환지예정지구내의 토지를 취득한 자가 당해토지를 양도시 취득가액 산정 방법

청구인이 자진납부한 97년 귀속 양도소득세 34,261,368원의 97.8.26 경정청구에 대하여 ○○○세무서장이 이를 거부한 처분은 93.9.28 취득한 경기도 시흥시 ○○○동 ○○○외 2의 토지의 취득가액을 환지예정면적에 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 및 같은 법 시행령 제164조 제1항의 규정에 의하여 평가한 취득시의 개별공시지가를 곱한 가액으로 하여 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 경기도 시흥시 ○○○동 ○○○에 거주하는 자로서 아래표: 1의 토지(이하 "쟁점토지"라 한다)를 상속으로 인한 협의분할로 93.9.28 취득하여 97.6.16 양도하고, 97.7월 취득당시의 기준시가를 93.1.1 기준 개별공시지가를 적용하여 자산양도차익예정신고(세액 34,261,368원)를 하였다. 청구인은 94.1.1기준 개별공시지가를 적용하여 97.8.26 양도소득세 경정청구(세액 3,083,597원)를 하였으나, 경정청구일로부터 60일이 경과하도록 처분청의 회신이 없자 97.12.24 심사청구를 하였다(처분청은 98.1.6 경정청구하여 청구인 주장은 이유 없다고 회신하였다.) 표: 1 쟁점토지 단위: ㎡ 종 전 토 지 환지예정지 지정 토지 소 재 지 지목 지적 취득일 환지예정지정일 양도일 브럭 롯트 권리 면적 환지 면적 경기도 시흥시 ○○○동 ○○○ 전 522.0 93.9.28 93.5.26 97.6.16 8 2 520.1 520.0 " ○○○ 답 509.0 " ○○○ 답 1,002.0 8 2-1 433.1 433.2 청구인은 이에 불복하여 97.12.24 심사청구를 거쳐 98.4.11 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 취득가액을 결정함에 있어 94.1.1 기준 개별공시지가를 적용하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인의 경정청구 내용이 적법한 지 살펴본다. 97.4.23일 양도분부터 적용되는 소득세법 시행규칙 제77조 제1항 제2호 나목의 규정에 의하면 환지예정지구내의 토지를 취득하여 당해토지를 양도하는 경우의 취득가액은 환지예정면적×취득당시의 단위당 기준시가에 의하여 취득가액을 산정하게 되어 있으며, 이 건의 경우 쟁점토지의 환지예정면적에 취득당시의 개별공시지가(93.1.1기준)을 곱하여 계산한 청구인의 양도소득세 예정신고서 내용은 적법한 반면 청구인의 97.8.26 경정청구에 의한 취득가액계산의 내용은 아무런 근거가 없음으로 처분청이 청구인의 경정청구주장을 수용하지 않음은 타당하다.

• 가. 쟁점 환지예정지구내의 토지를 취득한 자가 당해토지를 양도시 취득가액 산정 방법의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제99조 제1항 에서 "제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 방법에 의한다. 1.제94조 제1호의 자산
• 가. 토지(95.12.29 개정) 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률의 규정에 의한 공시지가 및 시장군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다)이 동법 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 "개별공시지가"라고 한다).다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다."라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제164조 제1항에는 "법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액이라 함은 당해 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다"라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제77조 제1항에는 "양도 또는 취득가액을 기준시가에 의하는 경우 토지구획정리사업법 또는 농어촌정비법 등에 의한 환지지구내 토지의 양도 또는 취득가액의 계산은 다음 각 호의 산식에 의한다. 다만, 1984년 12월 31일 이전에 취득한 토지로서 취득일 전후를 불문하고 1984년 12월 31일이전에 환지예정지로 지정된토지의 경우에는 제2호의 산식에 의한다.(97.4.23 개정)

1. 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우

• 가. 양도가액 환지예정면적(교부)면적 ×양도당시의 단위당 기준시가
• 나. 취득가액 종전토지의 면적 ×취득당시의 단위당 기준시가

2. 환지예정지구내의 토지를 취득한 자가 당해 토지를 양도한 경우

• 가. 양도가액 환지예정(교부)면적 ×양도당시의 단위당 기준시가
• 나. 취득가액 환지예정면적 × 취득당시의 단위당 기준시가"라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지는 93.5.26 환지예정지구로 지정되었고, 청구인은 93.9.28 협의분할에 의한 재산상속으로 쟁점토지를 취득한 후 97.6.16 양도하였다.

(2) 청구인이 쟁점토지를 양도후 97.7월 자산양도차익 예정신고시는 93.1.1 기준 개별공시지가를 적용하여 취득가액을 산정한 후 신고하였으나, 97.8.26 양도소득세 경정청구시는 94.1.1 기준 개별공시지가를 적용하여 취득가액을 계산하였음이 확인된다.

(3) 청구인은 양도소득세 경정청구일인 97.8.26부터 60일이 경과하도록 처분청의 회신이 없자(경정청구에 대한 부작위) 97.12.24 심사청구를 제기한 사실이 확인되나, 국세기본법 제45조 의 2 규정에 의한 경정청구에 대하여 납세자가 법정기한인 2개월 이내에 그 경정청구에 대한 그 결과통지를 받지 못했다면 부작위로 보아 법정기한이 경과한 날 이후에는 언제든지 또는 구체적으로 행정처분을 받은 경우에는 그날로부터 60일 이내에 불복청구를 할 수 있다고 할 것이다(국심 97구 2094, 98.5.22 같은 뜻).

(4) 청구인은 이 건 취득가액을 환지예정면적에 94년도 개별공시지가를 적용하여 산정하여야 한다고 주장하고 있으나, 전시법령에 의하면 환지예정지구내의 토지를 취득하는 경우에는 그 취득가액의 산정은 환지예정면적에 취득당시의 기준시가를 곱하여 산정하여 규정하고 있다. 청구인은 93.5.26 환지예정지로 지정된 쟁점토지를 93.9.28 취득하여 양도한 경우이므로 쟁점토지의 취득가액은 환지예정면적에 취득당시의 개별공시시가를 적용하여 산정하여야 할 것 인바, 이 건의 경우에 있어서 환지예정지인 쟁점토지에 대하여 93년도 개별공시지가가 고시된 바 없고, 토지구획정리사업으로 인하여 형질이 변경된 토지는 지번ㆍ면적ㆍ특성등이 바뀌게 되므로 형질변경전 토지와는 다른토지로 보아야 하고, 개별공시지가도 새로 지정하여 그 공시지가에 의하여 취득가액을 산정하여야 할 것이다. 따라서 개별공시지가가 고시된 바 없는 쟁점토지는 개별공시지가가 없는 토지에 해당된다고 보아야 할 것이므로 쟁점토지의 취득가액은 환지예정면적에 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 및 같은 법 시행령 제164조 제1항의 규정에 의하여 납세지관할세무서장이 평가한 개별공시지가를 곱하여 산정하여야 할 것이다(국심 98전 994, 98.12.3외 다수 같은 뜻임).

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.