[요지] 처분청이 위의 감정평가액을 시가로 볼 수 없다 하여 동 감정평가액을 부인하고 개별공시지가로 평가한 당초의 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 쟁토지2는 그 등기부등본상으로 확인되는 바와 같이 피상속인이 사망한 후에 청구외 ○○에게 양도되었다고 인정되므로 토지2는 상속재산에 포함됨이 타당함
[요지] 처분청이 위의 감정평가액을 시가로 볼 수 없다 하여 동 감정평가액을 부인하고 개별공시지가로 평가한 당초의 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 쟁토지2는 그 등기부등본상으로 확인되는 바와 같이 피상속인이 사망한 후에 청구외 ○○에게 양도되었다고 인정되므로 토지2는 상속재산에 포함됨이 타당함
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 처분 개요 청구인 OOO, OOO, OOO, OOO, OOO, OOO, OOO, OOO, OOO(이하 “청구인들”이라 한다)는 피상속인 OOO이 ’94.8.14 사망함에 따라 재산을 상속받고 ’95.2.14 상속세를 신고하면서 상속재산중 인천광역시 중구 OO동 OOOOO 전 631㎡ 외 9필지의 토지(이하 “쟁점토지1”이라 한다)는 OO감정평가법인의 감정가액으로 평가하고 나머지 토지는 개별공시지가로 평가하여 상속세를 신고하였다. 처분청은 상속재산중 일부 토지만을 선별하여 감정평가한 것은 일반적인 시가로 볼 수 없다 하여 쟁점토지 1을 개별공시지가로 평가하고, 인천광역시 중구 OO동 OOOOO 답 2,003㎡ 및 같은동 OOOOO 답 344㎡(이하 “쟁점토지2”라 한다)를 신고누락하였다 하여 이를 상속재산가액에 가산하여 ’97.9.26 청구인들에게 ’94년도분 상속세 190,208,890원을 결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 ’97.11.11 심사청구를 거쳐 ’98.3.3 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
(1) 개별공시지가에 의한 상속재산의 평가는 시가를 알 수 없거나 객관적인 증빙에 의하여 시가를 확인할 수 없는 경우에 한하여 보충적으로 적용하는 것이며, 이 건의 경우는 상속개시후 6월이내에 작성된 공신력있는 감정기관의 감정가액이 있으므로 이 감정가액을 쟁점토지1의 시가로 보아 상속세를 신고한 것은 타당하며,
(2) 쟁점토지2는 상속개시전인 ’90.1.10 청구외 OOO에게 양도한 토지이므로 상속재산에서 제외하여야 한다.
(1) 청구주장(1)에 대하여 살펴본다. 청구인들은 상속세법 제9조 제1항에서 상속재산의 평가는 상속개시당시의 현황에 의하도록 규정하고 있고 같은법 기본통칙 제39⋯9 제1항 제1호에서 상속개시일 전후 6개월내의 감정가액이 있는 경우에는 이를 시가로 보도록 규정하고 있으므로 쟁점토지1의 감정평가액 876,709,000원을 상속개시당시의 시가로 보아야 한다고 주장하고 있기에 이에 대하여 살펴보면, 첫째, 토지감정표에 의하면 피상속인의 4남 OOO이 상속개시일로부터 6개월이 거의 된 시점인 ’95.2.11(6개월시한 ’95.2.14)에 상속토지중 일부를 선별하여 청구외 OO감정평가법인에 토지에 대한 감정을 의뢰하였고, 동 법인은 ’95.2.13자로 가격조사 및 감정평가서를 작성하여 ’95.2.14 동 감정평가서를 의뢰인에게 발송한 것으로 되어 있으며, 평가의 목적도 담보목적이 아니라 상속세 신고를 위한 세무서 제출용으로서 같은날 청구인들은 이를 근거로 상속재산을 계산하여 이 건 상속세를 신고·납부하였으며, 둘째, 쟁점토지1에 대한 