감정가액을 시가로 볼 수 있는지의 여부

○○○세무서장이 1997.10.21 청구인에게 결정고지한 1994년도분 증여세 660,718,050원은 이를 취소한다.

처분청은 청구인이 1994.12.21 특수관계에 있는 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 (주)○○○(이하 "청구외법인"이라 한다)로부터 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○외 2필지 ○○○빌딩 대지 603.1㎡ 및 동 지상 건물 1,791.05㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 970백만원(이하 "쟁점매매가액"이라 한다)에 양수한 데 대하여 1994.7.2자 ○○○감정원의 감정가액 1,947,234천원(이하 "쟁점감정가액"이라 한다)을 쟁점부동산의 시가로 보아 시가와 위 양수가액의 차액 977,234천원(이하 "차액상당액"이라 한다)을 특수관계자인 청구외법인으로부터 증여받은 것으로 보아 1997.10.21 청구인에게 1994년도분 증여세 660,718,050원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1997.11.6 심사청구를 거쳐 1998.1.7 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 주택건설사업을 영위할 목적으로 1994.2.15 자본금 1억원으로 설립된 청구외법인은 서민용 공동주택 32세대(8층)를 건설하기 위하여 1994.2.22 쟁점부동산을 1,167백만원에 경락받아 1994.6.22 청구외법인 명의로 소유권이전하였으며, 건설자금을 마련하기 위하여 은행에서 대출받을 목적으로 ○○○감정원에 감정을 의뢰하여 1994.7.2 감정원 감정을 받았으나, 쟁점부동산 소재지에는 일반주거지역 제2종 미관지구주차장정비지구로 건축허가가 나지 아니하여 사업추진을 중단하게 되었다. 당초 쟁점부동산의 경락대금도 일부 사채로 충당한 결과 자금사정이 극도로 악화되고 1994년 11월경에는 부도에 직면하게되어 1994.11.30 이사회의 결의를 거쳐 쟁점부동산을 처분하기로 하였으나, 건설교통부의 지가변동율표에서 보는 바와 같이 전분기 대비 1994.1/4분기 -0.64, 2/4분기 -0.146, 3/4분기 -0.32, 4/4분기 -0.11로 계속 하락하는 등 1994년에는 부동산경기가 침체되어 매매가 되지 아니하자, 청구외법인의 대표이며 청구인의 외삼촌인 ○○○의 권유에 따라 1994.12.1 쟁점부동산에 대하여 ○○○감정평가사무소에 감정을 의뢰한 바, 동 감정평가사무소가 쟁점부동산을 1,409,732,200원으로 감정평가하므로 청구인이 전세보증금 및 명도소송비용등을 부담하는 것을 감안하여 청구외법인으로부터 쟁점매매가액에 쟁점부동산을 취득하게 되었다. 법원 경락가액도 불특정다수인간에 공개경쟁입찰에 의하여 최고가액에 낙찰된 매매실례가액으로서 결코 저가양수가격이 아닌데도 불구하고 처분청이 쟁점감정가액을 시가로 보아 쟁점매매가액과의 차액상당액 만큼을 청구인이 저가양수한 것으로 보아 이를 증여의제하여 증여세를 과세한 것은 위법부당하다. 설령 쟁점감정가액을 시가로 본다 하더라도 청구인이 쟁점부동산을 취득하면서 쟁점매매가액외에 세입자 ○○○외 9명에게 임대보증금 402,250천원과 세입자와의 명도관련소송비용 20,450천원을 부담하였으므로 이 내용을 감안하면 상속세법 제34조의 2에서 정한 저가양수에는 해당되지 아니하므로 이 건 과세처분은 취소되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 상속세법 제34조의 2 제1항 및 같은법시행령 제41조 제1항 및 제2항에서 양도일 현재 시가의 100분의 70 이하인 현저히 저렴한 대가로 특수관계있는 자에게 재산을 양도하였을 경우 그 재산을 양도한 때에 양도자가 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액을 특수관계에 있는 자에게 증여한 것으로 간주하도록 규정하고 있고, 시가로 보는 범위에는 증여일 전후 6개월 내에 당해 재산에 대한 공신력 있는 감정기관의 가액과 당해 재산에 대하여 공매사실이 있는 경우 그 공매가액이 포함되나, 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일부터 최근의 가액을 적용하도록 하고 있다. (상속세법 기본통칙 39.....9 제1항 및 제2항,재삼 46014-2654, 