기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 '89.6.14 ○○○개발공사와의 용지매매계약에 의하여 취득한 ○○○시 ○○○택지개발사업지구 ○○○(구획정리 완료후 ○○○시 ○○○동 ○○○로 변경됨) 대지 340.5㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 '91.7.16 양도하고 '91.8.12 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 양도가액은 신빙성이 없다 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하여 산출된 '91년 귀속 양도소득세 124,645,450원을 '97.3.16 청구인에게 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 '97.4.22 이의신청과 '97.9.2 심사청구를 거쳐 '97.11.10 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인이 ○○○개발공사로부터 쟁점토지를 205,600,000원에 취득하여 이를 240,000,000원에 양도한 사실이 ○○○개발공사와 청구인간의 용지매매계약서, 양도당시의 청구인과 청구외 ○○○·○○○간의 매매계약서와 위 매수인의 거래사실확인서 및 인근 부동산중개인의 실거래가격확인서 등에 의해 확인되고 있음에도 불구하고 처분청이 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다. 또한 처분청이 기준시가를 적용함에 있어서 쟁점토지의 취득시기를 잔금납부일인 '89.8.14로 하여 취득가액을 환산하였으나, 구 소득세법 시행령 제53조 제2항 의 규정에 의하여 쟁점토지에 대한 택지조성공사가 준공된 날인 '90.12.31을 취득시기로 보아야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 ○○○개발공사로부터 취득한 쟁점토지의 실지취득가액이 205,600,000원인 점에는 처분청과 청구인간에 다툼이 없으나, 처분청이 쟁점토지의 양도가액에 대하여 주변시세를 탐문조사하여 '97.7.25 작성한 "조사복명서"에 의하면 {쟁점토지는 근린생활시설 상업지역내의 지상 5층까지 신축이 가능한 대로변에 위치하고 있는 요지로서 평당 500∼600만원에 거래가 형성되었음이 탐문·확인된다}라고 되어 있어 청구인이 신고한 양도가액(평당 약230만원)과 현저한 차이가 나고 있다. 또한 청구인이 제출한 검인계약서상 양도가액 240,000,000원은 일반적으로 시가보다 적게 기재되어 신고되는 점을 볼 때 이를 시가로 보기는 어려울 뿐더러 동 계약서상 금액도 양도당시의 공시지가 272,000,000원의 88.2%에 불과한데, 실지거래가액이 공시지가보다 일반적으로 높은 점을 감안하면 이를 실지양도가액으로 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

• 가. 쟁 점

(1) 청구인이 신고한 실지거래가액에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 결정할 수 있는 것인지

(2) 쟁점토지의 취득시기를 언제로 보아야 하는지

• 나. 관련법령 구소득세법(94.12.22 법률 제4803호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제23조 제4항 제1호에서, 토지·건물 등의 양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의하나 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 같은법 제45조 제1항 본문 및 제1호 가목에서는 거주자의 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 취득가액은 당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액으로 하나 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다. 같은법 시행령(94.12.31 대통령령 제14467호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제170조 제4항 제3호는 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액으로 양도차익을 결정하도록 규정하고 있다. 또한, 구 소득세법 제27조 에서 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제53조 제1항에서 법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다고 규정하면서, 제2항에서는 {완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우에 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 한다}고 규정하고 있다.
• 다. 사실 및 판단

(1) 먼저 사실관계를 살펴본다. (가) 쟁점토지가 속한 경기도 ○○○시 ○○○택지개발사업지구는 ○○○개발공사가 '87.7.16 학교법인 ○○○학원으로부터 취득한 후 '87.9.9 택지개발계획승인(건설부 고시 제449호)을 얻어 88.1.20 택지조성공사를 착공하여 '90.12.31 준공된 지역으로서 '91.2.18 구획정리 완료되었으며 이와 같은 구획정리가 완료된 후인 '91.3.5 쟁점토지는 ○○○시 ○○○동 ○○○로 지번이 부여된 사실이 등기부등본 및 토지대장등본 등에 의하여 인정되고 있다. 또한 쟁점토지의 용도는 일반주거지역으로서 근린생활시설의 건물을 신축할 수 있는 토지임이 ○○○시장이 발급한 토지이용계획확인서에 의하여 인정되고 있다. (나) 청구인은 '89.6.14 ○○○개발공사와 쟁점토지의 용지매매약을 체결하고 계약당일 계약금 20,560,000원, '89.7.13 중도금 82,240,000원, '89.8.14 잔금 102,800,000원 합계 205,600,000원을 납부하였고, 그 후 당초 계약면적보다 증가된 토지면적(0.5㎡)에 대하여 '90.3.12 정산금 302,350원을 추가납부하였음이 ○○○개발공사의 토지매각원부에 의해 확인되고 있다. 또한 위 토지매각원부에 의하면 청구인은 택지조성공사 준공일 전인 '90.6.18 ○○○개발공사로부터 쟁점토지에 대한 사용승낙을 받은 것으로 나타나고 있다.

