겸용주택의 점포 및 사무실 부수토지 면적에 대하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 73.9.10 경기도 OO시 만안구 OO동 OOOOOO 대지 161㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 74.7.25 위 지상에 주택 68.2㎡, 점포 20.63㎡를 신축 보유하다가 그 중 대지 40㎡와 주택 68.2㎡가 92.1.5 OO시에 수용되어 92.8.21 잔여토지 121㎡에 주택 71.78㎡와 점포 및 사무실 287.12㎡를 신축하여 96.2.17 양도하고 점포 및 사무실 부분에 대하여 양도소득세 518,070원을 자진 납부한 바 있다. 처분청은 점포 및 사무실 287.12㎡와 쟁점토지 중 신축건물 연면적에서 점포 및 사무실이 차지하는 비율에 따라 안분계산한 토지 96.8㎡는 1세대1주택에 부수되는 토지로 볼 수 없다 하여 97.9.17 청구인에게 95년 귀속 양도소득세 40,648,580원을 부과처분한 바 있다. 청구인은 이에 불복하여 97.10.20 심사청구를 거쳐 98.2.3 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 주택이 도시계획사업의 시행으로 철거됨에 따라 나대지로 남게 된 그 부수토지를 양도하는 경우에는 적어도 주택이 철거될 당시 1세대1주택으로서 비과세조건을 갖추고 있었던 이상 그 후 그 부수토지를 나대지로 양도하여도 비과세 된다고 하였으므로 건물수용 당시 쟁점토지는 기왕의 비과세요건을 충족하므로 나대지 상태로 양도하거나 나대지에 건물을 신축하여 양도하거나 토지부분에 대하여는 당연히 1세대1주택 비과세 되어야 한다. 1가구1주택의 비과세요건을 갖춘 구 주택을 멸실 후 다가구주택 신축양도시 신축으로 증가된 건물면적만 과세대상이고 기왕에 이미 비과세요건을 충족한 경우에 과세되지 아니한다고 하였으므로 이 건 청구인의 점포 및 사무실 부분에 대한 토지부분을 과세함은 형평성에 어긋난다.
• 나. 국세청장 의견 청구인의 쟁점토지(141㎡)상에 주택(71.78㎡)과 기타건물(287.12㎡)을 신축하여 양도하였으나 쟁점토지는 신축하기전 비과세요건을 갖춘 수용된 주택의 부수토지이므로 비과세 되어야 한다고 주장하고 있어 이에 대해 보면, 청구인은 1세대1주택 비과세요건을 갖춘 주택을 멸실하고 동 지상에 주택과 임대주택을 신축하여 양도하는 경우 그 토지는 멸실된 주택(1세대1주택 비과세 요건충족)의 부수토지로 보아 비과세 한다는 심판결정(국심 94서 4618, 95.2.28)을 인용하면서 청구인의 쟁점토지가 양도소득세 비과세 되어야 한다고 주장하고 있으나 청구인의 경우 1세대1주택 비과세요건을 갖춘 주택의 일부(대지 40㎡ 및 주택 68.2㎡)가 수용된 것은 주택의 분할 양도에 해당되어 수용일로부터 1년내 잔여주택 및 부수토지를 양도하는 경우에 이를 1세대1주택으로 보아 비과세 하도록 법령에서 규정하고 있으므로 위 심판결정을 준용할 수 있는 경우에 해당되지 아니함을 알 수 있고 수용된 주택의 부수토지인 쟁점토지를 수용일로부터 1년이내 양도하지 아니하였으므로 이를 수용주택의 부수토지로 볼 수 없으며 쟁점토지상에 주택과 기타 건물을 신축하여 보유하다가 양도한 이 건의 경우 주택은 3년이상 보유 요건 충족하고 있으므로 주택과 부수토지는 비과세대상이나 점포 및 사무실과 이에 부수되는 토지는 양도소득세 과세대상이므로 처분청이 주택부분을 제외한 점포 및 사무실 부수토지에 대하여 양도소득세 과세한 처분은 잘못을 찾을 수 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 겸용주택의 점포 및 사무실 부수토지 면적에 대하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제89조에서 “다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 부과하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득”으로 규정하고 있고, 소득세법시행령 제154조 제1항에서 법 제89조 제3호에서 “1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1개의 주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년이상인 것을 말한다고 규정하고 있으며, 그 제3항에서 “법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다”고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 73.9.10 쟁점토지를 취득하여 74.7.25 위 지상에 주택 68.2㎡, 점포 20.63㎡를 신축 보유하다가 그 중 대지 40㎡와 주택 68.2㎡가 92.1.5 경기도 OO시에 수용되어 92.8.21 잔여토지 121㎡에 주택 71.78㎡와 점포 및 사무실 287.12㎡를 신축한 사실이 관련공부에 의해 확인되고 있다.

(2) 청구인은 쟁점토지는 건물 신축이전에 비과세요건을 갖춘 토지이므로 처분청이 신축건물 연면적에서 점포 및 사무실이 차지하는 면적비율에 따라 안분계산한 토지 96.8㎡〔121㎡×{287.12㎡÷(71.78㎡＋287.12㎡)}〕에 대해 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있으나, 종전의 주택을 철거하고 그 지상에 새로운 건물을 신축한 경우 그 새로운 건물이 주택이 아닌 경우에는 1세대1주택의 범위에서 제외됨은 명백하고 또한 신축한 건물이 주택인 경우에는 소득세법시행령 제154조 제3항에서 정한 이른바 겸용주택에 해당할 때에는 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니하는 것이므로 종전의 주택이 1세대1주택의 비과세대상이었다는 사유만으로 곧 바로 새로운 겸용주택 전부가 비과세대상이 되는 것으로 볼 수는 없다(대법원판례 97누 4676, 97.8.26 참조)고 할 것이므로 주택면적이 점포 및 사무실면적의 4분지1에 불과한 이 건 겸용주택의 양도에 대해 처분청이 양도당시 현황에 따라 점포 및 사무실과 그 부수토지에 대하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.