93.8.26 같은 뜻), 이 건의 경우 쟁점부동산의 양도·양수일인 1994.12.21 현재 청구외법인과 청구인이 특수관계자에 해당되고, 쟁점부동산의 양도일 전 6월내인 1994.7.2자 공신력 있는 감정기관인 ○○○감정원의 감정가액이 있으므로 이를 상속세법상 시가로 보아 쟁점매매가액과의 차액 상당액을 청구외법인이 청구인에게 증여한 것으로 보아 상속세법 제34조의 2 제1항에 의하여 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점감정가액을 시가로 볼 수 있는지의 여부와, 쟁점부동산을 쟁점매매가액에 양수한 것이 저가양수로서 증여의제에 해당하는지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 상속세법 제9조 제1항에서 "상속재산의 가액은 상속개시당시의 현황에 의한다"라고 규정하고, 제2항에서 "제1항의 규정에 의한 상속개시당시의 현황에 의한 상속재산의 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때에는 당해 상속재산의 종류·규모·거래상황등을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의한다"라고 규정하면서, 같은법 제34조의 7에서 "제9조의 규정은 증여세에 준용한다"라고 규정하고 있다. 상속세법 기본통칙 39.....9 제1항 제1호에서는 "1991.1.1 이후 상속이 개시되거나 증여하는 분부터는 상속개시일 전후 6개월내에 상속재산에 대한 공신력 있는 감정기관의 감정가액이 작성되어 있어 확인되는 경우는 그 가액을 시가로 볼 수 있다"라고 규정하고 있고, 제2호에서는 상속개시일 전후 6개월내에 상속재산에 대한 매매사실이 있어 그 거래가액이 확인되는 경우는 그 가액이라고 규정하고 있으며, 같은 규정 제2항에서는 "제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 둘이상인 경우에는 상속개시일로부터 최근의 가액에 의한다"라고 규정하고 있고, 같은법 기본통칙 60.....9〔공신력 있는 감정기관의 정의〕에서는 "이 통칙에서 공신력 있는 감정기관이라 함은 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제19조에 의하여 설립된 감정평가법인을 말한다"라고 규정하고 있다. 같은법 제34조의 2 제1항에서 "현저히 저렴한 대가로서 재산을 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자에게 양도하였을 경우에는 그 재산을 양도한 때에 있어서 양도자가 그 대가와 시가와의 차액에 상당한 금액을 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자에게 증여한 것으로 간주한다"라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제41조 제1항에서는 "제34조의 2 제1항에 규정한 『현저히 저렴한 가액』이라 함은 증여일의 현황을 기준으로 하여 제5조 내지 제7조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 70 이하의 금액을 말한다"라고 규정하고 있고, 같은조 제2항 제3호에서는 "양도자 등과 양도자등의 친족이 총발행주식의 100분의 30 이상을 출자하고 있는 법인을 법 제34조의 2 제1항의 『특수관계에 있는 자』"로 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저 쟁점감정가액을 시가로 볼 수 있는지에 대하여 본다. 청구외법인은 1994.2.22 쟁점부동산을 법원으로부터 1,167백만원에 경락받아 1994.6.22 청구외법인 명의로 소유권이전하고, ○○○은행으로부터 대출받기 위해 동 은행이 쟁점부동산을 담보목적으로 ○○○감정원에 감정 의뢰한 결과 1,947,234천원(쟁점감정가액)으로 평가받았으며, 1994.12.21 청구외법인은 쟁점부동산을 970백만원(쟁점매입가액)에 청구인에게 양도한 사실이 등기부등본, ○○○감정원 감정평가서 및 매매계약서등 관련자료에 의해 확인된다. 사실이 이러하다면, 전시 규정을 볼 때 쟁점감정가액이 청구인의 양수일로부터 5개월내에 감정된 가액이고, 쟁점부동산 소재지의 지가가 현저하게 변동되어 쟁점감정가액을 시가로 보지 아니할 만한 객관적인 자료가 없으며, 쟁점부동산과 유사한 부동산에 대한 시가가 없는 상태에서 처분청이 쟁점감정가액을 시가로 본 것에는 달리 잘못이 없다 하겠다.

