청구인이 건물을 양도한 것이 부가가치세 과세대상에서 제외되는 사업의 양도에 해당되는지(2) 사업의 양도에 해당되지 아니하여 부가가치세를 부과할 경우 부동산의 양도가액을 토지와 건물 가액의 양도당시의 기준시가로 안분하여야 하는지 청구인이 주장하는 취득가액으로 안분하여야 하는지 여부(경정)

[주 문]

1. 남인천세무서장이 ’97.12.11 청구인에게 한 ’97년 제2기 부가가치세 61,282,060원의 처분은 8억원을 토지의 가액 351,062,680원과 건물의 가액 422,956,000원으로 비례하여 안분한 건물의 가액을 과세대상건물의 공급가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 ’97.4.21 부동산임대 및 건물신축판매업으로 사업자등록을 하고 인천광역시 OO구 OO동 OOOO OO 대지 344.8㎡상에 건물 762.92㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고 토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 임대사업을 하다가 ’97.10.4 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 이전등기 하였다. 청구인은 쟁점부동산을 ’97.9.19 양도하였다고 하면서 실지거래가액에 의한 양도소득세 예정신고를 ’97.9.1 처분청에 하였다. 처분청은 청구인이 양도한 쟁점건물은 부가가치세 과세대상이 된다고 하여 쟁점건물의 양도에 따른 97년 2기 부가가치세 61,282,060원을 ’97.12.11 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’98.2.9 심사청구를 거쳐 ’98.5.23 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인이 쟁점건물을 신축한 것은 부동산임대업을 영위하기 위한 것이다. 청구인이 사업자등록신청시 사업의 종목에 임대업 이외에 매매업을 기재한 것은 자금사정이 호전되면 매매업을 할 생각으로 기재한 것에 불과하다. 청구인이 부동산매매업을 하였는지 여부는 당해 거래가 수익을 목적으로 한 사업활동으로서 계속성과 반복성이 있어야 하지 단지 사업자등록을 하면서 매매업을 사업의 종목에 등재하였다 하여 매매업을 영위한 것이 아니다. 청구인은 부동산임대업을 영위하기 위하여 쟁점건물을 신축하였으나 자금의 압박등 부득이한 사정으로 이를 양도하였고, 청구인으로부터 쟁점부동산을 양수한 청구외 OOO이 청구인과 동일하게 부동산임대업을 영위하였으므로 쟁점건물의 양도는 사업의 포괄양도에 해당된다. 사업의 포괄양도에 해당되지 아니한다면 쟁점부동산 중 쟁점토지와 쟁점건물의 실지취득가액이 확인되므로 쟁점부동산의 양도가액을 쟁점토지와 쟁점건물의 가액으로 안분계산하여 쟁점건물의 가액을 산정하고 이에 따른 부가가치세를 부과하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점부동산에서 임대사업을 영위한 기간은 97.8.18～97.9.30 까지의 기간으로 동 기간의 임대수입금액은 1,595,203원으로 확인되고 있다. 이러한 점으로 보아 청구인의 주된 사업목적이 부동산임대업이라기보다는 부동산을 신축하여 판매하는 부동산매매업에 해당하므로 처분청이 부가가치세를 부과한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

(1) 청구인이 쟁점건물을 양도한 것이 부가가치세 과세대상에서 제외되는 사업의 양도에 해당되는지

(2) 사업의 양도에 해당되지 아니하여 부가가치세를 부과할 경우 쟁점부동산의 양도가액을 쟁점토지와 쟁점건물 가액의 양도당시의 기준시가로 안분하여야 하는지 청구인이 주장하는 취득가액으로 안분하여야 하는지 여부

• 나. 관련 법령 부가가치세법 제6조 제6항 및 동법시행령 제17조 제2항에 의하면 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리(미수금에 관한 것을 제외한다)와 의무(미지급금에 관한 것을 제외한다)를 포괄적으로 승계시키는 사업의 양도는 재화의 공급으로 보지 아니한다고 규정하고 있다. 부가가치세법시행령 제48조의 2 제3항에서 『사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다』고 규정하고 있고, 제4항에서 『제3항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.

