토지를 양도하고 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부(취소)

[주 문] 동안양세무서장이 97.10.16 청구인에게 결정고지한 95년도분 양도소득세 6,700,920원은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 원처분의 개요 청구인은 경기도 시흥시 OO동 OOOOO 『전』573㎡ 및 같은곳 OOOOO『임야』915㎡의 합계 1,488㎡ 중 청구인의 지분 165 ㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 91.12.31 취득하여 95.8.17 경기도 시흥시에 공공용지로 협의양도 하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 시흥시에 공공용지로 협의 양도하고 96.5.20 실지거래가액(취득가액: 54,889,060원, 양도가액: 45,009,570원)으로 과세표준확정신고를 하였으나, 청구인이 신고한 실지거래가액 중 취득가액이 신빙성이 없는 것으로 보아(양도가액은 청구인과 쟁점토지를 공유한 4명이 보상가액 405,904,500원을 수령한 것이 확인되므로 다툼이 없음) 기준시가로 쟁점토지의 양도차익을 산정하여 97.10.16 청구인에게 95년도분 양도소득세 6,700,920원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.11.11 심사청구를 거쳐 98.2.25 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 청구인의 친척 및 지인 4명과 공동으로 경기도 시흥시 OO동 OOOOO 『전』과 OOOOO『임야』1,488㎡(청구인 지분 165㎡)를 91.1.26 495,000,000원에 매매계약을 체결(잔금지급일 91.3.15)하고 청구인 지분 165㎡에 대한 해당 취득가액 54,889,060원을 분담하여 청구인 지분에 대한 토지매매대금을 다 치루고 소유권이전을 할려고 하였으나 쟁점토지 소재지가 OO택지개발예정지구로 토지거래허가구역으로 지정됨에 따라 소유권이전이 지연되었으며, 청구인이 쟁점토지를 양도한후 실지거래가액으로 신고한 취득가액은 틀림이 없으므로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 이건 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지는 시흥OO택지 개발사업지로 고시되어 시흥시 공영개발사업소로부터 95.9.15 협의보상금 45,009,570원을 수령한 사실이 확인되어 양도가액에 대하여서는 다툼이 없으나, 96.5.20 청구인이 실지거래가액으로 양도소득세 신고시 처분청에 제출한 취득가액 495,000,000원(청구인 지분 165㎥을 포함한 쟁점토지와 같은지번의 1,488㎥의 취득가액)의 취득가액에 대하여만 다툼이 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 먼저 쟁점토지의 등기부등본과 청구인이 제시한 매매계약서를 보면 쟁점토지와 같은 지번의 청구인 지분은 1488분의165, OOO은 496, OOO 331, OOO 331, OOO는 165로써, 청구인을 포함한 5인이 공동으로 소유하고 있고 공동소유자간에 각 소유권지분을 달리하여 91.10.12 매매를 원인으로하여 91.12.31 취득하였음이 등기부등본에 의하여 확인되나, 청구인이 제시한 매매계약서에 의하면 매매금액은 495,000,000원으로 91.1.26 에 계약하여 잔금일은 91.3.15 이나 등기부상 매매원인일은 91.10.12로써 그 기간이 서로 상이함이 확인되고 있을 뿐만 아니라 쟁점토지의 매매대금의 청산일을 가릴만한 서류의 제시가 없는 점으로 보아 청구인이 제시한 매매계약서는 신빙성이 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지를 양도하고 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 이건 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제94조 본문에서 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다고 하고 그 제1호에서 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득이라고 규정하고 있으며, 같은법 제96조 본문에서 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다고 하고 그 제1호에서 제94조 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다. 같은법 제97조 제1항에서는 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다고 하고 그 제1호 취득가액 가목에서 제94조 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있으며, 같은법 제110조 제1항에서 당해 연도의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득과세 표준을 당해 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 대통령령이 정하는 방법에 의하여 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다고 규정하고 있다. 한편 같은법 시행령 제166조 제4항에서 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다고 하고 그 제2호에서 양도자가 법 제105조 또는 법 제110조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고하는 경우라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계

(1) 쟁점토지의 양도가액은 45,009,570원(95.9.23 시흥시 공영개발사업소장이 청구인이 동금액을 수령한 사실을 확인하고 있음)이며 쟁점토지와 같은 지번의 토지(경기도 시흥시 OO동 OOOOO『전』573㎥ 및 같은곳 OOOOO 『임야』915㎥의 합계 1,488㎡)의 양도가액은 405,904,000원(위 토지 1,488㎡를 시흥시에 협의양도하고 보상금으로 수령한 금액)인 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 쟁점토지와 같은 지번의 공유자들이 동 토지를 취득한 취득가액이 495,000,000원이라면 토지 공유자들의 지분면적에 의하여 안분계산한 분담 가액은 아래와 같다. 공 유 자 소유지분(㎡) 취득가액분담액(원) 청구인과의관계 OOO OOO OOO OOO OOO(청구인) 496/1,488 331/1,488 331/1,488 165/1,488 165/1,488 165,000,000 110,110,887 110,110,887 54,889,113 54,889,113 OOO의 지인 OOO의 조카 동서 OOO의동생 본 인 합 계 1,488/1,488 495,000,000