감정평가법인의 평가액과 개별공시지가를 비교하여 보면, 감정평가법인의 감정평가액은 876,709,000원으로서 개별공시지가에 의한 평가액 1,049,779,500원의 약 83%인 바, 감정평가법인의 감정평가액이나 국가 또는 지방자치단체의 평가액은 모두가 “지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률”을 근거로 하여 당해토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 하여 당해토지의 가격과 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 하여 평가하는 것임에도 위와 같이 상당한 차이를 보이고 있는 것은 감정평가법인이 쟁점토지1에 대한 상속세신고기한(’95.2.14)을 넘기지 않기 위한 의도적인 감정평가의 문제점을 드러낸 것으로 보여지고, 셋째, 공신력있는 감정기관의 감정가액을 시가로 볼 수 있는 것은 객관적이고 합리적인 절차에 의하여 담보목적 등과 같은 경제적 목적으로 정상적으로 감정의뢰 및 평가되었을 때 일반적인 시세의 기준으로서의 시가로 볼 수 있을 것이나, 이 건의 경우를 보면 상속세 신고기한이 거의 만료된 시점에서 세무서 제출목적으로 의뢰되어 당일에 조사 및 감정평가되어 통보되었음을 알 수 있는 바, 상속세 기본통칙(39⋯9, 제1항 제1호, 제2호)에서 감정평가법인의 감정평가액을 시가로 본다는 해석도 시가산정의 한 방법으로서 감정가액이 있어 확인되는 경우에 인정한다는 예시적 규정일 뿐 시가를 정상적으로 반영하지 못하는 가액까지를 인정한다는 것은 결코 아니라고 판단되는 바, 위와 같은 사실관계를 모두어 볼 때, 처분청이 위의 감정평가액을 시가로 볼 수 없다 하여 동 감정평가액을 부인하고 개별공시지가로 평가한 당초의 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
(2) 청구주장(2)에 대하여 살펴본다. 청구인들은 쟁점토지2는 상속개시일 이전인 ’90.1.10 청구외 OOO에게 양도한 토지이므로 상속재산가액에서 제외하여야 한다고 주장하면서 그에 대한 증빙으로 ①인천지법판결문(사건 97 가합 1033. 소유권이전등기절차이행. ’97.2.26) ②부동산매매계약서 1부(매도자:OOO, 매수자:OOO) ③사실확인서(OOO, OOO, 부동산소개소) 등을 제시하고 있는 바, 이에 대하여 살펴보면, 첫째, 가처분신청(청구인 OOO ’90.1.11) 내용을 보면, 매수자인 청구외 OOO는 쟁점토지2를 피상속인으로부터 매수하면서 총매매대금 48,280,000원중 ’89.12.9 계약금 10,000,000원, ’89.12.20 중도금 28,280,000원, ’90.1.10 잔금 10,000,000원을 매도자에게 지급하였으나 피상속인이 바쁘다는 것을 핑계로 매수자에게 이전서류를 교부해 주지 아니하여 동 토지에 대해 재산권보전을 위해 가처분신청을 하였으며 법원은 이를 받아들여 ’90.1.11 가처분결정을 하였고, 둘째, 소유권이전등기절차 이행청구소송(원고 OOO, ’97.1.20 소송제기)의 소장 내용을 보면, 매수자인 청구외 OOO은 쟁점토지2에 대한 총매매대금 48,280,000원중 ’89.12.9일 계약금 10,000,000원, ’89.12.20 중도금 28,280,000원, ’90.1.30 잔금 10,000,000원을 매도자인 피상속인 OOO에게 지급하였으나 매도자는 별다른 이유없이 등기이전절차를 미루어 왔다고 하여 소를 제기하였고 법원은 ’97.2.26 의제자백에 의해 원고승소판결을 하였으며, 셋째, 위 양자중 1인이 진정한 매수인이었다면 양도인인 피상속인의 ’94.8.14 사망으로 