토지가 양도당시 나대지이었는지 여부(경정)

[주 문] 도봉세무서장이 1997.5.15 청구인에게 고지한 1994년도분 양도소득세 95,076,150원의 부과처분은 장기보유특별공제를 하여 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 서울시 도봉구 OO동 OOOOOOO 소재 田 813㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 82.5.4 취득한 후 94.3.24 OO은행 OO동 주택조합에 양도하고 94.4.30 양도 차익예정신고를 하였다. 처분청은 위 쟁점토지의 사실상의 이용현황이 농지가 아닌 나대지로 보아 장기보유특별공제를 배제하고 97.5.15 청구인에게 양도소득세 95,076,1510원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.7.12 심사청구를 거쳐 97.11.26 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청 의견 가 청구주장 쟁점토지는 취득후 10년이상을 보유하였고 양도 당시 공부상 지목이 田이었을뿐아니라 실지로도 채소를 경작하고 있었음에도 불구하고 이를 나대지로 보아 양도소득세를 부과함에 있어 장기보유특별공제를 배제한 처분은 부당하다.

• 나. 국세청장 의견 청구인이 제시한 지적도를 보면 쟁점토지는 양도당시 그 지목이 전이었으나 쟁점토지 소재지 관할 동사무소에서 작성한 ’93년 및 ’94년 토지특성조사표에 의하면 토지이용 상황란에 각각 주거용 나대지 및 나대지로 조사되어 있음이 명확하게 확인되는 바, 쟁점토지의 사실상 이용현황은 田이 아니라 나대지로 인정되므로 장기보유특별공제를 배제하고 양도소득세를 부과한 당초처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 이 건의 다툼은 쟁점토지가 양도당시 나대지이었는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 양도당시 시행되던 구 소득세법(1994.12.22 전면 개정 전의 것)제23조 제2항 제2호에 「양도소득금액은 당해 자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제45조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 다시 다음 각호의 금액을 순차로 공제한 금액으로 한다. 다만(이하 생략)

1. (생략)

2. 제1항 제1호에서 규정하는 자산(대통령령이 정하는 토지를 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 5년 이상인 것에 대하여는 다음 각목의 구분에 따라 계산한 금액(이하 “장기보유특별공제액”이라 한다) (가) 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것: 양도차익의 100분의 10 (나) 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것: 양도차익의 100분의 30」라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령(1994.12.31 전면 개정 전의 것) 제46조의 3【장기보유특별공제에서 제외되는 토지】에는 법 제23조 제2호에서 대통령령이 정하는 토지라 함은 나대지(재무부령이 정하는 무허가건물이 정착되어 있는 것을 제외한다)와 건축물에 부수되는 토지로서 당해 건축물의 바닥면적에 제15조 제9항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적(당해 건축물의 연면적을 건축법에 의한 당해 지역의 용적율로 나눈 면적의 100분의 120에 해당하는 면적이 제15조 제9항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적보다 클 때에는 이를 기준으로 한다)을 초과하는 부분의 토지를 말한다. 다만, 양도일 현재 토지초과이득세법 제8조의 규정에 의한 유휴지토지등에 해당하지 아니하는 토지는 그러하지 아니한다라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 과세자료에 의하면 쟁점토지의 경우 지적공부상의 지목은 전으로 되어 있으나 쟁점토지의 관할 동사무소에서 작성한 토지특성조사표의 93년도 및 94년도 토지이용상황란에 주거용나대지 및 나대지로 조사되어 있다고 하여 장기보유특별공제를 배제하고 양도소득세를 산정한 것을 알 수 있다.

(2) 청구인은 쟁점토지는 양도일 현재 공부상 지목이 田일뿐아니라 실질적으로도 청구인의 父 및 인근주민이 채소류를 경작하였다고 주장하면서 청구외 OOO 등 4인의 확인서(인감증명 첨부) 및 쟁점토지의 사진 등을 증빙으로 제시하고 있다.

