상가신축분양에 대하여 토지와 건물의 공급가액을 그 취득가액에 의하여 안분계산한 처분의 당부 및 과세표준을 계산함에 있어서 부가가치세를 포함하여 계산하였는지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분 개요 청구인은 OO도 부천시 원미구 O동 OOOOOO 대지 960.1㎡ 건물 2,638.275㎡(지층～1층: 유치원, 2～3층: 생활시설, 이하 “쟁점상가”라 한다)를 신축하여 지층 및 1층은 청구인이 유치원으로 사용하고, 2～3층은 생활시설로 청구외 OOO외 4인에게 분양한 후 1995년 제1기부터 1996년 제2기까지의 부가가치세를 신고납부하였다. 이에 대하여 처분청은 청구인이 쟁점상가를 분양하면서 토지와 건물의 공급가액을 임의로 결정한 것으로 보아 토지와 건물의 취득가액을 기준으로 공급가액을 안분계산하는 등 하여 청구인이 신고한 과세표준을 재계산하여 1997.4.15 청구인에게 부가가치세 95년 제1기분 28,171,360원, 95년 제2기분 19,295,450원, 96년 제1기분 51,220,850원, 96년 제2기분 1,829,450원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 1997.6.13 이의신청 및 1997.8.27 심사청구를 거쳐 1997.12.26 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점상가를 1995.3.28부터 청구외 OOO외 4인에게 분양하면서 분양계약체결시 토지 및 건물의 공급가액을 실지거래가액으로 명확하게 기재하였으나 처분청은 청구인이 토지 및 건물의 공급가액을 자의적으로 결정하였다하여 토지 및 건물의 취득가액을 기준으로 분양금액을 안분계산하여 과세표준을 계산하였다. 관련규정상 토지 및 토지에 정착된 건물을 함께 공급하는 경우에는 실지거래가액에 의하고, 실지거래가액이라 함은 거래당사자간의 정상적인 거래에 있어 형성되는 가격으로서 현저히 낮은 대가가 아닌 경우를 말하며, 대법원판례에서도 분양계약서에 토지 및 건물면적이 기재되어 있고 분양금액O 토지 및 건물의 공급가액의 구분이 분명한 경우에는 실지거래가액으로 인정하여야 함이 국세기본법상 근거과세원칙에 부합된다고 보고 있다. 한편 법인세법에서도 특수관계없는 자에게 정당한 사유없이 자산을 정상가액보다 낮은 가액으로 양도하는 경우에 있어서 정상가액을 시가에서 시가의 30/100을 감한 범위내에의 금액으로 한다고 규정하고 있는 바, 청구인은 쟁점상가를 분양하면서 결정한 건물의 공급가액은 건물 취득가액의 평균 110.43%에 해당하며, 우천으로 인한 공사지연 및 민원발생으로 자금난에 시달려 일반상가의 분양가액보다 저가로 분양한 것임에도 불구하고 처분청에서 이를 인정하지 아니한 것은 부당하다. 또한 청구인은 쟁점상가를 분양하면서 건물공급가액에 부가가치세를 구분하여 기재하지 아니하였으나 사업자가 재화를 공급하고 그 대가로 받은 금액에 공급가액과 부가가치세액이 별도 표시되지 않는 경우의 과세표준은 거래금액의 100/110이 되므로 이 건 과세표준은 쟁점상가 건물공급가액의 100/110으로 결정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점상가의 토지와 건물의 취득가액이 확인됨에도 불구하고 분양한 상가의 토지공급가액을 분양받은 가액인 평당 2,158천원을 초과한 평당 5,278천원으로 결정하고, 건물공급가액은 평당 건축비 1,900천원에 미달하는 금액인 평당 1,635천원으로 결정하여 부가가치세를 신고하고 이를 정상적인 거래에서의 실지거래가액이라고 주장하고 있으나, 관련규정상 취득가액을 실지거래가액으로 보도록 규정하고 있으므로 처분청이 취득가액을 기준으로 안분계산하여 이 건 과세처분한 것은 잘못이 없다. 또한 처분청이 이 건 경정결정시 건물공급가액이 부가가치세가 포함된 금액임을 확인하고 건물공급가액에서 부가가치세를 공제한 금액을 과세표준으로 하여 경정결정하였는 바, 이에 대하여 청구인이 그 내용을 오해한 것으로 확인된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건은 상가신축분양에 대하여 토지와 건물의 공급가액을 그 취득가액에 의하여 안분계산한 처분의 당부 및 과세표준을 계산함에 있어서 부가가치세를 포함하여 계산하였는지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련 법령 부가가치세법 제13조 제1항에는 『재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받은 경우에는 그 대가』로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제48조의 2 제3항에는 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다(단서생략)고 규정하고 있으며, 같은 조 제4항에는 『제3항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.