1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액

2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.

3. 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액』이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실 및 판단

(1) 쟁점건물의 양도가 부가가치세 과세대상에서 제외되는 사업의 양도에 해당하는지에 대하여 (가) 청구인은 OOOO공사로부터 ’97.3.14(토지사용승낙일) 쟁점토지를 취득하여 동 지상에 용도가 근린생활시설인 건물 762.92㎡를 신축하여 ’97.8.26 준공하여 동일자로 보존등기를 하였다가 ’97.10.4 청구외 OOO에게 양도하였음이 쟁점건물의 등기부등본 등에 의하여 확인된다. (나) 청구인이 부동산임대업과 건물신축판매업으로 처분청에 사업자등록을 한 사실과 청구인이 쟁점부동산을 임대사업에 공한 기간이 2월에 미치지 아니한 점등에 비추어 보면 청구인이 쟁점건물을 신축한 것을 부동산임대업을 위한 것이라고 보기보다는 쟁점건물의 신축판매로 인한 이득을 위한 것이라고 보아야 할 것이다. 그러하다면 쟁점부동산을 임대사업에 공하다가 양도하였음을 전제로 하여 이와 같은 쟁점부동산의 양도가 부가가치세 과세대상이 되지 아니하는 사업의 양도에 해당한다는 청구인의 주장은 인정하기 어렵다.

(2) 쟁점건물의 공급가액에 대하여 (가) 부가가치세법시행령 제48조의 2 제4항은 “사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 함께 공급하는 경우에 그 건물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다”라고 정하고 있다. 같은조 제5항 제2호는 토지와 건물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액을 제4항 분문에서의 실지거래가액으로 하도록 하면서 그 단서에서는 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 안분계산한 가액을 토지 및 건물의 실지거래가액으로 하도록 규정하고 있다. (나) 청구인은 쟁점토지와 쟁점건물의 취득 및 양도와 관련한 내용을 장부에 기장한 바가 없으므로 쟁점토지와 쟁점건물을 장부상의 가액으로 안분계산하여 쟁점건물의 가액을 산출하기는 어렵다. 그러나 청구인이 쟁점토지를 청구외 OOOO공사로부터 취득하였으므로 그 취득가액과 이를 등기함에 따른 취득세 및 등록세의 금액이 확인되고 있다. 또한 청구인이 청구외 (주)OO건설에 도급을 주어 쟁점건물을 신축하였음이 청구인과 (주)OO건설과의 도급계산서에 의하여 인정될 뿐만 아니라 청구인이 (주)OO건설로부터 제공받은 건설용역에 따른 세금계산서를 처분청에 제출하여 매입세액 공제받은 사실에 의하여도 인정되고 있다. (다) 그런데 청구인이 OOOO공사로부터 쟁점토지를 취득하면서 토지가액 313,770,000원에 대금의 지급지연에 따른 이자로 1,094,020원을 지급하였으며 이를 등록함에 있어서의 취득세 6,902,940원, 등록세로 11,295,720원을 납부하였음이 관련 영수증에 의하여 확인되므로 이들 금액을 합한 351,062,680원이 쟁점토지의 취득가액이 된다. 한편 쟁점건물의 도급가액이 410,000,000원임이 청구인이 처분청에 제출한 매입세금계산서와 (주)OO건설이 관할세무서에 제출한 매출세금계산서에 의하여 확인되고 있다. 그리고 쟁점건물이 준공되어 취득세로 9,000,000원, 등록세로 3,936,000원이 납부되었음이 이에 관한 영수증에 의하여 확인되므로 쟁점건물의 취득가액은 422,956,000원이 된다. (라) 그리고 쟁점토지와 쟁점건물을 8억원에 양도한 점에 처분청과 청구인간에 다툼이 없는 이 건의 경우 8억원을 쟁점토지의 취득가액 351,062,680원과 쟁점건물의 취득가액 422,956,000원으로 비례하여 안분한 쟁점건물의 가액이 전시 부가가치세법령상의 공급가액에 해당된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.