실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 OO도 수원시 장안구 OO동 OOOOOO 대지 452.6㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1988.4.2 취득하여 1993.10.30 양도한 후 1993.11.30 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 1993년 귀속 양도소득세 21,881,240원을 예정신고 납부하였다. 이에 대하여 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 부인하고 기준시가로 쟁점토지에 대한 양도차익을 계산하여 1997.10.16 청구인에게 1993년 귀속 양도소득세 126,900,730원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1997.12.10 심사청구를 거쳐 1998.3.21 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 농산물판매장 개설을 위하여 쟁점토지를 1988년 3월 246,000,000원에 청구외 OOO로부터 취득하였으나 청구인의 지병인 고혈압이 풍으로 악화되어 건물신축을 포기하게 되었고, 과중한 병원비 부담과 쟁점토지를 담보로 빌린 채무의 상환을 감당할 수 없어 쟁점토지를 매매해 보려고 노력했지만 쟁점토지 지역의 지가가 신흥개발지에 밀려 폭락하여 매수자를 구하지 못해 부심하던중 1993.9.27 청구외 OOO에게 342,000,000원에 양도하였다. 처분청에서는 쟁점토지의 취득가액이 기준시가보다 터무니없이 높다고 하나 쟁점토지는 1990년 4월 OO은행에 담보로 제시되었고 이 때의 채권최고액이 270,000,000원이었고, 쟁점토지의 취득가액은 매도인과 중개인에게 확인하면 청구인의 신고금액이 사실임을 알 수 있을 것이며, 또한 처분청은 쟁점토지의 양도가액이 인근부동산의 탐문시세인 시가에 현저히 미달한다고 주장하나 이는 근거없는 것으로 장안구청 토지거래허가사항을 살펴본 바, 1993.8.10 쟁점토지와 용도가 같은 쟁점토지 인근의 토지가 평당 2,460,000원이었고, 1998.1.8 다시 거래된 쟁점토지가 평당 2,600,000원이었다. 위와 같이 쟁점토지의 취득가액과 양도가액이 명백하게 확인되고 청구인이 적법하게 신고하였으므로 처분청이 이 건 기준시가로 과세한 것은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인의 신고내용을 검토해 보면, 양도가액은 양도당시 기준시가의 90%에 불과하고 또한 처분청이 쟁점토지 소재지 인근 부동산중개소에서 탐문한 시세에도 현저히 미달하며, 취득가액은 취득당시 기준시가에 비해 235%나 높은 가액인 바, 이 거래만이 갖는 특수성이나 거래정황에 대하여 별도의 해명자료를 제시하지 못하고 있다. 위 사실로 미루어 청구인이 부동산매매계약서와 거래사실확인서를 첨부하여 신고한 가액은 실지거래가액으로 인정하기 어려우므로 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 이 건 과세처분한 것은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건은 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법(1990.12.31 개정) 제23조 제4항에는 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있고, 같은법 제45조 제1항에는 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

1. 취득가액

(1) 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제170조 제4항에는 『법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.～2. (생략)

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』로 규정하고 있고, 같은법시행령(1995.12.30 개정) 제166조 제4항 제3호에는 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의거 결정할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은법시행령 부칙 제8조 제2항에서 동규정은 이 영 시행(1996.1.1)후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세자료에 의하면 청구인은 1988.4.2 쟁점토지를 취득하여 1993.10.30 양도한 후 1993.11.30 양도가액을 342,000,000원, 취득가액을 246,000,000원으로 하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 예정신고 납부한 사실이 확인되고, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 신빙성이 없는 것으로 보아 부인하고 기준시가에 의하여 이 건 과세처분하였으며, 청구인은 처분청의 과세처분이 부당하다고 주장하며서 이에 대한 증빙으로 쟁점토지의 양도 양수시 매매계약서 사본, 양도 양수인의 거래사실확인서, 1998.3.19 수원시장이 확인한 쟁점토지에 대한 토지가격확인서 등을 제출하고 있는 바, 이에 대하여 살펴보면, 청구인이 제시한 취득계약서에는 매도인을 청구외 OOO로, 중개인을 OO공인중개사 OOO으로, 매매대금을 246,000,000원으로 하여 1988.3.4 계약된 것으로 기재되어 있고, 양도계약서에는 매수인을 청구외 OOO으로, 매매대금을 342,000,000원으로 하여 1993.9.27 계약된 것으로 기재되어 있으며, 매도인 OOO의 거래사실확인서에는 쟁점토지를 246,000,000원에 거래한 사실을 인감증명을 첨부하여 확인한다고 되어 있고, 매수인 OOO의 거래사실확인서에는 쟁점토지를 342,000,000원에 거래한 사실을 인감증명을 첨부하여 확인한다고 되어 있으며, 쟁점토지의 토지가격확인서에는 쟁점토지의 ㎡당 가격이 1990년 504,000원, 1991년 900,000원, 1992년 1,100,000원, 1993년 836,000원으로 되어 있는 사실이 확인된다.

(2) 처분청의 쟁점토지의 양도에 대한 조사복명서를 살펴보면, 처분청은 쟁점토지의 매매가액의 진위여부를 확인하기 위하여 쟁점토지 인근 부동산중개소(수원시 장안구 OO동 소재 중개사사무소)에 출장하여 쟁점토지의 시세를 탐문한 바 쟁점토지가 수원상공회의소 맞은편 대로변에 인접하여 1993년 10월 청구인의 양도당시 거래가액이 평당 3,500,000～4,000,000원으로 청구인이 실사신고한 양도가액(평당 2,500,000원)보다 현저히 높은 것으로 조사된 사실이 확인되며, 이 건 과세자료에 의하면 청구인이 신고한 양도가액은 기준시가(377,872,000원)대비 90.5%에 불과하나 취득가액은 기준시가(104,659,244원)대비 235%에 달하는 사실이 확인된다.

(3) 위의 사실내용을 모아 보건대, 청구인은 신고한 실지거래가액에 대한 증빙으로 매매계약서, 거래상대방의 거래사실확인서를 제출하였으나 그외 매매대금의 수수관계를 확인할 수 있는 금융자료등 매매가액을 인정할만한 객관적인 증빙의 제시가 없고, 기타 청구인이 주장하는 장안구청의 토지거래허가사항 및 수원시장이 확인한 쟁점토지의 토지가액확인서는 쟁점토지의 실지거래가액에 대한 직접적인 주장이나 증빙이 아니며, 처분청이 조사한 양도당시의 쟁점토지 인근의 지가가 평당 3,500,000원～4,000,000원임에도 청구인이 신고한 양도가액은 평당 2,500,000원으로 탐문한 시가에 비하여 현저히 낮고, 청구인이 신고한 취득가액은 기준시가의 235%이나 양도가액은 기준시가에 미달하여 청구인이 쟁점토지를 시가보다 저렴하게 양도하였음에도 청구인은 단지 청구인의 지병 등으로 시가보다 낮게 양도하였다고 주장만 할 뿐 그에 대한 증빙제시가 없고, 달리 쟁점토지를 시가보다 낮게 양도할만한 객관적이고도 타당성있는 사유 및 그에 관한 증빙을 제시하지 못하고 있는 점으로 보아 청구인이 신고한 실지거래가액을 신빙성이 있는 것으로 인정하기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 이 건 과세한 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.