주택을 양도하고 양도소득세 신고를 하지 않은데 대하여 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 88.9.1 서울특별시 노원구 OO동 OOO OOOOO OOOO OOOO 대지지분 45.3㎡, 건물지분 68.99㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득하여 96.2.29 청구외 OOO에게 양도한 사실이 있으며, 양도소득세 신고는 하지 아니하였다. 이에 대해 처분청은 기준시가로 양도차익을 산정하여 97.12.3 청구인에게 96년귀속 양도소득세 9,536,360원을 결정고지하였으며, 그후 취득가액 및 필요경비 계산시 공용면적을 포함시키지 아니하였다는 이유로 직권으로 433,110원을 감액경정결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 98.2.2 심사청구를 거쳐 98.5.22 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 매수자 OOO의 확인서에서와 같이 쟁점주택 취득당시 청구인 명의로 등기된 것은 청구외 OOO과의 채권채무관계에 의한 명의신탁이었으므로 본건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하며, 이를 인정치 않을 경우 청구인은 88.8.30 쟁점주택을 29,295,000원에 분양받았으며 88.9.28 청구외 OOO과 사법서사 OOO 입회하에 작성한 매매예약계약서상의 매매대금은 45,000,000원이며 96.2.27 소유권을 이전하였으므로 쟁점주택의 양도가액은 45,000,000원이 되고 필요경비로 취득세 및 등록세 1,381,650원, 지역난방공사비 832,910원, 알미늄설치비 980,000원, 관리선수금 350,000원, 기타법무사비용 500,000원을 반영하여 실지거래가액에 의한 양도소득세를 결정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 제출한 서류에 의하면 88.9.28 청구인과 청구외 OOO이 쟁점주택을 매매계약한 사실이 확인되나 양자간의 채권채무관계를 확인할 수 있는 증빙서류가 없어 96.2.29 청구인이 청구외 OOO에게 쟁점주택을 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하며, 심사청구시에 청구인은 쟁점주택을 29,295,000원에 취득하여 51,000,000원에 양도하였으므로 실거래가액에 의한 양도소득세를 결정하여야 한다고 주장하였으나, 청구인이 제시한 양도당시 매매계약서는 중개인도 없으며 매매대금 51,000,000원을 96.2.27 일시불로 지급하는 것으로 되어있는 검인계약서로서 거래당사자간에 작성된 실거래계약서라고 보기 어렵고, 청구인이 주장하는 실지양도가액은 특별한 이유없이 기준시가(69,000,000원)의 74%에 불과하여 이를 인정하기 어려우므로 처분청의 당초 처분이 정당하다는 결정을 한 바 있으며, 청구인은 쟁점주택을 96.2.27 양도하면서 소득세법 제105조 및 제110조의 규정에 의한 자산양도차익 예정신고 및 확정신고를 아니하였으므로 처분청이 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정고지한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점주택을 양도하고 양도소득세 신고를 하지 않은데 대하여 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제88조 제1항에서는 “제4조 제3호 및 이 장에서 ‘양도’라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.”라고 규정하고 있으며, 국세기본법 제14조 제2항에서는 “세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.”라고 규정하고 있다. 또한, 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목에 의하면 토지 및 건물의 양도·취득가액은 각 거래당시의 기준시가에 의함이 원칙이며, 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있고, 같은법시행령 제166조 제4항에서는 “법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 ‘당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.”고 하고 제3호에서 “양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우”라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 청구인이 쟁점주택을 양도하고 양도소득세를 신고하지 않은데 대하여 기준시가로 양도소득세를 과세하였으나, 청구인은 본건 쟁점주택의 양도가 매수인인 OOO과의 채권채무관계청산에 의한 명의신탁해지이므로 이를 양도로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하고, 이를 인정치 않을 경우 쟁점주택의 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대해 본다.

(1) 청구인은 88.8.30 쟁점주택을 OOOO회(이사장 OOO)로부터 29,295,000원에 매입하였음이 쟁점주택 매도증서에 나타나있고, 청구인은 90.9.30 쟁점주택을 청구외 OOO에게 45,000,000원에 매매한다는 매매예약계약을 88.9.28 체결하였음이 청구인이 제시한 매매예약계약서에 나타나있으며, 관련등기부등본을 보면, 청구인은 쟁점주택을 88.9.1 취득하여 96.2.29 청구외 OOO에게 양도하였고, 매수인인 OOO은 쟁점주택에 대하여 88.9.29소유권이전청구권가등기를 설정하였음이 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점주택이 장기복무군인의 복지를 위해 육군에서 분양한 주택으로 예비역 육군중령인 청구외 OOO이 추첨받아 채권채무관계로 인하여 어쩔수없이 청구인에게 명의신탁한 것이라고 주장하고 있으나, 위 사실관계에 나타난 바와같이 쟁점주택은 청구인이 OOOO회로부터 88.8.30 최초로 분양받은 사실이 확인되고 또한 쟁점주택의 매매대금을 청구외 OOO이 부담하였다는 거증의 제시가 없으므로 청구인이 쟁점주택을 실지로 취득하였다고 인정되고, 청구인은 청구외 OOO과의 채권채무관계로 청구인에게 명의신탁(양도담보)된 것이라고 주장만 할 뿐 실제 채권채무관계를 인정할 만한 약정서등 증거서류를 전혀 제시하지 못하고 있고, 쟁점주택을 청구인에게 명의신탁하였다고 인정할만한 특별한 사유나 약정서 등 객관적 거증을 제시하지 못하고 있어 매수인인 청구외 OOO이 쟁점주택을 청구인에게 명의신탁하였다는 청구주장은 사실로 받아들일 수 없다 할 것이므로 처분청이 공부상 소유자로 확인되는 청구인이 쟁점주택을 취득하여 양도한 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

(3) 또한, 청구인은 양도소득세를 부과할 경우 취득당시의 분양가액인 29,295,000원을 취득가액으로, 매매예약계약서상의 매매대금 45,000,000원을 양도가액으로 하고 필요경비 4,044,560원을 반영하여 실지거래가액에 의한 양도소득세를 산정하여야 한다고 주장하면서 쟁점주택 취득당시의 매도증서와 매매예약계약서, 그리고 필요경비 4,044,560원에 대한 증빙으로 취득세 586,010원, 등록세등 795,640원, 지역난방공사비 832,910원, 관리선수금 350,000원과 기타법무사비용 500,000원의 납부영수증과 알미늄샷쉬 설치비용이 980,000원이었음을 확인하는 OOOO아파트관리사무소장의 확인서를 제시하고 있으나, 양도당시의 매매대금을 알 수 있는 매매계약서와 대금수수사실을 확인할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 청구인이 주장하는 실지양도가액이 확인되지 않는 경우라 할 것이고, 실지거래가액에 의한 양도소득세 결정을 위해서는 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하여야 함에도 불구하고 청구인은 양도소득세를 신고한 사실이 없는 점등으로 보아 처분청이 전시법령에 따라 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의거 주문과 같이 결정한다.