주택신축판매 공동사업의 필요경비로 인정할 수 있는 출자당시의 1토지 가액이 얼마인지 여부(경정)

[참조결정] 국심1997서2098 / 국심1997서2098

[주 문] 동안양세무서장이 97.12.4. 청구인에게 부과처분한 종합소득세 93년 귀속 13,431,740원, 94년 귀속 22,392,080원, 95년 귀속 487,440원은 청구인등 6인이 현물출자한 서울특별시 마포구 OOO동 OOO 1,011㎡, OOO 205㎡, OOO 63㎡ 합계 1,279㎡의 출자가액을 1,814,500,000원으로 하고 동 금 액을 필요경비에 산입하여 소득금액을 계산한 후 청구인 지분에 따라 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인과 OOO, OOO, OOO, OOO, OOO(이하 “청구인등 6인”이라 한다), OOO(이하 “청구인등 7인”이라 한다.)은 청구외 OOO 소유의 서울특별시 마포구 OOO동 OOO 1,367㎡, OOO 302.5㎡, OOO 91.9㎡ 합계 1,761.4㎡(이하 “전체토지”라 한다)에 주택신축 판매사업을 공동으로 추진하기로 하고 청구인등 6인은 OOO 소유의 전체토지 중 OOO 1,011㎡, OOO 205㎡, OOO 63㎡ 합계 1,279㎡(이하 “쟁점1토지”라 한다)를 90.8.24 및 90.8.30 매입하여 출자하고 청구외 OOO은 잔여토지인 OOO 356㎡, OOO 97.5㎡, OOO 28.9㎡ 합계 482.4㎡(이하 “쟁점2토지”라 한다)를 출자하여 92.3.6 마포세무서에 사업자등록을 한 후 아파트를 신축분양하고 공동사업의 소득에 대한 필요경비(토지원가)를 전체토지 실지거래가액 2,498,770,000원(평당 4,690,000원)으로 하여 93년～95년 귀속 사업소득세 실지조사를 신청한 바 있다. 마포세무서장은 96.10월 공동사업자에 대한 실지조사에서 쟁점1토지 취득가액 1,814,500,000원(평당 4,690,000원)은 필요경비 인정하고 청구외 OOO이 당초부터 소유하고 있던 쟁점2토지에 대하여는 77.1.1 당시의 기준시가(㎡당 106,435원)를 적용하여 그 초과하는 금액을 필요경비 불산입하여 처분청에 소득금액 통보하였다. 마포세무서장은 97.10월 청구인등 7인중의 1인인 청구외 OOO이 쟁점2토지에 대한 필요경비 산정이 부당하다고 심사청구를 제기한 데 대해 국세청장의 출자당시 기준시가로 산정하여야 한다는 심사결정문(우리 심판소는 청구외 OOO이 68.12.4 취득한 당초 취득가액으로 산정하여야 한다고 결정하였음. 국심 97서2098, 98.3.26)을 수령하고 쟁점2토지의 원가를 92.3.6 당시의 기준시가(㎡당 1,020,000원)를 적용하여 소득금액을 경정함과 동시에 쟁점1토지의 원가 또한 92.3.6 당시의 기준시가(㎡당 1,020,000원)을 적용하여 그 소득금액을 처분청에 통보하였고, 처분청은 이에 따라 97.12.4 청구인에게 93년 귀속 13,431,740원, 94년 귀속 22,392,080원, 95년귀속 487,440원을 부과 처분한 바 있다. 청구인은 이에 불복하여 98.1.26 심사청구를 거쳐 98.4.6 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인등 6인은 쟁점1토지를 90년8월 1,814,500,000원에 매입하여 즉시 매입가격으로 현물출자하고 OOO은 쟁점2토지를 현물출자하였으나 처분청은 청구인들이 현물출자한 토지의 출자금액을 실지취득가액으로 하지 아니하고 출자당시의 기준시가에 의하여 계산된 1,304,580,000원을 필요경비에 산입하여 이 건 과세한 바 있으나, 마포세무서의 97.3월 이건 관련 당초 조사서에 쟁점1토지 매매대금을 1,814,500,000원으로 하여 필요경비로 산입하여 처분한 내용이 장부와 제증명서류를 검토한 바 정당하다고 하였고 관련 매매계약서, 장부의 자본금계정, 대지계정, 금융자료등에 쟁점1토지 취득금액이 1,814,500,000원으로 나타나 있다. 거주자가 자기 소유의 토지를 일부 양도하고 양수자와 동업계약을 체결하고 주택을 신축판매한 경우로서 건설업의 총수입금액에 대응하는 필요경비 계산에 있어 토지의 취득가액은 당해 토지에 대한 각자의 매입가액과 그 부대비용의 합계액으로 하는 것이므로(국세청 재일 46014-1233, 93.5.11) 청구인들이 쟁점1토지를 1,814,500,000원에 매입하였으므로 동 금액을 필요경비에 산입하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 거주자가 공동으로 경영할 것을 약정하는 계약에 의하여 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해자산 전체가 사실상 유상으로 양도되는 것으로서(재경원 재산 46014-328, 96.10.8)당초 마포세무서장이 쟁점2토지의 원가를 77.1.1 당시의 기준시가로 하여 소득금액을 결정한 것은 부당하다 하여 97.5.12 공동사업자중 1인인 OOO이 불복하여 제기한 심사청구에 대한 결정(서울 97-648, 97.6.27)을 보면 청구인들을 포함한 공동사업자가 현물출자한 날을 92.3.6로 판단한 사실을 알 수 있다. 이 건은 현물출자시기에 대한 다툼이 없을 뿐만 아니라 90.8.24 청구인들이 OOO으로부터 쟁점1토지를 평당 4,690,000원에 매수한 사실이 확인된다 하여도 92.3.6 현물출자 당시 감정가액 등 정상가액으로 인정할 만한 증빙이 없는 이 건 연립주택의 신축 및 신축사업을 공동으로 경영할 것을 약정하고 대지를 출자한 경우 그 공동사업의 사업소득에 대한 필요경비로서 대지가액을 산정함에 있어서는 구 소득세법시행령 제60조 제1항에 규정된 원료의 매입가격과 그 부대비용에 준하여 공동사업에 출자할 당시의 가액을 기준으로 계산하는 것이 상당하다 할 것인 바(대법88누 8913, 89.3.28), 처분청이 쟁점1토지에 대하여 현물출자 당시의 기준시가(㎡당 1,020,000원)를 적용한 가액을 토지원가로 하고 그 초과하는 금액을 필요경비 불산입하여 계산한 소득금액구분계산서를 근거로 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 주택신축판매 공동사업의 필요경비로 인정할 수 있는 출자당시의 쟁점1토지 가액이 얼마인지를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제31조 제1항에서 “부동산소득금액․사업소득금액․기타소득금액․양도소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 한다”고 규정하고 있고, 같은법시행령 제60조 제1항에서 “부동산소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격과 그 부대비용 이 경우에 사업자가 사업용 이외의 목적으로 매입하였던 것을 사업용으로 공한 것에 있어서는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다”고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인등 7인은 90.7.22 OOO 소유의 마포구 OOO동의 전체토지상에 주택신축판매 공동사업을 운영하기로 약정하고 같은날 청구인등 6인이 쟁점1토지를 1,814,500,000원에 취득하기로 매매계약을 체결하고 90.8.24 및 90.8.30에 청구인등 6인 명의로 소유권이전등기하였으며, 청구외 OOO은 쟁점2토지를 출자하여 92.3.6 청구인등 7인 공동명의로 사업자등록(사업자등록번호: OOO)을 하고 92.3.13 건축허가(허가번호: OOO)를 받아 93.8.9 준공(OOO아파트 19세대)하여 93년～95년 사이에 분양하였음이 청구인이 제시한 심리자료에 나타나 있다.