(2) 다음 청구외법인이 쟁점부동산을 청구인에게는 저가양도함으로써 증여의제에 해당되는지 여부를 본다. 처분청은 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 쟁점부동산매매계약서상의 매매가액과의 차액 상당액을 전시 규정에 의하여 양도자인 청구외법인이 특수관계에 있는 청구인에게 증여한 것으로 보아 이 건 증여세를 과세하였음이 처분청의 증여세 결정결의서등 관련자료에 의하여 확인된다. 이에 대하여 청구인은 쟁점감정가액을 시가로 보더라도 쟁점매매가액은 매매계약서상의 매매가액에 불과할 뿐 위 규정에 의한 대가로 볼 수 없으며, 쟁점부동산의 양수당시 쟁점부동산에 입주해 있는 세입자들의 임대보증금 402,250천원을 반환하였으며, 불법점유하고 있는 세입자와의 건물명도소송비용 20,450천원을 추가 부담하여 사실상 쟁점부동산을 1,392,700천원에 취득하였으므로 이 금액이 대가에 포함되어야 하며, 이 경우 저가양수한 것이 아니라고 주장하면서 청구외법인과 청구인간의 매매계약서 및 합의약정서, 전소유자인 청구외 ○○○가 경락당시 사업장관할세무서에 부가가치세 및 소득세 신고한 임대보증금 명세서 및 대차대조표, 청구인과 세입자간의 임대보증금 수령영수증과 이에 대한 공증증서등 관련증빙자료를 제시하는 바 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인과 청구외법인이 특수관계자에 해당되는지를 보면, 청구인의 처 청구외 ○○○이 청구외법인의 주주이며, 전시 규정에 의한 특수관계자에 해당된다는 사실에는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으나, 상속세법 제34조의 2 제1항에서 규정하고 있는 "대가"에 대하여 처분청은 쟁점부동산 매매계약서상의 매매가액을 대가로 보았으며, 청구인은 계약당시 특약사항으로 임대보증금등 제반경비를 매수자가 부담하기로 약정하였고, 이를 청구인이 실지로 지급하였으므로 이를 포함한 가액이 쟁점부동산의 대가라는 주장인바, 상속세법상 "대가"에 대하여 별도의 정의 규정은 없으나, 부동산을 취득하기 위하여 실제로 소요된 모든 비용을 포함하는 것으로 해석하여야 할 것이다. (나) 쟁점부동산의 매매계약서를 보면, 매매대금은 970백만원으로 1994.12.1 계약을 하였으며, 동 계약서상의 특약사항②에서 건물전체 불법점유세입자의 제반경비는 매수인이 부담한다고 되어 있는 바, 동 계약서에 따라 매수인이 청구인이 불법전세입주자에 대한 비용을 부담을 하였다면 동 비용이 당초 전소유자가 부담할 비용에 해당하므로 이 비용을 포함한 가액이 쟁점부동산의 양도대가가 된다 하겠다. (다) 쟁점부동산의 경락당시 쟁점부동산의 전소유자 ○○○가 사업장관할세무서에 부동산임대사업에 대한 부가가치세 확정신고(1993.1.25)한 사항을 보면, 지하층에는 ○○○(○○○상회)가 77,500천원, 1층에는 ○○○(○○○정육점)가 24백만원, ○○○(○○○제과)가 22백만원, ○○○(=약국)가 28,500천원, 2층에는 ○○○실업 39,750천원, ○○○건축 15백만원, ○○○건축 20백만원, 3층에는 ○○○종합건설(주) 70백만원, 4층에는 ○○○(○○○물산) 30백만원, 5층에는 ○○○ 50백만원 등 합계 386,750천원의 임대보증금이 있는 것으로 신고하였고 1993.5.31자 전소유자인 청구외 ○○○가 1992년도 귀속분 