(2) 다음으로 청구인이 신고한 실지거래가액에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 결정할 수 있는지를 살펴본다. (가) 청구인은 양도소득세 예정신고시 취득가액을 205,600,000원, 양도가액을 240,000,000원으로 하여 신고하였는데, 이 중 취득가액은 당해 용지매매계약 체결당시 ○○○개발공사가 청구인에게 양도한 가액으로서 실지거래가액으로 인정되고 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. (나) 청구인은 쟁점토지의 양도가액(240,000,000원)에 관한 증빙으로서 '91.7.9자 매매계약서 원본, 매수인의 거래사실확인서 및 인근 부동산중개인의 실거래가액확인서를 제시하고 있으나 그 외에 실지거래가액을 입증할 수 있는 객관적인 증빙은 제시하지 못하고 있다. (다) 처분청 세무공무원의 조사복명서에 의하면 쟁점토지가 양도될 당시 쟁점토지와 유사한 토지가 평당 500∼600만원에 거래된 것으로 조사된 점, 건설교통부가 발표한 지가동향표에 의거하면 청구인이 ○○○개발공사로부터 쟁점토지를 취득하기로 계약을 체결한 후 이를 양도한 날까지의 기간에 쟁점토지가 소재한 경기도 ○○○시의 주거지역에 속한 토지가 평균 41.65% 상승한 것으로 되어 있는데 이를 전시 쟁점토지의 실지취득가액 205,600,000원으로 환산한 가액이 291,232,400원이 되는 점 등을 종합하여 보면 청구인이 주장하는 쟁점토지의 양도가액 240,000,000원은 신빙성 있는 가액으로 보이지 아니하므로 기준시가로 양도차익을 결정한 당초 처분은 잘못이 있다 하기 어렵다.

(3) 쟁점토지의 취득시기에 대하여 살펴본다. (가) 이 건은 ○○○개발공사가 시행하는 택지개발사업이 진행중인 토지에 대하여 택지조성공사가 준공되기 전에 잔금을 청산한 경우로서 청구인이 ○○○개발공사에 잔금을 청산한 날은 '89.8.14이고, 택지조성공사 준공일은 '90.12.31이나 청구인은 위 준공일 전인 '90.6.18 ○○○개발공사로부터 쟁점토지에 대한 사용승낙을 받은 사실이 관련자료에 의해 확인되고 있다. (나) 전시한 구 소득세법 시행령 제53조 제1항, 제2항을 모아보면 자산의 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하는 것을 기본원칙으로 하되, 다만 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득하는 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 보도록 규정하고 있는 바, 부동산의 경우 완성되지 아니한 자산이라 함은 대금청산일 현재 신축중인 건물, 공유수면 매립중인 토지 등 원시취득대상인 자산을 의미한다 할 것이다. (다) ○○○개발공사가 시행하는 택지개발사업지구내의 쟁점토지와 같은 기존토지의 경우, 그 택지조성공사의 준공(사용승낙) 전에 이를 사용·수익할 수는 없으나 용지매매계약체결일 이후에는 그 위치가 특정되어 있고 매매계약체결 당시 가분할에 의하여 그 분양면적이 확정되어 있을 뿐만 아니라 그 자체가 독립된 매매의 목적물이 될 수 있다. 이러한 사실에 비추어 볼 때 잔금청산일 현재 비록 쟁점토지에 대한 택지조성공사가 준공(또는 사용승낙)되지 아니하였다 하더라도 쟁점토지는 구 소득세법시행령 제53조 제2항 에서 정한 완성되지 아니한 자산으로 보기는 어렵다고 할 것이므로 쟁점토지의 취득시기는 같은조 제1항의 규정에 따라 잔금청산일인 '89.8.14이 된다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 양도소득세를 기준시가로 과세함에 있어 잔금청산일('89.8.14)을 취득시기로 하고 그 당시의 기준시가를 취득가액으로 하여 세액을 산정한 것은 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 쟁점(2)에 대하여는 국세심판관 합동회의를 거쳐 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.