1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액

2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.

3. 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액』으로 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세자료 및 1995.1.11 OOOO공사 OO사업본부장이 확인한 토지분양대금 납부확인서에 의하면 쟁점상가O 토지의 취득가액은 627,899,990원, 건물신축가액은 1,519,261,614원인 사실이 확인되고, 쟁점상가의 분양계약서에 의하면 총분양가액 990,000,000원O 건물가액을 468,000,000원(총분양가액O 건물가액비율 47.27%)으로 하여 분양한 사실이 확인되고, 이 건 과세자료에 의하면 처분청은 분양계약서상 총분양가액은 인정하였으나 토지 및 건물의 가액구분을 부인하고 토지 및 건물의 취득가액을 기준으로 안분계산하여 총분양가액O 건물가액을 700,425,000원으로 하고 동 가액에서 부가가치세를 공제한 금액을 과세표준으로 하여 이 건 과세처분한 사실이 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점상가의 분양계약서상 토지·건물의 구분금액은 실지거래가액이므로 분양계약서상 건물가액을 건물의 공급가액으로 보아야 한다고 주장하나, 분양계약서상 토지 및 건물의 가액이 구분표시되어 있다 하여 실지거래가액으로 인정되는 것은 아니며, 그 구분표시된 공급가액이 정상적인 거래등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에 한하여 실지거래가액으로 인정된다할 것으로, 이 경우 실지거래가액으로 인정되는 경우를 예신하고 있는 것이 위 부가가치세시행령 제48조의 2 제4항 각호라 할 것이다. 쟁점상가의 경우 건물취득가액이 총 취득가액에서 차지하는 비율이 70.75%인 반면 청구인이 분양계약서상 구분표시한 건물가액은 분양가액의 47.27%에 불과하며, 분양계약서상 구분가액은 위 관련규정상 예시된 실지거래가액에 해당하지 아니할 뿐만 아니라 달리 그 구분가액이 정상적인 거래등에 비추어 합당하다고 인정할만한 객관적인 증빙제시가 없는 바, 실지취득가액에 비하여 건물가액비율이 과소하게 계상된 분양계약서상 건물가액을 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다고 판단되므로, 처분청이 위 관련규정에 의거 토지 및 건물의 취득가액비율로 토지 및 건물의 분양가액을 안분계산하여 이 건 과세처분한 것은 달리 잘못이 없다고 할 것이다.

(3) 또한 청구인은 이 건 과세표준을 계산함에 있어서 부가가치세를 공제하지 아니한 금액을 과세표준으로 하였다고 주장하나, 처분청의 결정결의서 등에 의하면 95년 제1기분의 경우 건물공급대가를 258,237,500원으로 하고 그 과세표준을 부가가치세를 공제한 234,761,363원으로 하는 등 처분청이 이 건 과세표준 계산시 부가가치세를 공제한 234,761,363원으로 하는 등 처분청이 이 건 과세표준 계산시 부가가치세를 공제한 것으로 확인되는 바, 이 부분은 청구인이 그 내용을 오해한 것으로 보이고 처분청의 과세처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.