(3) 이에 대하여 살펴보건대, (가) 처분청이 과세근거로 한 93·94년도 토지특성조사표에 대하여 살펴보면, 우리 심판소에서 OOO동사무소에 위 토지특성조사표의 기재내용 및 조사내용 등에 대한 의견을 조회하여 도봉구청에서 회신(지적 58323-1351, ’98.7.6)하여 온 바에 의하면, “나지”는 주변의 토지이용상황에 따라 4개 범주로 구분되며, 그중 “주거나지”란, 주변의 토지이용상황이 주거지역으로서 주거용으로 이용될 가능성이 높은 토지를 말함이라고 답변하고 있고, OO동 OOOOO(쟁점토지)는 94년도 당시 이용상태는 주거나지로 조사되어 있으나, 그 “나지”형태가 일시적인 간이용도로 사용되었는지 또는 공지상태이었는지는 판단이 불가능함이라고 답변하고 있으며, 93년도 토지특성조사표에 나타난 92년도 토지이용상황을 보면 “전보”로 나타나 있는 바, 도봉구청에서 송부해온 “92개별공시지가조사요령”에 의하면, “전보”란 보리, 감자, 옥수수, 채소 등 보통작물을 재배하는 밭이라고 기록되어 있고, 92년도 및 93년도 토지특성조사표를 작성한 청구외 OOO(현재 도봉구청 주택과 근무)은 도봉구청장이 확인 당심에 송부(지적 58323-1619, ’98.8.17)한 진술서에서 본인이 92년과 93년도의 상황을 현재에 정확하게 기억할 수는 없는 사항이지만, 쟁점토지(OO동 OOOOO)의 인근 토지조사사항을 참고하여 기억을 더듬은 바, 가장 먼저 떠오르는 사항은 쟁점토지의 인접토지(OO동 OOOOO)가 과수원(배밭)으로서 93년도에 과수작물은 존치한 것으로 기억되는 바, OO동 OOOOO가 토지특성조사표상 92년도에 과수원으로 조사되었고, 93년도는 주거나지로 조사된 사항으로 보아, 과수원과 이웃에 있는 쟁점토지 역시 외형상은 92년도와 93년도에 별반 차이가 없는 사항으로 기억되며, 또한, 쟁점토지가 현재 아파트(OOOO아파트)가 들어선 지역으로 본인이 93년도 토지특성조사시 이점이 반영되었을 것으로 판단됨이라고 진술하고 있는 점 등으로 보아 쟁점토지에는 적어도 93년도까지는 채소 등의 작물이 재배되었음을 알 수 있고, 쟁점토지의 양도시기인 94.3.24에는 계절적으로 보아 채소 등이 파종될 시기가 아닌 점을 감안할 때 쟁점토지가 채소밭 등으로 이용되었는지 여부에 대하여는 93년도까지의 이용실태를 참고하여 판단하여야 할 것인 바, 93년도 및 94년도토지특성조사표에 나타나 있는 토지이용상황만으로 쟁점토지가 양도당시 나대지었다고 할 수는 없다고 판단된다. (나) 사실관계의 보충확인을 위하여 우리 심판소의 조사자가 현지에 나가 조사한 바에 의하면, 쟁점토지는 현재 아파트가 건축되어 있어 양도 당시의 상태는 확인할 수 없으나 인근 부동산 중개업소(OO공인중개사사무소, 허가번호 OOOOOOOOOOOOO, 대표 OOO) 등을 탐문한 결과 쟁점토지에 아파트가 건축되기 전까지는 쟁점토지의 인근에는 배밭 등이 경작되었고 쟁점토지도 田으로 경작되었다고 조사되었으며, 또한 우리심판소의 조사자가 서울시청 주택과에 가서 조사한 바, 서울시청 주택과 근무자인 청구외 OOO의 의견에 의하면, 93년 10월 당시 항공사진을 판독한 바 ‘쟁점토지에 인접하여 무허가 건물이 있고 쟁점토지는 텃밭으로 판독된다’고 구두로 진술한 점 등을 종합하여 보건대, 쟁점토지는 양도 당시 농지로서 이용되고 있었다고 보아도 무리가 없다고 판단된다. 사실이 이러하다면 쟁점토지는 양도 당시 나대지가 아니었다고 판단되므로 관련법령에 의하여 장기보유특별공제를 하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 산정하여야 할 것이다.

• 라. 따라서, 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.