(3) 당 심판소에서 위 공유자들의 주소지 관할 세무서에 쟁점토지와 같은 지번의 토지에 대한 위 공유자들의 지분 양도에 대하여 과세 여부를 의견조회 하였는 바 아래 내용과 같이 과세하였다고 회신하고 있다. 소유자(공유자) 과 세 내 용 관할세무서 비 고 OOO OOO OOO OOO OOO(청구인) 실가인정비과세 기준시가과세 실가인정비과세 미 결정 기준시가과세 영동세무서 광명 시흥지소 광명세무서 종로세무서 동안양세무서 실가 조사 무 신고 실가조사 확정신고시실가신고 실가부인 한편 위 공유자 중에 청구외 OOO는 관할세무서에서 기준시가로 예정결정고지(96.2.16)를 한 후 확정신고기한 전에 실지거래가액으로 신고를 하였으며 신고한 금액은 청구인과 같은 금액인 것으로 확인된다.

(4) 청구인은 쟁점토지의 취득매매계약서로 매매대금이 495,000,000원(계약금 55,000,000원 91.1.26, 중도금 200,000,000원 91.2.20, 잔금 240,000,000원 91.3.15)이고 매도인이 OOO이며, 매수인이 OOO외 3인(등기부상 취득자는 OOO을 포함하여 5인으로 되어 있고 매매계약서상에는 4인으로 되어 있는데 대하여 청구인은 이건 계약을 한 후 대표 취득자인 OOO이 조카인 OOO를 공유자에 포함시켰기 때문이라고 주장함)으로 되어 있는 매매계약서를 제시하고 있다.

• 라. 판단

(1) 청구인이 쟁점토지를 양도하고 과세표준확정신고시 실지거래가액으로 신고한 취득가액 54,889,060원(쟁점토지가 포함된 지번의 공유자 5인의 취득가액495,000,000원)이 신빙성이 있는지에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점토지 취득시 매매계약서로 위 공유자들이 쟁점토지 지번의 1,488㎡에 대한 취득가액 495,000,000원인 취득매매계약서를 제시하고 있는 바, 위 쟁점토지와 같은 지번의 토지 공유자 OOO가 소유토지를 양도하고 관할 세무서이자 쟁점토지의 실지거래가액을 비교적 잘 알 수 있는 쟁점토지가 소재한 광명세무서에서 실지거래가액에 대하여 조사한 내용에 의하면, 쟁점토지의 양도자인 OOO으로부터 토지의 가액을 495,000,000원에 양도하였다는 2번의 사실확인서를 받았다고 하고 있는 점, 위 OOO으로부터 청구한 매매계약서가 청구인이 이건 심판청구시 제시한 매매계약서와 동일한 점, 위 토지를 91년도에 매입할 당시에는 시흥시청이 가까이 이전된다고 하여 지가 상승요인이 있을 것으로 보아 취득하였으나 양도시에는 시흥시에 공시지가에 근접한 금액에 수용되어 많은 손해를 보았다고 하고 있는 점과 또다른 공유자 OOO이 소유토지를 양도하고 관할세무서인 영동세무서에 실지거래가액 신고를 하여 조사한 내용에 의하면 동 세무서에서 쟁점토지 매도자 청구외 OOO으로부터 확인한 매매대금(495,00,000원)이 청구인이 주장한 매매대금과 동일하고 매매계약을 중개한 OO중개인사무소와 입회인 OO부동산 청구외 OOO이 청구인이 제시한 매매계약서 중개인 및 입회인과 동일한 점으로 보아 청구인이 신고한 양도가액은 신빙성이 있다고 할 것이다.

(2) 다음으로 쟁점토지의 등기부등본상에는 쟁점토지를 91.10.12 매매를 원인으로 91.12.31 소유권이전을 하였으나 청구인이 제시한 쟁점토지의 매매계약서상에는 91.1.26에 매매계약을 체결하여 잔금지급일은 91.3.15로 되어 있는 점으로 보아 청구인이 제시한 매매계약서가 신빙성이 없는 것으로 처분청은 판단하였는 바 이에 대하여 살펴본다. 청구인은 91.1.26 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결한 후 쟁점토지가 시흥 OO택지 개발사업지구로 고시되고 토지거래허가구역으로 지정된 관계로 소유권이전이 지연되었고 쟁점토지의 등기부상 매매 원인일을 토지거래허가일인 91.10.12로 하였다고 주장하면서 쟁점토지거래 허가일이 91.10.12로 되어 있는 토지거래허가증을 제시하고 있는 바, 토지거래허가지역의 경우 토지거래허가일 이전에는 소유권이전이 불가능한 점을 감안 할 때, 매매계약서상 잔금지급일과 소유권이전일이 상이하기 때문에 청구인이 제시한 쟁점토지의 매매계약서가 신빙성이 없다는 처분청의 결정은 사실관계를 오해한 것이라고 할 것이다. 위와 같이 사실관계와 내용을 종합하여 볼 때 청구인이 쟁점토지를 양도하고 실지거래가액으로 신고한 것(양도 차손 9,879,459원)은 사실과 부합한 것으로 판단된다. 따라서 기준시가에 의하여 과세한 처분청의 결정은 부당한 것으로 판단된다.

• 마. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.