부가가치세 과세표준

심판청구를 기각합니다.

청구인은 96.10.25 ○○도 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 소재 ○○○(대지 지분 85.381㎡ 및 동 지상 건물 549.57㎡, 이하 "쟁점상가"라 한다)를 청구외 (주)○○○산업개발(이하 "청구외법인"이라 한다)에 3,300백만원(건물가액 468백만원, 토지가액 2,832백만원)에 양도하고 건물분 부가가치세세 과세표준을 468백만원으로 하여 96.2기 부가가치세 확정신고를 하였다. 처분청은 감사원 감사지적에 따라 동 건물가액에 대하여 토지 및 건물의 취득가액에 의거 안분계산하여 건물의 과세표준을 1,827,111,820원으로 경정하여 97.12.15 부가가치세 163,093,410원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 98.2.12 심사청구를 거쳐 98.6.3 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 거래당사자간의 계약시 확정된 토지가액과 건물가액은 상호합의가 이루어진 실지거래가액으로서 명백히 구별되어 있음에도 건물가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 건물 총건축비(5,249,916,100원)를 건물연면적(6,166.9㎡)으로 나눈 건축비 단가(851,302원/㎡)를 쟁점상가의 건물 분양면적(549.57㎡)에 곱한 건물원가 상당액(468백만원)을 분양가액으로 보아야 한다는 주장이나, 인근건물 1층의 건물가액비율(건물가액/총분양가액) 46%∼59%에 비해 쟁점건물의 가액의 비율은 14%로서 지나치게 낮으며, 토지가액은 매매대금 3,300백만원에서 건물가액 468백만원을 차감한 2,832백만원으로 하였으나 이는 개별공시지가 297백만원의 9.5배로서 지나치게 높아 토지 및 건물가액 모두 거래당사자간의 정상적인 거래에서 형성되는 실지거래가액으로 볼 수 없는 바, 이 건의 경우 토지 및 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항의 규정에 의거 토지 및 건물 취득가액에 의하여 안분계산하여야 한다(부가 22601-327, 91.3.20).

• 가. 쟁점 취득가액으로 안분계산한 금액을 건물분 부가가치세 과세표준으로 하여 부가가치세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제3항에서 『사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.』고 규정하고 있으며, 제4항에서 『제3항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.

1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액

2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.

3. 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액.』 으로 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점상가를 청구외법인에게 3,300백만원(토지가액 2,832백만원, 건물가액 468백만원)에 실지양도하였으므로 건물가액 468백만원을 실지거래가액으로 보아 이를 부가가치세 과세표준으로 하여야 한다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. 쟁점상가의 매매계약서에 의하면, 쟁점상가의 매매대금은 3,300백만원, 건물가액은 468백만원, 토지가액은 2,832백만원으로 구분하여 계약되어 있고, 거래당사자인 매도인은 청구인으로 매수인은 청구외법인으로 되어 있으며, 청구외 ○○○등 4인이 입회인으로 되어 있으나, 매도인인 청구인, 매수인인 청구외법인 및 입회인 ○○○ 등이 모두 ○○○종합상가의 조합원으로서 청구인은 조합장이고 ○○○는 총무로 확인되는등 특수관계자간의 거래로서 쟁점상가의 매매계약서에 나타난 토지 및 건물의 가액에 쟁점상가 양도당시의 시가가 충실히 반영되었는지에 대하여 보면, 첫째, 청구인은 ○○○종합상가의 건축비 총액(5,249,916,100원)을 건물연면적(6,166.9㎡)로 나눈 건축비 단가(851,302원/㎡)를 쟁점상가의 건물분양면적(549.57㎡)에 곱한 건물원가상당액(468백만원)을 쟁점상가의 건물분 분양가액으로 보아야 한다는 주장이나, 처분청이 ○○○종합상가의 1층인 쟁점상가와 비슷한 조건의 인근상가 1층의 토지 및 건물분양가액이 각각 총분양가액에서 차지하는 비율(구성비)을 조사해 본 결과, 아래와 같이 토지의 경우 인근상가 1층은 40.6∼53.4%인 반면 쟁점상가는 85.8%로서 지나치게 높게 평가되었으며, 건물의 경우 인근상가 1층은 46.6∼59.4%인 반면 쟁점상가는 14.2%로서 지나치게 낮게 평가된 것으로 나타났다. 총분양가액 대비 토지 및 건물분양가액 구성비 (단위: 백만원, ㎡, %) 상 가 명 소 재 지 분양 면적 총분양 가 액 토지가액 건물가액 금 액 구성비 금액 구성비 쟁 점 상 가

○○○동

○○○ 549.57 3,300 2,832 85.8 468 14.2 인 근 상 가

○○○코아

○○○동

○○○, ○○○ 159.34 660 314 47.6 346 52.4

○○○빌딩

○○○동

○○○ 48.25 175 71 40.6 104 59.4

○○○빌딩

○○○동

○○○ 44.58 161 86 53.4 75 46.6

○○○프라자

○○○동

○○○,

○○○, ○○○ 20.64 248 128 51.6 120 48.4 계(평균) 272.81 1,244 599 (48.2) 645 (51.8) 둘째, 쟁점상가의 토지분양가액(2,832백만원)은 토지개별공시지가 297백만원의 953.5%에 이르고 있다. 위 사실을 종합해 볼 때, 청구인이 제시한 쟁점상가의 토지 및 건물분양가액을 정상적인 거래에 의하여 형성되는 실지거래가액으로 볼 수 없으므로 이를 그 구분이 불분명한 가액으로 보아 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제3항 및 제4항의 규정에 의하여 아래와 같이 안분계산한 건물가액을 과세표준으로 하여 이 건 부가가치세를 과세한 처분청의 처분은 정당한 것으로 판단된다. {3,300,000,000원 } atop {(총분양가액)} × {5,249,916,100(건물가액) } over { {4,232,110,633원 + 5,249,916,100원 } atop {(토지가액) { { { { } } } } (건물가액) } } = 1,827,111,820원(과세표준)

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.