재개발 입주권 비과세 여부

○○○세무서장이 1997.12.15 청구인에게 1996년도 귀속분 양도소득세 17,150,180원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 1983.1.15 서울특별시 금천구 ○○○동 ○○○ 외 11필지 소재 단독주택(대지 132.23㎡, 무허가건물 61.35㎡, 이하 "쟁점주택"이라 한다)을 취득하였으나, "○○○지구 주택개량재개발사업"에 편입됨에 따라 1992.6.17 주택건물은 철거되었으며, 청구인은 동 재개발사업의 관리처분인가일(1996.8.23) 이후인 1996.11.14 아파트(43평형)를 분양 받을 수 있는 지위를 청구외 ○○○에게 양도하였다. 처분청은 청구인이 주택건물을 철거한 후 대지만을 양도한 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1997.12.15 청구인에게 1996년도 귀속분 양도소득세 17,150,180원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.2.2 심사청구를 거쳐 1998.4.2 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 1983.1.15 쟁점주택을 취득하여 재개발사업으로 철거되기까지 9년 5개월동안 거주하였는 바, 쟁점주택을 시흥 제2-1구역 주택개량재개발조합에 출자한 사실과 구청장으로부터 인가 받은 관리처분계획에 따라 아파트를 분양 받을 수 있는 지위를 취득하여 양도한 사실이 관련 증빙에 의하여 확인되고 있을 뿐 아니라, 이를 양도할 때까지 다른 주택을 보유한 사실이 없으므로 쟁점주택은 1세대1주택의 비과세 대상에 해당됨에도 불구하고 처분청이 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 재개발사업지구내의 주택이 사업의 시행으로 철거된 경우 그 토지를 관리처분인가일 이전에 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택의 부수토지로 보아 비과세하는 것이나, 이 건의 경우 관리처분인가일 이후인 1996.11.21 양도하였으므로 이는 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것으로서 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 과세함이 타당하다고 판단된다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점주택과 그 부수토지를 주택개량재개발조합에 제공하고 아파트를 분양 받을 수 있는 지위를 취득하여 양도한 데 대하여 1세대1주택의 비과세 대상에서 배제하고 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제89조 에 "다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 '양도소득세'라 한다)를 부과하지 아니한다."고 하면서 그 제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득"을 열거하고 있으며, 같은법시행령 제155조 제1항에 "법 제89조 제3호에서 '1세대1주택'이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다.(단서생략)"라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 과세자료에 의하면 처분청은 청구인이 쟁점주택을 철거한 후에 대지만을 양도한 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 반면, 청구인은 3년이상 보유한 쟁점주택을 재개발조합에 제공하고 아파트를 분양받을 수 있는 지위를 취득하여 양도한 것이므로 이는 1세대1주택으로서 비과세하여야 한다고 주장하고 있으며, 청구인이 쟁점주택을 3년이상 보유한 사실과 양도전에 주택건물이 철거된 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 1992.4.15 ○○○구청장의 주택개량재개발조합 설립 및 사업시행인가공문(주택 30321-735)에 의하면, ○○○ 주택개량재개발조합은 서울특별시 금천구 ○○○동 ○○○ 일원 100,707㎡에 대하여 재개발사업을 하기 위하여 참여조합원 없이 거주자 556명을 조합원으로 하여 설립하였음이 확인되고 있다.

(3) 동 재개발조합이 청구인에게 통지한 관리처분계획인가내역 통지서에 의하면 동 재개발사업은 서울특별시 금천구 고시 1996-31호로 1996.8.23 관리처분계획인가를 받았고, 청구인의 종전주택(쟁점주택)에 대한 권리가액은 토지 56,127,989원(128.9885㎡), 건물(62.81㎡) 6,846,290원 등 총72,974,270원이며, 청구인은 사업시행후에 152,700,000원 상당의 43평형 아파트를 분양받는 것으로 되어 있다.

(4) 청구인이 1992.5.21 ○○○지구 주택개량재개발조합의 조합장에게 제출한 건물철거동의위임장, 1995.5월 동 조합에서 작성한 건물사실조사서 및 1997.5.29 동 조합의 조합장이 확인한 무허가건물철거확인서에 의하면 서울특별시 금천구 ○○○동 ○○○ 및 ○○○(○○○에서 분할된 토지임) 등 청구인의 소유지분이 있는 토지에 소재하고 있던 청구인 소유의 무허가주택 1동 약19평(61.35㎡, 무허가건물번호 12776호)은 1992.6.17 완전철거된 것으로 확인되고 있으며, 1998.6.2 동 조합장이 확인한 사실확인서에 의하면 청구인은 쟁점주택에서 철거전까지 약10년간 거주하여 온 것으로 되어 있다.

(5) 쟁점주택의 부수토지인 위 같은 곳 ○○○의 등기부등본에 의하면 청구인은 동 토지의 일부지분을 1983.1.15 취득하여 1996.11.21 양도한 것으로 되어 있고, 청구인과 매수자인 청구외 양종목간에 1996.11.7 체결된 부동산매매계약서에 의하면 청구인은 쟁점주택(토지 40평, 건물 62.81㎡)을 139,000,000원에 양도한 것으로 되어 있으며, 1996.11.14 청구인이 조합에 제출한 조합원 명의변경신청서에 의하면 매매를 원인으로 하여 조합원 명의변경을 신청하였음을 알 수 있다.

(6) 1998.12.28 개정된 소득세법시행령 제155조 제16항 에서도 규정하고 있는 바와 같이 재개발조합의 조합원이 재개발조합에 주택 및 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 입주자로 선정된 지위를 취득하여 이를 양도한 경우 그 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 주택이 철거되는 경우에는 철거일)까지 비과세 요건을 갖추면 1세대1주택인 종전주택과 이에 부수하는 토지를 양도한 것으로 보아 양도소득세를 비과세하여야 할 것인 바(대법원 93누 17324, 1994.3.8 및 국심 98서 634, 1999.2.19 합동회의 의결, 같은 뜻), 이 건의 경우 청구인이 쟁점주택을 취득하여 9년이상 보유하던 중 주택개량재개발사업의 시행으로 관리처분계획 인가일(1996.8.23) 이전에 주택(건물)이 철거(1992.6.17)된 사실과 관리처분계획에 의하여 아파트를 분양받을 수 있는 지위를 취득하여 이를 양도한 사실이 확인되고 이 당시 청구인 세대가 다른 주택을 소유한 사실이 없으므로 이를 1세대1주택의 양도로 보아 비과세함이 타당함에도 처분청이 나대지의 양도로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다고 판단된다.

• 라. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.