(2) 공동사업의 현물출자시기는 공동사업에 대한 동업계약서 작성일이라 할 것이나, 청구인이 동업계약서를 소급하여 작성한 사실을 인정하고 있고 달리 동업계약서 작성일을 객관적으로 확인할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있어 이건의 경우 청구인이 신고한 공동사업자등록증상의 사업개시일인 92.3.6을 출자시기로 보아야 할 것이다.(국심 97서2098, 98.3.26 같은 뜻)

(3) 이 건 쟁점인 쟁점1토지의 출자가액에 대해서 보면, 사업소득의 필요경비의 계산을 규정하고 있는 위 소득세법시행령 제60조 제1항 제1호에서 본 바와 같이 “사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격과 그 부대비용으로 하는 것을 원칙으로 하고, 다만, 사업자가 사업용 이외의 목적으로 매입하였던 것을 사업용으로 공한 것에 있어서는 당해 사업자가 최초에 매입한 때의 매입가격과 그 부대비용으로 한다”고 규정하고 있어, 이 건 청구인들이 공동사업에 현물출자한 쟁점1토지는 청구인등 6인이 90.8.24 및 90.8.30 취득하여 보유하던 것을 92.3.6 공동사업에 공한 것이므로 공동사업의 소득에 대한 필요경비로서 출자된 토지의 가액은 청구인등 6인이 취득한 때의 취득가액과 그 부대비용을 계산하여야 할 것인 바(국심97서 2098, 98.3.26 같은 뜻), 마포세무서가 97.3월 이 건 공동사업을 조사하여 쟁점1토지의 취득가액을 1,814,500,000원으로 보아 필요경비로 산입하여 처분한 내용이 장부와 제증명서류를 검토한 바 정당하다고 하였으며, 이 건 관련 매매계약서, 장부의 자본금계정, 대지계정등에도 쟁점1토지의 가액이 1,814,500,000원으로 나타나 있는 점등을 종합해 보면 청구인등 6인이 쟁점1토지의 취득가액이 1,814,500,000원이라는 주장은 사실로 인정되므로 쟁점1토지의 출자가액을 1,814,500,000원으로 보아 동 금액을 필요경비로 산입하여 이 건 과세하는 것이 타당하다고 할 것이다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.