기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 부과한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 서울특별시 서초구 ○○○동 ○○○ 대지 58.15㎡, 주택 74.31㎡(이하 "쟁점주택"이라 한다)를 91.6.25 취득하여 93.1.17 청구외 ○○○에게 양도하고 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 양도소득세 과세표준확정신고만 하고 무납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점주택의 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 97.12.11 청구인에게 93년 귀속 양도소득세 95,660,493원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 98.1.17 이의신청 및 98.4.14 심사청구를 거쳐 98.6.26 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점주택은 평소 앓고 있던 지병의 악화로 치료자금이 긴급히 필요하여 청구외 ○○○에게 양도하고, 취득 및 양도시의 검인계약서를 첨부하여 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였으므로 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 양도소득세 과세표준확정신고시 쟁점주택의 실지거래가액을 입증하는 자료로 검인계약서 등을 제시하고 있을 뿐 실지거래가액을 확인할 수 있는 취득 및 양도시의 대금정산영수증, 금융자료, 실제계약서 등을 제시하지 못하고 있으며, 양도시의 검인계약서에 의하면 양도가액이 150,000,000원이나 이는 기준시가 300,725,000원 대비 49.8%에 불과할 뿐만 아니라 일반적인 거래관행상 부동산의 전세보증금 및 근저당권의 인수 여부가 중요한 부분임에도 위 검인계약서에는 쟁점주택의 전세보증금 및 근저당권에 대한 약정이 없어 이를 실지거래가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙으로 인정하기 어려우므로 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 부과한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제23조 (양도가액) 제4항 제1호에서 양도가액은 제23조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제45조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항 제1호 가목에서 법 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 규정하고 있고 같은 법 시행령(95.12.30 개정) 제166조 제4항에서 「법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 재산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼2. (이하 생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우」라고 규정하고 있으며, 제5항에서 「제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (이하생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한 경우.」라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 청구인은 91.6.25 쟁점주택을 취득하여 93.1.17 양도하였으며, 청구인이 쟁점주택을 취득한 이후 양도할 때까지 청구외 ○○○협동조합, ○○○상호신용금고, ○○○정유(주)에 91.9.7 등 3회에 걸쳐 청구인을 채무자로 하여 근저당권 239,500,000원이 설정되어 있음이 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점주택을 양도하고 실지거래가액(취득가액 98,000,000원, 양도가액 150,000,000원)으로 양도소득세를 신고하였으며, 처분청은 이에 대하여 실지거래가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 기준시가(취득가액 182,137,100원, 양도가액 300,840,610원)로 과세하였음이 양도소득세 과세표준확정신고서 및 결정결의서에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 청구인이 신고한 실지거래가액에 의하여 과세해야 한다고 주장하면서, 취득 및 양도시의 검인계약서와 거래상대방의 확인서 등을 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점주택의 취득가액을 입증하는 자료로 검인계약서만을 제시하고 있는 바, 동 검인계약서에는 취득가액이 98,000,000원으로 되어 있으나, 위 취득가액을 확인할 수 있는 영수증, 금융자료 등의 제시가 없으므로 위 검인계약서상의 취득가액이 실지거래가액인지의 여부가 확인되지 아니한다 할 것이며, 청구인은 쟁점주택의 양도가액을 입증하는 자료로는 검인계약서, 매수자 확인서, 인근 부동산 중개업자의 확인서 등을 제시하고 있는 바, 위 매수자 등의 확인서는 사인이 작성한 문서로서 객관적인 증거능력이 미약하므로 달리 영수증, 금융자료 등에 의하여 뒷받침되지 아니하는 한 위 확인서만으로는 검인계약서상 매매대금이 실지거래가액으로 확인된다고 보기 어렵다 할 것이고, 또한, 위 검인계약서상의 취득가액(98,000,000원)은 기준시가(162,137,100원)의 60%, 양도가액(150,000,000원)은 기준시가(300,840,610원)의 49.8% 수준으로 확인되는 바, 청구인이 쟁점주택을 위와 같이 현저히 저렴한 가액으로 양도할만한 특별한 사정도 발견되지 아니하므로 청구인이 신고한 검인계약서상의 가액을 실지거래가액으로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다. 따라서 처분청에서 쟁점주택의 양도에 대하여 실지거래가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.