그 당시 소유권이전문제가 제기되었을 것이나 그에 대한 문제제기가 없었고, 그 이후 부동산실권리자명의등기에 관한 법률(’95.3.30 공포, 법률 제4944호, ’95.7.1 시행)에 의하면 ’96.6.30까지 실소유자명의로 이전하였어야 함에도 동 법률에 따라 이행한 사실이 없다가 상속재산을 신고하면서 쟁점토지2를 신고누락한후 양도하였다고 주장하고 있고, 넷째, 청구인들은 쟁점토지2에 대한 실매수자와 매수대금 지급에 관한 분명하고도 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 바, 위 사실들로 미루어 보아 청구주장의 신빙성이 없어 처분청의 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
3. 심리 및 판단
1. 토지의 평가
(1) 쟁점1에 대하여 살펴본다. (가) OO감정평가법인의 감정평가서를 보면, 상속인중 1인인 OOO이 ’95.2.11 상속토지중 일부인 쟁점토지1을 평가의뢰하였고 OO감정평가법인 인천지사에서는 평가목적을 일반거래(세무서 제출용)로 하여 가격시점을 ’95.2.13로 하고 ’95.2.13 하루동안에 토지의 특성 및 가격을 조사하여 감정평가서를 작성한 것으로 되어 있으며, 상속인들은 이에 의하여 쟁점토지1의 가액을 계산하여 상속세를 신고하였음이 상속세 신고서에 의하여 확인되고 있다. (나) OO감정평가법인의 쟁점토지1에 대한 감정평가액은 876,709,000원으로서 개별공시지가에 의한 평가액 1,049,779,500원의 83%이며, 감정평가서상의 토지평가요항표에 의하면 쟁점토지1은 자연녹지지역 및 일반주거지역에 소재하고 있는 것으로 나타나고 있고, 평가가액 산출근거를 보면 인천광역시 중구지역의 경우 ’94.1.1부터 ’94.9.30까지 주거지역의 부동산가격은 변동없으며 녹지지역은 2.57% 상승한 것으로 되어 있고, 가격하락요인에 대하여는 언급하지 않고 있다. (다) 쟁점토지1중 감정가액과 개별공시지가에 의한 평가액과의 차이가 큰 인천광역시 중구 OO동 OOOOO, 동소 OOOOO, 동소 OOOOO, 동소 OOOOO의 개별공시지가확인서를 보면 ’94년도 개별공시지가와 ’95년도 개별공시지가는 변동이 없는 것으로 나타나고 있다. (라) 전시한 법령에서 말하는 『시가』라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에서 형성된 객관적인 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법에 의하여 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있다 할 것이나, 이 건의 경우는 정상적인 거래에서 형성된 객관적인 교환가액이 없을 뿐만 아니라 청구인들이 제시하고 있는 쟁점토지1의 감정가액은 상속세 신고기한(’95.2.14)에 임박하여 세무서 제출용으로 감정을 의뢰한데다 OO감정평가법인에서는 ’95.2.13 하루동안에 토지의 특성조사 및 감정평가서 작성까지 마쳤고, 감정가액도 쟁점토지1이 소재하는 지역의 경우 ’94.1.1부터 ’94.9.30까지의 부동산가격은 보합 내지는 약간 상승한 것으로 나타남에도 OO감정평가법인에서는 특별한 사유도 없이 개별공시지가에 의한 평가액의 83%로 평가하고 있어 동 평가액을 정상적인 교환가치가 반영된 시가로 보기는 어려우므로, 처분청에서 상속개시 당시 쟁점토지1의 시가를 산정하기 어려운 것으로 보아 상속세법 시행령 제5조 제2항 제1호 가목에 의거 개별공시지가에 의하여 쟁점토지1의 가액을 평가하여 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.
