토지와 주택의 양도차익을 기준시가에 의하여 계산한 처분의 당부 및 토지에 대한 개별공시지가의 적정 여부(기각)

[참조결정] 국심1996구3137

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분의 개요 청구인은 74.4.8 취득한 경기도 성남시 수정구 OO동 OOOOO 대지 238㎡ (이하 “쟁점토지”라 한다) 및 그 지상주택 52.8㎡를 96.5.17 청구외 OOO에게 양도한 후, 예정신고 및 과세표준확정신고는 물론 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 신고하지 아니하였다. 처분청은 쟁점토지 및 그 지상주택 양도에 대해 기준시가로 양도차익을 산정하여 97.11.7 청구인에게 양도소득세 30,102,090원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 98.1.12 심사청구를 거쳐 98.5.12 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 74.4.8부터 쟁점토지 및 그 지상주택을 22년간 소유하다가 96.5.17 청구외 OOO에게 46,000,000원에 양도하여 양도소득세가 과세되지 아니하는 것으로 오인하고 부동산양도사실을 신고하지 아니하였고, 쟁점토지는 자연녹지지역이고 개발제한구역내에 있어 건물의 신축·증축이 되지 아니하고 도로가 개설되지 아니한 맹지로서 쟁점토지보다 이용가치가 높은 인근토지보다 개별공시지가가 높게 책정되었음에도 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액이 아닌 기준시가에 의하여 계산하고, 또한 인근토지보다 높게 책정된 개별공시지가(㎡당 429,000원)를 적용하여 기준시가에 의한 양도가액을 102,577,200원으로 하여 청구인에게 양도소득세 30,102,090원을 부과함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 주장하는 쟁점토지의 인근토지의 적법성을 당심에서 성남시 수정구청 지적계에 문의한바 성남시 수정구 OO동 OOOOO, OOO는 쟁점토지의 인근토지로 볼 수 없고, 쟁점토지에는 주택이 있는데 반해 청구인이 주장하는 인근토지는 개발제한구역으로 주택을 지을 수 없는 나대지인 관계로 쟁점토지의 공시지가 보다 낮게 책정되었다는 사실을 말하고 있는 것으로 보아 쟁점부동산의 공시지가가 인근토지의 공시지가보다 높게 책정되었다는 청구인의 주장은 신빙성이 없는 것으로 보이며, 한편 쟁점토지 및 주택의 인근토지가격보다 낮은 46,000,000원에 양도되었다고 매매계약서 사본을 제시하고 있으나 쟁점토지 및 주택의 등기부등본에 의하면 96.2.8 OO협동조합중앙회에서 채권최고액을 91,000,000원으로 근저당권이 설정되어 있음에도 쟁점토지 및 주택을 채권최고액보다 50% 가량 낮은 46,000,000원에 양도하였다는 구체적인 입증자료의 제시가 없어 실지거래가액으로 인정할 수 없고 또한 청구인이 쟁점토지와 주택을 양도하고 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하지 아니하였으므로 전시한 법규정에 의거 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 없는 것으로 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 ① 쟁점토지와 주택의 양도차익을 기준시가에 의하여 계산한 처분의 당부와, ② 쟁점토지에 대한 개별공시지가의 적정여부에 있다
• 나. 관계법령 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목에 의하면 양도·취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가를 원칙으로 하고, 동조항 단서에서 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다. 소득세법시행령 제166조 제4항에서 “법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 ‘당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다”고 규정하고 그 제3호에서 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”를 규정하고 있으며, 같은조 제5항에서는 “제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”고 규정하고 그 제2호에서 “제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니하는 경우”를 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 우선 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한데 대하여 살펴본다. 위 관련법령에 의하면 토지·건물의 양도차익은 기준시가로 산정함이 원칙이고 예외적으로 실지거래가액으로 양도차익을 결정받기 위하여는 과세표준 및 세액을 결정할 때까지 증빙서류를 갖추어 실지거래가액을 신고하여야 하나 청구인은 쟁점토지를 양도한 후 자산양도차익예정신고 또는 양도소득세 과세표준확정신고를 법정신고기한내에 하지 아니하였을 뿐만 아니라 처분청이 양도소득세과세표준 및 세액을 결정할 때까지 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 신고하지 아니하였으며 이러한 사실에는 다툼이 없다. 그렇다면 청구인이 주장하는 쟁점토지의 매매가액이 실지거래가액인지의 여부에 불구하고 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세할 수 있는 경우에 해당되지 아니한다고 할 것이므로 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 처분은 적법하다고 판단된다.(국심 96구3137, 1997.1.13 같은 뜻임)

(2) 다음으로 청구인은 쟁점토지 공시지가(㎡당 429,000원)가 인근토지보다 고가로 평가되었다면서 이를 기준으로 양도가액을 계산함은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 본다. 토지에 대한 개별공시지가에 이의가 있는 자는 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제8조 및 제10조의 규정에 의거 개별토지가격이 결정된 날로부터 30일 이내에 관할구청장 등에게 이의신청을 하여 구제를 받아야 하는 것이므로 처분청이 개별공시지가의 적부까지 고려하여 기준시가를 적용하여야 할 것은 아니라 할 것(대법원89누114, 89.9.12 외 다수 같은뜻)으로 처분청이 쟁점토지의 양도로 인하여 발생된 소득금액을 기준시가로 산정하면서 소득세법 제99조 제1항 가목의 규정에 의하여 양도당시 적용되는 95년 개별공시지가(㎡당 429,000원)에 의하여 양도차익을 산정하고 과세한 처분에 대하여 개별공시지가가 부당하다고 하여 이를 다툴 수는 없다 할 것이다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.