종합소득세를 신고하면서도 쟁점부동산의 임대보증금을 386,750천원으로 하여 신고하였다. (라) 청구외법인이 불법점유하고 있는 세입자 청구외 ○○○, 동 ○○○, 동 ○○○를 상대로 1994년 건물명도소송을 제기하여 1994.10.19 건물명도와 동시에 각각 20백만원을 반환한 사실이 ○○○민사지방법원 제15부 화해조서(1994가합○○○)에 의해 확인되고 세입자 청구외 ○○○, 동 ○○○실업(주)가 1994.10.31, 1994.10.19 각각 건물을 명도하자 청구외법인이 동 ○○○에 77,500천원, 동 ○○○실업(주)에 39,750천원을 반환한 사실이 소송관련서류에 의해 확인되며, 위 반환금 177,250천원 전액을 청구인이 1994.12.1 쟁점부동산 취득시 이를 인수하여 청구외법인에게 지급하였음이 청구외법인이 발급한 영수증에 의해 확인된다. (마) 청구인이 1994.12.21 쟁점부동산을 취득하기 직전인 1994.12.1 ○○○감정평가사무소(개인감정사)에 감정의뢰하여 감정받은 감정평가서를 보면, 쟁점부동산의 대지가액은 904,650천원, 건물가액은 505,082천원 합계 1,409,732천원으로서 쟁점부동산 자체만을 평가하였고 쟁점부동산이 안고 있는 세입자 임대보증금 문제와 쟁점부동산중 같은곳 ○○○는 타인소유 토지인데도 이를 감안하지 아니한 점이 확인된다. (바) 임차인 청구외 ○○○, 동 ○○○, 동 ○○○, 동 ○○○등은 청구인으로부터 1995.1.4∼1.8 사이에 각각 임차보증금 50백만원, 65백만원, 30백만원, 30백만원 합계 175백만원을 반환받았음을 확인하는 공증【(등부1999 제196호(1999.1.15)】을 ○○○종합법률사무소로부터 받은 사실이 확인되며, 임차인 ○○○종합건설(주)가 관할 ○○○세무서에 납부할 1995.12 수시분 법인세 527백만원 및 1995.11 수시분 부가가치세 65,625천원을 납부하지 못하고 체납되자 위 세무서장이 청구인에게 임차보증금 50백만원에 대하여 1995.11.11 압류통지 및 납부독촉을 하여 청구인이 동 임차보증금 50백만원을 반환하여 위 체납세금에 일부 충당되었음이 ○○○세무서장이 발급한 영수증과 위 ○○○종합건설(주)와 청구인간의 임대료정산내역서에 의해 확인된다. (사) 또한 이 건 과세처분 이전인 1995년 2기 부가가치세 신고시 청구인은 쟁점부동산의 임대보증금에 대하여 청구외 ○○○ 등 10명으로부터 598백만원의 임대보증금을 신고하고 부가가치세를 납부한 사실이 있다. 위의 사실관계를 종합해 볼 때, 청구인이 쟁점부동산이 경락되기 이전의 세입자에게 임대보증금을 반환할 법적 의무는 없다 하겠으나, 세입자와 청구외법인 및 청구인간의 9건의 명도소송을 제기한 사실을 입증하는 판결문과 매매계약서상의 특약사항, 또 권리금은 반환하지 아니하더라도 세입자의 임대보증금을 반환하지 아니하고는 청구인이 부동산임대사업을 계속 영위할 수 없는 현실등을 감안하여 볼 때, 매매대금, 위 임대보증금 402,250천원과 소송비용 20,450천원을 합한 1,392,700천원을 쟁점부동산의 취득대가로 보아야 한다는 청구주장은 타당성이 있다 하겠으며, 이 경우 1,392,700천원은 쟁점감정가액(1,947,234천원)의 71.5%가 되므로 전시법령에서 정한 현저히 저렴한 가액에 해당되지 아니하는 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.