1세대 1주택 비과세대상인 주택을 멸실한 후 복합건물을 신축하여 양도한 경우 부수토지 면적을 건물의 상가와 주택면적으로 안분하여 상가면적 비율에 해당하는 토지에 대하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부 및 멸실건물의 취득가액 및 취득세가 부수토지의 필요경비로 인정될 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 서대문구 OO동 OOOOO 대지 123.6㎡ 및 주택 172.56㎡(이하 “구주택”이라 한다)를 1977.11.22 취득하였으나 1993.3.12 구주택을 멸실하고 동 지상에 복합건물 296.96㎡(지층 및 1-2층 198.08㎡는 상가, 3-4층 98.88㎡는 주택, 이하 “쟁점복합건물”이라 한다)를 1993.9.3 신축하여 보유하다가 1996.2.5 양도한 후 건물 중 상가면적 198.08㎡에 대하여만 양도소득세확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 상가이외에 쟁점건물을 주택과 상가면적으로 안분하여 상가면적 비율에 해당하는 부수토지에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 1998.2.1 1996년 귀속 양도소득세 67,382,980원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.2.24 심사청구를 거쳐 1998.5.7 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 (청구 1) 청구인은 구주택을 16년간 소유한 후 멸실하고 쟁점복합건물을 신축하여 2년 4개월 보유하다가 양도하였는 바, 소득세법상 토지와 건물은 각각 독립된 과세대상에 해당되고, 주택을 노후화 등으로 멸실하고 재건축한 경우에는 보유기간과 거주기간을 계산함에 있어서 구주택과 신주택에 대한 기간을 통산하여 비과세여부를 판정하도록 규정하고 있으므로 쟁점건물 부수토지는 이미 구주택 멸실시 비과세요건을 충족하고 있었으므로 이건 과세처분은 취소되어야 한다. (청구 2) 대지와 건물을 취득한후 구건물을 철거하고 새로운 건물을 신축하여 양도하는 경우 멸실된 건물에 대한 취득가액 및 취득세 등은 토지의 필요경비로 인정되어야 하므로 이건의 경우 멸실건물의 기준시가도 필요경비로 인정되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 (청구 1) 쟁점복합건물의 경우 양도일 현재 주택이 비과세요건을 갖추고 있더라도 상가면적이 주택면적보다 크므로 상가 및 상가부분에 해당하는 토지에 대하여는 관련법령에 따라 양도소득세가 과세되어야 한다. (청구 2) 멸실된 건물의 취득가액은 멸실당시 소멸되는 원가이므로 부수토지의 필요경비로 인정될 수 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

(1) 1세대 1주택 비과세대상인 주택을 멸실한 후 복합건물을 신축하여 양도한 경우 부수토지 면적을 건물의 상가와 주택면적으로 안분하여 상가면적 비율에 해당하는 토지에 대하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

(2) 이 경우 멸실건물의 취득가액 및 취득세가 부수토지의 필요경비로 인정될 수 있는지 여부

• 나. 관련법령 소득세법 제89조 제3호는 『다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세를 부과하지 아니한다. 1-2호 생 략

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득』이라고 규정하고 있다. 같은법시행령 제154조는 제1항에서 『법 제89조 제3호에서 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해주택의 보유기간이 3년이상인 것을 말한다』고 규정하고 있고 제3항에서『법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다』고 규정하고 있으며 제4항에서 『제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다』고 규정하고 있다. 한편 소득세법 제97조 제3항은 『양도소득의 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다』고 규정하고 있고 같은법시행령 제163조 제6항은 『법 제97조 제1항 제1호 가목 본문 및 나목 단서의 규정에 의한 방법으로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 제1항 내지 제5항 및 법 제97조 제2항의 규정에 불구하고 취득당시의 기준시가에 다음 각호의 1의 금액을 가산한 금액으로 한다. 이 경우 법 제100조 제1항 단서에 의하여 취득가액을 환산한 경우에는 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 것으로 본다.

1. 법 제94조 제1호에 규정된 자산 취득당시의 지방세법상의 취득세시가표준액 (건물의 경우에는 제164조 제3항의 가액을 ×10／100 말한다) 2-3. 생 략』이라고 규정하고 있다.

• 다. 심리 및 판단 (청구 1)에 대하여 살펴본다.

(1) 이건 사실관계를 보면

① 청구인은 1977.11.22 구주택 172.56㎡ 및 부수토지 123.6㎡를 취득하였으나 1993.3.12 구주택을 멸실하고 동 토지 지상에 복합건물 296.96㎡(지층 및 1-2층 198.08㎡는 상가, 3-4층 98.88㎡는 주택)를 신축하여 보유하다가 1996.2.5 양도한 것으로 관련 등기부등본 및 건축물관리대장 등에 의해 확인되고 있다.

② 청구인이 쟁점건물을 1996.2.5 양도하고 건물중 상가부분만 양도소득세를 신고한 것에 대하여 처분청은 건물을 상가와 주택면적으로 안분하여 상가면적비율에 해당하는 토지면적 82.444㎡에 대하여 이건 양도소득세를 과세한 것이 과세자료에 의해 확인되고 있다.

(2) 이에 대하여 청구인은 부수토지는 복합건물 신축이전에 이미 1세대 1주택 비과세요건을 충족한 토지인데도 처분청이 복합건물 연면적에서 상가가 차지하는 면적비율에 따라 안분계산한 토지에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있으나

① 종전의 주택을 철거하고 그 지상에 새로운 건물을 신축하여 양도하는 경우 양도소득세 과세대상은 종전의 주택이 아닌 새로운 건물을 기준으로 판단하는 것이 당연하다 할 것이며

② 새로운 건물이 이른바 복합건물에 해당할 때에는 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니하도록 소득세법시행령 제154조 제3항에서 규정하고 있으므로 종전의 주택이 1세대 1주택 비과세대상이었다는 이유만으로 곧바로 새로운 건물 전부가 비과세대상이 되는 것은 아니라고 할 것이다(대법원판례 97누4676, 97.8.26 같은 뜻임)

(3) 이에 따라 새로운 복합건물중 주택면적이 상가면적의 1／2에 불과한 이건 쟁점건물 양도에 대해 처분청이 양도당시 현황에 따라 상가에 해당하는 부수토지에 대하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 적법하다고 판단된다. (청구 2)의 멸실된 구주택의 취득시 기준시가도 양도소득의 필요경비로 인정되어야 한다는 주장에 대하여 살펴보면

(1) 위 소득세법시행령 제163조 제6항 제1호에서 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 토지의 취득당시 기준시가에 건물의 취득당시 지방세법상의 취득세시가표준액 × 10／100 상당액의 금액을 가산하여 양도소득의 필요경비로 계산하도록 규정하고 있다.

(2) 이 건과 같이 구주택을 철거하고 복합건물을 신축하여 토지와 함께 양도한 경우 구주택은 이미 멸실되어 양도소득세 과세대상자산이 되지 아니하고 새로운 복합건물이 양도소득세 과세대상자산이 되므로 구주택의 취득시 기준시가도 양도소득의 필요경비에 포함되어야 한다는 청구주장은 인정하기가 어렵다고 판단된다.

(3) 이에따라 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 계산하면서 쟁점건물을 신축하기 위하여 철거한 구건물의 취득시 기준시가 상당액을 부수토지의 필요경비로 인정하지 아니한 처분은 적법한 것으로 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 같은법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.