토지와 건물 일괄양도시 안분기준

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○에서 건설업사업자등록을 하고 주택 및 근린생활시설의 신축판매업을 영위하는 과정에서, ○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 155.3㎡ 건물 268.77㎡(이하 "쟁점부동산①"이라 한다) 및 같은곳 ○○○ 대지 236㎡ 건물 368.1㎡(이하 "쟁점부동산②"라 한다, 쟁점부동산① 및 ②를 합하여 "쟁점부동산"이라 한다)를 각각 89.12.8 및 90.2.10 신축하여 쟁점부동산①은 92.8.20 청구외 ○○○에게, 쟁점부동산②는 92.8.31 청구외 ○○○에게 양도하고, 검인계약서상의 토지와 건물가액을 근거로 쟁점부동산의 양도에 대한 건물분의 부가가치세로 7,844,545원을 신고납부하였다. 처분청은 쟁점부동산의 토지와 건물의 양도가액이 불분명한 경우로 보아 지방세법상의 과세시가표준액으로 안분계산하고 건물의 과세표준을 292,533,917원으로 경정하여 92년도 2기분 부가가치세 23,549,730원을 추가로 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.12.15 이의신청 및 98.3.7 심사청구를 거쳐 98.6.1 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점부동산을 매도하면서 매매계약서에는 토지와 건물의 가액을 구분하여 기재하지 않았지만 토지거래허가서상의 검인계약서에는 토지와 건물의 가액이 구분되어 있을 뿐만 아니라, 쟁점부동산을 양도하고 건물에 대한 세금계산서를 교부하여 납세의무를 이행하였으며, 국세청 예규 부가 46015-691에 의하더라도 계약서상에 토지와 건물가액이 구분이 되어 있는 경우가 아니라고 하더라도 계약당사자간에 구분된 가액에 관한 합의가 있을 때에는 실지거래가액으로 보도록 되어 있음에도 불구하고 검인계약서상의 토지와 건물의 구분가액을 부인함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 실지거래가액이라 함은 거래당사자간의 정상적인 거래에서 형성되는 가격으로서 토지와 건물의 가액이 명확히 구분되고 당해 대가가 현저히 낮은 대가가 아닌 경우를 말하는 것(국세청 예규, 부가22601-327, 91.3.20)이나, 청구인이 주장하는 쟁점부동산에 대한 매매가액은 대금수수사실에 대한 객관적인 증빙이 없으므로 이를 실지거래가액으로 인정하기 어려우며, 쟁점부동산의 토지부분에 대한 거래가액은 기준시가로 평가한 가액과 비슷하나, 건물가액은 현저히 낮은 가액으로서 그에 관한 근거없이 임의로 구분한 것으로 인정되고, 당초 거래계약서에는 토지와 건물의 가액을 구분하지 아니하고 거래한 사실이 매매계약서에 의하여 확인되고 있는 이 건의 경우, 토지와 건물의 가액이 불분명한 경우에 해당하는 것으로 보아 부가가치세법 시행령 제48조 제3항 단서의 규정에 의하여 지방세법상의 과세시가표준액으로 토지와 건물의 가액을 안분계산하여 건물의 가액에 대하여 부가가치세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 토지와 건물가액을 지방세법상의 과세시가표준액으로 안분계산하여 건물분의 부가가치세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 부가가치세법 제13조 제1항 에서 "재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 대가

3. 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가(이하 생략)"라고 규정하고 있고, 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제3항에서 "사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다"라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산의 양도시 토지와 건물을 구분하여 양도계약을 체결하였음에도 불구하고 쟁점부동산의 건물가액이 시가에 비하여 낮다는 이유만으로 청구인이 주장하는 토지와 건물가액을 부인하고 지방세법상 과세시가표준액으로 안분계산하여 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다는 주장인 바, 이에 대하여 살펴본다. 청구인은 청구주장을 입증하기 위하여 쟁점부동산을 양도하고 토지거래허가신청시 제출한 검인계약서와 98.2.24 쟁점부동산①의 대지에 대하여 ○○○사사무소에서 92.8.30을 기준으로 소급감정평가한 감정평가서 및 쟁점부동산의 매수인인 청구외 ○○○, ○○○의 거래사실확인서를 제출하였는 바, 동검인계약서에는 쟁점부동산①은 토지 108,710천원, 건물 21,290천원, 총매매대금 130,000천원으로 되어 있고, 쟁점부동산②는 토지 339,840천원, 건물 65,000천원, 총매매대금 404,840천원으로 되어 있으며, 동 감정평가서에는 98.2.24 쟁점부동산①의 대지에 대한 감정가액이 105,604천원으로 평가되어 청구인이 주장한 쟁점부동산①의 양도가격 108,710천원과 비슷한 수준으로 되어 있으나, 청구인이 제출한 쟁점부동산의 매매계약서상의 건물의 건축비용을 살펴보면 쟁점부동산①은 주택으로 건축비용이 79,508/㎡원이고, 쟁점부동산②는 근린생활시설로서 건축비용이 176,582/㎡원으로 되어 있으나, ○○○연구원에서 90.12월에 발행한 『주택정책의 평가와 방향』에 나타난 89.11현재 건축비 상한가가 ㎡당 296,450∼341,820원 수준임을 감안할 때, 이 건축비용은 현저하게 낮은 것으로 되어 있고, 특히 쟁점부동산의 신축당시는 200만호 주택건설보급이 정책적으로 집행되던 시기로서 건설자재나 인건비등이 상승한 시기임을 감안할 때, 청구인이 주장하는 건물의 신축비용을 객관적으로 받아들이기 어려워 보이며, 청구인은 쟁점부동산①중 토지에 대하여만 감정하고 건물에 대하여는 감정을 하지 않았는데, 이 건과 같이 토지와 건물가액이 쟁점이 되는 경우 사회통념상 토지 및 건물 모두에 대하여 감정평가를 하는 것이 일반적인 경우일 것이나 이 건의 경우 토지에 대하여만 감정평가한 경우로서 그 사유가 불명확하고동 감정평가액도 조사기간 및 작성일자가 98.2.24이고 가격시점는 92.8.30인 소급감정으로서 그 감정가액이 객관적이고 합리적인 가액인지의 여부가 불확실하다고 하겠다. 위의 사실을 종합해 볼 때, 청구주장 쟁점부동산의 건물의 실지양도가액을 신빙성이 있는 것으로 받아들이기 어려우므로 이를 부인하고, 쟁점부동산의 양도가액을 지방세법상의 과세시가표준액을 기준으로 토지와 건물가액을 안분계산하여 건물의 과세표준을 292,533,917원으로 경정하여 92년도 2기분 부가가치세 23,549,730원을 추가로 결정고지한 처분청의 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.(같은뜻, 국심 95전2757, 95.11.20)
• 라. 따라서, 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.