(2) 쟁점2에 대하여 살펴본다. (가) 청구인들은 ’95.2.14 상속세를 신고하면서 쟁점토지2는 피상속인이 ’90.1.10 청구외 OOO에게 양도한 토지라 하여 상속재산에서 제외하였고, 처분청은 부동산 처분금지 가처분 신청시에는 청구외 OOO가, 소유권이전등기 이행청구소송에서는 청구외 OOO이 쟁점토지2를 매입하였다고 주장하고 있고, 부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률에 의한 실명전환기한인 ’96.6.30까지 실소유자 명의로 소유권을 이전하여야 함에도 이를 이행하지 않았다 하여 쟁점토지2의 가액을 상속재산가액에 포함시켜 과세하였음이 상속세 신고서 및 처분청의 상속세 조사복명서에 의하여 확인되고 있다. (나) 피상속인이 사망하기전에 쟁점토지2를 사실상 양도하였는지와 그 진실된 매수자가 누구인지에 대하여 살펴보면,
① 먼저, 청구인들이 주장하는 쟁점토지2의 매수자는 청구외 OOO인데 ’90.1.11.자 등기부등본상 가처분권자로 등재되어 있는 자가 매수자인 위 OOO이 아닌 청구외 OOO로 되어 있어 위 OOO이 쟁점토지2의 실매수자였는지가 의심스럽고 이러한 OOO 명의의 가처분권의 설정이 쟁점토지2의 양도에 따른 권리의 행사인지 여부가 불확실한바, 청구외 OOO의 진술에 따르면 OOO이 청구외 OOO로부터 쟁점토지2의 취득과 관련하여 20,000,000원을 차용하게 되어 청구외 OOO의 요구에 따라 가처분권을 OOO의 명의로 하였다고 하지만 이를 구체적 증빙 자료에 의하여 입증하지 못하고 있을 뿐만 아니라,
② 상속개시일인 ’94.8.14. 이후에도 쟁점토지2의 소유권 이전에 관하여 위 OOO이 상속인들을 상대로 부동산소유권 이전등기절차 이행청구의 소를 제기한 ’97.1.20.까지 2년5개월 동안이나 아무런 조치를 취하지 아니하였으며, 청구인들이 상속개시일 이후에 피상속인 명의로 된 쟁점토지2를 소유권 이전하라는 요지의 내용증명을 등기부등본상 가처분권자인 청구외 OOO에게 발송하였다고 주장하고는 있으나 구체적 증빙은 제시하지 못하고 있는 바, 이상과 같은 일련의 사실에 비추어 청구주장대로 청구외 OOO이 쟁점토지2를 상속개시일 이전에 취득한 실매수자였다면 진실된 권리자로서 권리보전을 위하여 취했어야 할 법적 조치를 소홀히 한 면이 보인다.
③ 또한, 청구외 OOO이 상속인들의 요구에 따라 쟁점토지2와 관련한 상속세를 대신 납부하고 향후 심판청구나 행정소송에서 승소하면 이를 돌려받기로 하였다고 주장하면서, 청구외 OOO이 OOO협동조합에서 대출을 받고 청구인들의 요구대로 ’97.11.25. OOO에게 63,000,000원을 송금한데 대한 금융자료와 OOO의 각서를 제출하고 있으나, 이미 청구외 OOO 앞으로 쟁점토지2의 소유권이 이전된 후에 청구인들의 상속세 대납 요구를 수용한 점과, 설령 소유권 등기 이전을 지연시킨 사유로 인한 책임을 지고 상속세를 대신 납부한다 하더라도 불복 청구를 거친 후에 대납하여도 무방할 것인데도 불구하고 이를 불복 청구가 끝나기 전에 청구인들에게 지급한 점들이 의심스러우며, 당심에서 확인해본 결과 청구인들이 위 OOO으로부터 송금 받은 금액으로 처분청에 상속세 납부를 하지 않은 것으로 확인되어 위 OOO에게 송금된 금액이 쟁점토지2의 소유권 이전이 상속개시후에 이루어진데 따른 상속세 부담분이라는 청구주장은 납득하기 어렵다 할 것이다.
④ 청구외 OOO에게 쟁점토지2의 소유권이 이전된 경위가 상속인들의 궐석으로 인한 의제자백에 의한 판결에 근거한 것이고, 청구외 OOO이 쟁점토지 취득과 관련하여 매매대금 지급에 대한 금융자료 등 객관적이고 구체적인 증빙을 제시하고 있지 않고, 확인서 이외에는 청구외 OOO과 OOO간의 채권채무 관계, 매수자 OOO이 쟁점토지2 상에서 경작을 하였다는 사실을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제출하지 않고 있는 점도 청구주장을 받아들이기 어려운 이유중 하나라 하겠다. (다) 위 사실들로 미루어 보아 쟁점토지2는 그 등기부등본상으로 확인되는 바와 같이 피상속인이 사망한 후에 청구외 OOO에게 양도되었다고 인정되므로 쟁점토지2는 상속재산에 포함됨이 타당한 것으로 판단된다.