부동산의 취득시기

○○○세무서장이 1998.1.14 청구인에게 결정고지한 1996년도 귀속분 양도소득세 24,202,520원의 부과처분은, 양도부동산의 취득시기를 소유권이전등기접수일인 1989.11.23로 하여 양도소득세 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 청구외 ○○○으로부터 ○○○도 ○○○시 ○○○동 ○○○대지 215㎡ 중 65분지 10(이하 "쟁점토지①"이라 한다), 같은 동 ○○○ 대지 207㎡중 70분지 20(이하 "쟁점토지②"라 한다) 토지 합계 92.218㎡를 1989.11.23 소유권등기이전 받았으며, 동 지상건물 39.76㎡(이하 "쟁점건물"이라 하며, 쟁점토지①·②와 쟁점건물을 합하여 "쟁점부동산"이라 한다)를 1991.7.5 소유권등기이전 받아 1996.2.1 청구외 ○○○에게 소유권등기이전하고 1996년도 귀속분 양도소득세 5,799,330원을 자진신고·납부하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 ○○○에게 명의신탁하였다가 명의신탁해지에 의하여 소유권을 환원한 것으로 인정하고 쟁점토지①과 쟁점토지②가 각각 ○○○ 명의로 소유권이전등기된 1978.6.12 및 1983.12.14을 청구인이 실제로 쟁점부동산을 취득한 시기로 보아 1998.1.14 청구인에게 1996년도 귀속분 양도소득세 24,202,520원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.3.12 심사청구를 거쳐 1998.7.9 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점부동산은 1986.11.20 전소유자인 청구외 ○○○과 60,000,000원에 취득하기로 매매계약을 체결하고 계약금과 중도금을 지급하였으나 청구인이 소유하던 ○○○도 ○○○시 ○○○동 ○○○ 토지 518.2㎡(이하 "쟁점외부동산"이라 한다)를 청구외 ○○○에게 양도한 후 사기 당하여 대금을 지급 받지 못함에 따라 쟁점부동산의 매수대금 중 잔금 16,000,000원을 지급하지 못하였으며, ○○○을 상대로 사기죄로 형사소송을 제기하여 승소하였으나 소송비용만 날리고 대금도 받지 못하였다. 이에 쟁점부동산중 점포(쟁점건물)를 매도인 ○○○과 절반씩 나누어 사용하기로 합의하고 소유권을 이전등기 해 주도록 요구하였으나 거절당하여 법무사와 상담한 후 소유권등기에 관한 청구소송을 제기하여 승소판결(89가단 ○○○, 1989.8.25)을 받고 89.11.23 청구인 앞으로 소유권이전등기를 하였으므로 쟁점부동산의 취득시기는 등기접수일인 89.11.23임에도 처분청이 쟁점부동산을 명의신탁재산의 환원등기로 인정하여 청구인의 취득시기를 전소유자(○○○)의 취득시기인 78.6.12 및 83.12.14로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하므로 취소되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 양도소득세의 계산상 잔금청산일이 불분명한 경우에는 등기일에 거래된 것으로 보는 것이나, 명의신탁해지로 취득등기를 한 경우에는 소관세무서장이 사실을 조사하여 판결상 신탁등기를 한 시점에서 거래가 된 것으로 볼 수 있는 것으로서 이 건의 경우 판결내용으로 보아 명의수탁자인 ○○○에게 등기된 시기에 신탁자인 청구인이 취득하였다고 봄이 타당할 것이므로 취득시기를 신탁자의 등기시기로 본 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 취득시기가 언제인지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법 제4조 제1항 제3호 및 제3항에는 "자산의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득으로 하고, 제1항 제3호에서 『양도』라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 사실상 이전되는 것을 말한다."