토지의 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 청구인은 1987.12.31 전라북도 이리시 OO동 OOOOO 답 2,531㎡(이하 “종전토지”라 한다)를 취득·보유하여 오던중 1989.9.6 토지구획정리사업시행으로 전라북도 이리시 OO동 OOOOOOO OOOOOOO 744.3㎡(이하 “쟁점(1)토지”라 한다)와 같은 OO동 OOOOOOO OOOOOO 889.2㎡(이하 “쟁점(2)토지”라 한다)로 1992.5.27 구획정리 완료되었는 바, 청구인은 쟁점(1)토지는 1992.4.3에, 쟁점(2)토지는 1992.5.5 각각 양도하고 1993.1.29 실지거래가액(양도가액: 178,795,800원, 취득가액: 130,390,000원)에 의하여 자산양도차익을 신고한 바 있다. 처분청은 청구인이 신고한 위 실지거래가액이 신빙성이 없다는 이유로 기준시가에 의하여 자산양도차익을 결정하고 1998.1.7 청구인에게 1992년귀속 양도소득세 117,826,160원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복, 1998.3.6 심사청구를 거쳐 1998.6.12 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 토지구획정리가 시행되기 바로 직전에 취득하였는 바, 일반적으로 구획정리시행전에 가격은 인근의 농지가격과는 비교되지 않을 정도로 상승되는 것이 상례이나, 그 상승된 가격을 곧바로 기준시가에 반영하지 못하여 대체로 실지거래가액이 기준시가보다 훨씬 높게 형성되어 결국 취득시 높은 가격에 취득하게 된 것이고, 양도시의 가격이 기준시가에 미치지 못한 것은 청구인의 급박한 사정(토지초과이득세 시행등)으로 인하여 양도하게 되어 저가로 양도한 것이며, 특히 양도시점으로부터 5년이 경과하여 과세하면서 금융자료등을 거론하는 것은 무리이며, 현지확인이나 실지거래내용을 확인하지도 아니하고 청구주장 실지거래가액을 부인하는 것은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 이 건의 경우 ① 청구인의 신고실지거래가액을 기준시가로 대비하여 볼 때 취득가액은 815%로 아주 높은데, 양도가액은 76%로서 기준시가에도 훨씬 못미치고 있음을 알 수 있고, ② 쟁점(1),(2)토지의 기준시가대비 가격상승율은 1,489%이나 신고가액대비 가격상승율은 137%에 그치고 있어 당시 89～90년 사이에 전국의 부OO가격이 일제히 폭등하였던 상황과 맞지 않고 있는 점과 쟁점(1),(2)토지는 청구인이 취득한 이후 구획정리로 환지된 토지인점 등을 감안하여 볼 때 청구인의 신고실지거래가액은 신빙성이 없어 보이며, ③ 처분청이 이리시의 부OO중개인에게 탐문확인한 바 쟁점(1),(2)토지는 이리시에 진입하는 위치에 있는 토지로 청구인이 종전토지를 취득할 당시인 1987년 당시에는 평당 40,000원 상당의 가격이 형성되었고, 양도시점인 1992년 당시의 쟁점(1),(2)토지인근의 거래실가(이리시가 매각한 토지)는 청구인이 신고한 금액의 2배수준이었다고 조사되었는 바, 청구인이 신고한 실지거래가액중 취득가액(130,390천원)은 위 거래실례가보다 435%로 과대신고 되었고, 양도가액은 오히려 50%로 과소신고된 것으로 알 수 있고, ④ 한편, 청구인은 신고실지거래가액에 대한 객관적이고 직접적인 입증자료(금융자료 등)를 별도 제시하지 못하면서 단지 쌍방간에 작성한 매매계약서와 거래사실확인서만을 제시하고 있는 사실을 볼 때 청구주장은 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지의 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호와 동법 제97조 제1항 제1호 (가)에서 『부OO의 양도 및 취득가액의 계산은 기준시가에 의거 결정한다. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 “대통령령이 정하는 경우”에는 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고 있고, 동법 시행령 제166조 제4항 제3호에서 『위 법 규정의 단서조항에서 ‘대통령령이 정하는 경우’라 함은 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액으로 결정한다』라고 규정하고 있으며, 동조 제5항 제2호에서는 『제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 환지전 종전토지를 1987.12.31 청구외 OOO으로부터 취득하여 보유하던중 1992.5.27 토지구획정리사업이 완료되기전 환지예정지인 쟁점(1)토지를 1992.4.3 청구외 OOO에게, 쟁점(2)토지를 1992.5.5 청구외 OOO에게 양도하고 1993.1.29 위 실지거래가액에 의하여 자산양도차익을 신고한 사실이 신고서 및 이 건 과세기록에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 환지전 종전토지를 130,390,000원에 취득하여 쟁점(1)토지를 81,873,000원에, 쟁점(2)토지를 96,922,800원 합계 178,795,800원에 양도하였다고 주장하고 매매계약서 및 거래상대방의 확인서등을 증빙자료로 제시하고 있는 바, 이를 살펴보면, 첫째, 취득가액에 대하여 보면, 취득당시 기준시가가 15,864,050원에 해당하는 종전토지를 무려 기준시가의 821.92%인 130,390,000원에 취득하였다는 것은 신빙성이 없어 보이고, 둘째, 양도가액에 대하여 보면, 기준시가가 236,337,000원에 해당하는 쟁점(1),(2)토지를 기준시가의 75.65%에 해당하는 178,795,800원에 양도하였다는 점또한 납득되지 아니하며, 셋째, 취득 및 양도당시의 매매계약서를 보면, 소개인란에 소개인의 상호 및 성명만 기재되어 있을 뿐 중개사무소의 소재지가 불분명할 뿐만 아니라 허가번호 및 사업자등록번호의 기재가 누락된 점으로 보아 위 계약서는 사실과 다른 매매계약서로 보여지고,

(3) 매도인인 청구인의 주소지는 서울특별시 양천구 OO동 OOO OOOOOOOOO OOOO OOOO에, 쟁점(1)토지의 매수인은 전라북도 전주시 완산구 OO동 OO OOOOO에, 쟁점(2)토지의 매수인은 전라북도 이리시 OO동 OOOOOOOO에 각각 거주하여 쟁점(1),(2)토지의 매매대금(계약금·중도금·잔금)의 일부는 적어도 송금형식으로 지급되었을 것임에도 이를 입증할 예금통장이나 무통장 입금영수증등 금융자료를 전혀 제시하지 못하고 있다.

(4) 특히, 처분청 조사공무원의 탐문조사한 바에 의하면 쟁점(1),(2)토지는 이리시에 진입하는 위치에 소재한 토지로 청구인의 취득당시 평당 40,000원, 양도시 쟁점토지 인근의 거래실가는 청구인이 신고한 가액의 2배수준으로 양도가액은 과소신고, 취득가액은 과대신고한 사실을 조사, 복명하고 있으며, 또한 청구인은 위 쟁점(1),(2)토지를 급박한 사정(토지초과이득세과세 우려)으로 부득이 저가에 양도하였다고 주장하나, 이는 저가로 양도해야 할 부득이한 사유에 해당된다고 볼 수 없는 것으로 판단된다. 위 사실을 모아 볼 때, 청구인이 신고한 실지거래가액은 신빙성이 없는 것으로 판단되므로 이 건 기준시가에 의하여 과세한 당초 처분은 잘못이 없다 할 것이다.

• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.