심판청구는 농지의 양도시기를 언제로 볼 것인지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분 개요 청구인은 경기도 김포군 하성면 OO리 OOOOOOO 전 3,388㎡(이하 “쟁점농지”라 한다)를 ’89.4.10 취득하여 경작하다가 ’95.11.24 청구외 OOO에게 소유권을 이전하였다. 처분청은 청구인이 쟁점농지를 양도한 사실에 대해 기준시가로 양도차익을 계산하여 ’97.7.15 청구인에게 ’95년 귀속분 양도소득세 9,923,590원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’97.9.5 심사청구를 거쳐 ’97.12.23 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 ’89.4.10 쟁점농지를 취득한 이후 계속 자경하여 오던 중 경작상 필요에 의하여 ’91.5.31 청구외 OOO 외 1인(OOO)에게 양도하고 ’91.6.25 경기도 김포군 하성면 OO리 OOOOO 답 3,842㎡와 같은곳 OOOOO 답 3,706㎡ 합계 7,548㎡를 대토 취득하여 자경하고 있는 바, 비록 소유권이전등기는 매수인의 사정에 의하여 실제양도일 이후인 ’95.11.20일에 이전하였으나 잔금은 ’91.5.31 청산하였으므로 쟁점농지의 양도일은 ’91.5.31로 보아야 한다. 따라서, 이 건은 자경농민이 경작상 필요에 의하여 자경농지를 양도하고 새로운 농지를 취득한 것으로 대토에 해당되므로 양도소득세 비과세대상이다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점농지의 양도시기에 대하여 살펴보면, 첫째, 청구인은 ’91.5.31 쟁점농지를 양도하였다고 주장하면서 매매계약서 사본을 제시하고 있으나, 쟁점농지는 국토이용관리법 규정에 의한 토지거래허가지역으로 ’95.11.20 김포군수로부터 토지거래허가를 받아 동일자로 소유권이전등기하였음이 관련서류에 의하여 확인되고 있고, 또한, 쟁점농지를 양도하고 ’91.5.31 토지대금 수수관계 등 잔금청산을 입증할 금융자료 등 객관적인 증빙자료 제시가 없는 사실로 보아 청구주장은 신빙성이 없는 것으로 판단된다. 둘째, 국토이용관리법 제21조의 3 제7항에 의하면 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다고 되어 있고, 허가를 받기 전에는 물권적효력은 물론 채권적효력도 발생하지 아니한 무효의 상태에 있고, (대법원 90다 12243, ’91.12.24 전원합의체) 잔금이 먼저 청산되고 허가를 나중에 받은 경우에는 허가일 이전까지는 매매계약이 무효의 상태에 있으므로 그 허가일 이전에 미리 지급받은 금전은 이를 매매대금이라기보다는 일종의 보관금 내지 선수금의 성격으로 보는 것이 타당하다(대법원 92누 8361, ’93.1.15)는 대법원 판례 등으로 보아 토지거래허가전에 잔금까지 청산된 매매대금은 보관금 내지 선수금 상태로 있다가 허가일에 비로소 매매대금으로 전환되었다고 보는 것이 합리적이므로 허가일 이전에 잔금이 청산되었다 하더라도 허가일을 양도시기로 보아야 할 것이다. 위와 같은 사실로 보아 쟁점농지의 양도일은 토지거래허가일인 ’95.11.20로 보아야 하므로 쟁점농지의 양도는 양도소득세가 비과세되는 농지의 대토에 해당되지 않는 것으로 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 이 건 심판청구는 쟁점농지의 양도시기를 언제로 볼 것인지에 그 다툼이 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법(’94.12.22 전면 개정되기 전의 것) 제5조 제6호 (차)목에서 『대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득』에 대하여는 양도소득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제14조 제7항에서 『법 제5조 제6호 (차)에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 경작상의 필요에 의하여 대토하는 농지(제9항 각호의 1에 해당하는 농지를 제외한다)에 있어서 다음 각호의 요건을 갖춘 경우를 말한다.

1. 종전의 농지의 양도일로부터 1년내에 다른 농지를 취득하여 3년 이상 농지소재지에 거주하면서 경작한 때. 다만, 종전 농지의 양도전에 다른 농지를 취득한 경우에는 다른 농지의 취득 일로부터 1년내에 종전의 농지를 양도하고 새로이 취득한 농지를 3년이상 농지소재지에 거주하면서 경작한 때에 한한다.

2. 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적 이상이거나 그 가액이 양도하는 농지의 가액의 2분의 1 이상인 때』라고 규정하고 있으며, 같은법 제27조에서는 『자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다』고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제53조 제1항에서 『법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다』고 규정하면서 제1호에서 『대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기 접수일로 한다』고 규정하고 있다. 한편, 국토이용관리법 제21조의 3 제1항에서 『허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권 기타 사용·수익을 목적으로 하는 권리(이러한 권리의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)로서 대통령령이 정하는 권리를 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 “토지거래계약”이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가 받은 사항을 변경하고자 할 때에도 또한 같다』고 규정하고 있고, 같은 조 제7항에서 『제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점농지는 토지거래허가구역안에 있는 토지로서 청구인은 1995.11.20 김포군수로부터 토지거래계약허가를 받고 ’95.11.20일 매매를 원인으로 하여 ’95.11.24 청구외 OOO에게 소유권이전등기를 해 주었음이 처분청에서 제출한 토지거래계약허가증 사본 및 쟁점농지의 등기부등본에 의하여 확인되고 있다.

(2) 청구인은 ’91.4.12 쟁점농지의 매매계약을 체결하고 ’91.5.31 잔금을 청산하였다고 주장하면서 부동산매매계약서와 매수자 OOO 및 중개업자 OOO의 거래사실확인서를 제시하고 있으나, 잔금청산 사실을 입증할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙은 제시하지 못하고 있고, 쟁점농지의 등기부등본을 보더라도 잔금을 청산하였다고 주장하는 ’91.5.31부터 소유권이전등기일인 ’95.11.24 사이에 가등기설정 등 매수자가 권리확보를 위한 어떠한 조치도 취한 사실이 확인되지 않으며, 소유권이전등기를 지연시킬 수밖에 없었던 납득할 만한 사유도 제시하지 못하고 있다.

(3) 그렇다면 이 건은 소득세법 시행령 제14조 제7항에서 규정하는 농지의 대토 요건을 충족하지 못하고 있으므로 처분청이 쟁점농지의 양도에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.