고 규정하고 있고, 같은 법 제27조에는 "자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다."고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제53조 제1항 제1호 및 제2호에는 "법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 하고, 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 하며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일(이하생략)로 하고 그 이외에는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다."고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 쟁점부동산을 1986.11.20 취득하였다는 청구주장에 대하여, 처분청은 청구인이 취득에 대한 증빙을 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라 쟁점부동산이 명의신탁재산으로서 전소유자인 청구외 ○○○의 취득시기를 청구인의 취득시기로 보아야 한다는 주장인 바, 이에 대하여 살펴본다. 쟁점부동산의 등기부등본, 토지대장 및 건축물관리대장에 의하면, 쟁점토지①과 쟁점건물은 1978.5.30 매매를 원인으로 하여 1978.6.12자로, 쟁점토지②는 1983.12.14 매매를 원인으로 하여 1983.12.14자로 각각 ○○○에게 소유권이전등기 되었다가 쟁점토지①·②는 1989.3.1 명의신탁해지를 원인으로 하여 1989.11.23자로, 쟁점건물은 1991.6.20 매매를 원인으로 하여 1991.7.5자로 각각 청구인 앞으로 소유권이전등기 되었으며, 쟁점부동산 전체가 1995.1.10 매매를 원인으로 하여 1996.2.1자로 청구외 ○○○ 명의로 소유권이전등기 되었음이 확인된다. 쟁점부동산이 청구인 명의로 소유권이전등기된 경위를 보면, 청구인은 쟁점토지①·②에 대하여 청구외 ○○○을 상대로 소유권이전등기청구소송을 제기하였으며, 이에 대한 수원지방법원의 판결문(89가단 ○○○, 1989.8.23)에 의하면, 피고인 ○○○은 공시송달에 의하지 아니한 적법한 소환을 받고서도 변론기일에 출석하지 아니하고 답변서 기타 준비서면도 제출하지 아니하므로 청구인의 주장을 인정한다는 승소판결에 따라 1989.3.1 명의신탁해지를 원인으로 하여 1989.11.23자로 청구인명의로 소유권이전등기 되었으며, 쟁점건물은 1991.6.20 매매를 원인으로 하여 1991.7.5에 청구인 명의로 소유권이전등기된 것으로 확인된다. 처분청의 주장대로라면, 쟁점토지①·②의 2필지 토지 위에는 1966년도에 건축된 쟁점건물이 있는데 청구인이 ○○○에게 명의신탁하면서 쟁점토지① 및 쟁점건물은 1978.6.12자로, 쟁점토지②는 1983.12.14자로 각각 명의신탁하였다가 1989.11.23자로 쟁점토지①·②만 명의신탁해지하여 청구인 명의로 소유권이전등기하고, 쟁점건물은 그 이후인 1991.6.20 매매를 원인으로 하여 1991.7.5자로 청구인 명의로 소유권이전등기하였다는 것이 되는데, 쟁점부동산이 명의신탁된 재산이라면 토지와 그 지상의 건물을 함께 명의신탁하는 것이 일반적인 통례임에 비추어 특별한 사유가 확인되지 아니함에도 쟁점토지와 건물을 분리하여 쟁점토지만 명의신탁 해지하여 소유권이전등기하고 쟁점건물은 그 후 1년 7개월 이상이 지난 시점에서 매매를 원인으로 소유권이전등기 하였다는 것은 납득하기 어려운 사실인 바, 이에 대하여 처분청에서는 아무런 해명도 하지 아니하였다. 타인명의로 부동산에 대한 소유권등기를 할 경우에는 권리보전을 위하여 부수적인 후속조치를 취하는 것이 일반적인 사례임에도 당초 1978.6.12 ○○○ 명의로 소유권 이전등기된 이후 명의신탁해지에 의하여 청구인 명의로 소유권이전등기 될 때까지 11년 5개월 이상이나 청구인이 쟁점부동산에 대하여 근저당설정, 가등기 등 어떠한 권리보전조치를 취하거나 또는 청구인이 직접 사용·수익한 사실도 확인되지 아니한다. 청구인은 자기 소유인 ○○○도 ○○○시 ○○○동 ○○○ 토지 518.2㎡(이하 "쟁점외부동산"이라 한다)의 매수자인 청구외 ○○○을 상대로 ○○○지방법원에 제기한 형사소송에서 "피고인 ○○○을 징역2년에 처한다"고 판결한 승소판결문(88고단 ○○○, 1989.5.31) 사본을 제시하면서 쟁점부동산을 매입할 자금 마련을 위하여 쟁점외부동산을 ○○○에게 38,142,000원에 양도하기로 1986.11.3 매매계약을 체결하였으나, ○○○으로부터 계약금 4,000,000원만 받은 후 나머지는 받지 못하고 사기를 당하여 ○○○에게 지급할 매매대금의 일부(16,000,000원)를 지급할 수 없게 되었고, 따라서 쟁점부동산 취득대금(60,000,000원)의 73.3%인 44,000,000원을 지급하고서도 ○○○으로부터 쟁점부동산을 소유권이전등기 받지 못하게 되었으므로 자구책으로 ○○○이 쟁점부동산중 쟁점건물의 일부를 점포로 임시 사용하도록 합의하였고, 그 대신 소유권이전등기를 해줄 것을 요구하였으나 ○○○은 소유권이전등기를 하면 양도소득세는 누가 책임을 지느냐고 반론을 제기하여 매수일로부터 3년 이상 소유권이전등기를 받지 못하던 중 법무사에게 상의한 결과 소유권 이전등기를 받을 수 있는 방법으로 명의신탁해지에 의한 소유권이전등기청구소송을 제기하면 가능하다고 하여 소송을 제기하였으며, ○○○의 입장에서는 매매대금이 청산되면 어차피 소유권을 이전해 주어야 할 것이고 명의신탁해지에 의하여 소유권이 이전되면 ○○○에게는 양도소득세의 문제도 발생되지 아니할 것으로 생각하여 별다른 반론을 제기하지 아니하였으며, 위와 같이 소송결과 승소하여 명의신탁해지에 의한 소유권이전등기를 받았고, 1996.2.1 청구인으로부터 쟁점부동산을 매수한 ○○○에게 양도 이전인 1992.2월경 쟁점부동산을 임대하고 지급 받은 임대보증금 26,500,000원으로 ○○○에게 지급할 잔금 16,000,000원을 청산하였다는 주장이다. 1997.12.16 ○○○이 작성한 확인서에 의하면, ○○○ 소유의 쟁점부동산을 1986.11.20 매매대금 60,000,000원(계약당일 계약금 6,000,000원, 중도금 20,000,000원, 1987.6.1 잔금 34,000,000원)에 매매하기로 계약을 체결하였으나 잔금 중 16,000,000원은 청구인으로부터 수령하지 못하여 쟁점부동산중 건물의 절반을 ○○○이 점포로 사용하고 그 전세보증금과 미지급한 잔금을 대체하기로 합의하고 1989년부터 1992.1월까지 쟁점부동산에서 거주하였다고 진술하고 있으며, 1999.4.14 ○○○이 작성하여 당 심판소에 제출한 확인서에 의하면, 쟁점부동산은 결코 명의신탁한 사실이 없다고 진술하고 있다. 쟁점부동산을 소개하고 매매계약서 작성 시 입회하였다는 청구외 ○○○의 확인서에 의하면, 1989년부터 1992.1월까지 쟁점부동산의 1층 점포를 칸막이하여 한쪽은 ○○○이 ○○○고추방앗간을, 다른 한쪽은 청구인이 ○○○상회를 경영한 사실이 있다고 진술하고 있어 당 심판소에서 관할 평택세무서에 국세통합시스템(TIS)의 자료를 조회하여 확인한 바, 청구인은 쟁점부동산 소재지에서 음식료품소매점(사업자등록번호: ○○○)을 운영한 사실이 확인되고, ○○○은 쟁점부동산 소재지에서 ○○○상회(사업자등록번호: ○○○)라는 채소류 소매점을 운영한 사실이 확인되며, 또한 ○○○은 쟁점부동산 소재지에서 수도공사를 하고 1989.3.23 송탄시에 공사비 283,867원을 납부한 사실이 농협영수증에 의하여 확인된다. 위의 사실과 정황으로 미루어 볼 때, 청구인이 쟁점부동산을 명의신탁한 것은 사실이 아니고 ○○○으로부터 매매에 의하여 취득하였음이 인정되나, 다만 잔금지급청산일이 불분명하므로 소유권이전 등기접수일인 1989.11.23을 쟁점부동산의 취득시기로 보아 이 건 양도소득세 과세표준과 세액을 경정함이 타당할 것으로 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 및 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.