양도차익예정신고서상의 실지거래가액이 신빙성이 없다하여 기준시가에 의한 양도차익으로 양도소득세를 부과한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분의 개요 청구인은 서울특별시 노원구 OO동 OOOOO 잡종지 90.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 89.11.9 취득하여 91.6.29 양도한 데 대하여 양도차익을 취득가액은 22,000,000원 양도가액은 23,000,000원의 실지거래가액으로 계산하여 91.7.31 자산양도차익예정신고납부를 하였다. 처분청은 위 실지거래가액이 신빙성이 없다하여 기준시가로 양도차익을 산정 후 97.4.1. 청구인에게 양도소득세 28,541,290원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.7.19 이의신청 및 97.8.25 심사청구를 거쳐 97.11.6 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 91.7.31 쟁점토지에 대한 양도차익예정신고시 제출한 취득 및 양도시의 검인계약서와 97.7.19 이의신청시 제출한 거래상대방의 거래사실확인서(인감증명서 첨부)에 의하여 실지거래가액이 확인되므로 이 실지거래가액에 의하여 이 건 과세하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 처분청에서 거래상대방에게 실지거래가액에 대한 조회를 하였으나 회신이 없고, 97.7.19 이의신청시 거래상대방의 인감증명을 첨부하여 제출한 거래사실확인서는 쟁점토지의 거래일로부터 6년이 지난 시점에 작성되어 신빙성이 없는 것으로 보이며, 청구인이 신고한 실지양도가액은 기준시가의 55.8%인 반면 실지취득가액은 기준시가의 309.2%로서 그 차이가 과대한 점을 종합하여 볼 때, 청구인이 신고한 실지거래가액은 사실로 인정되지 아니한다

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 심판청구는 양도차익예정신고서상의 실지거래가액이 신빙성이 없다하여 기준시가에 의한 양도차익으로 양도소득세를 부과한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구소득세법 제23조 제4항에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다』라고 하면서 제1호에서 『제23조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고 있고, 같은법 제45조 제1항에 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다』라고 규정하고 제1호 가목에서 『당해자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액』으로 규정하고 있으며, 같은법시행령 제170조 제4항 제3호에서 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 『양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』에는 실지거래가액으로 양도소득세를 결정할 수 있도록 규정하고 있고 같은조 제9항에 의하면 『국세청장은 주소지 관할세무서장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재무부령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 91.7.31 자산양도차익예정신고시 제출한 매매(검인)계약서상의 취득가액 22,000,000원은 기준시가의 309.2%인 반면 양도가액23,000,000원은 기준시가의 55.8%로써 그 차이가 과대하고 거래상대방에게 조회한 결과 회신이 없다는 이유로 이를 실지거래가액으로 인정하지 아니한 데 대하여, 청구인은 조합아파트를 분양받기 위하여 쟁점토지를 매수한 것으로 당해 취득시기가 부동산 경기의 막바지이어서 비싼 가격에 취득하였다가 양도시점이 외국에 이민갈 즈음이고 주택조합장의 부정으로 아파트 착공이 늦게 이루어질 것이라는 등 부정적인 소문의 난무 및 부동산 경기 불황으로 저렴하게 양도하였을뿐, 위 신고한 취득 및 양도가액은 사실이라고 주장하며 그 입증자료로 거래상대방의 인감증명서를 첨부한 사실확인서와 여권사본을 제시하고 있다.

(2) 청구인이 제시하고 있는 여권사본에 의하면 쟁점토지 양도일(91.6.10)로부터 청구인이 이민하기 위한 출국일(93.4.12)까지의 기간이 약 1년 10개월임을 볼 때 청구인이 주장하는 이 건 양도의 시급성을 인정할 수 없고, 거래상대방의 사실확인서는 쟁점토지의 거래일로부터 6～8년이 지난 시점에 작성된 점, 그 작성자들은 동 확인으로 인하여 세제상 아무 이해상관이 없는 자들인 점 등으로 보아 그 신빙성을 인정하기에 어려움이 있으며, 여타 청구주장과 관련하여 금융자료 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어, 청구주장 실지거래가액을 사실로 인정할 수 없다.

(3) 그렇다면, 청구인이 쟁점토지를 양도하고 실지거래가액에 의한 양도차익으로 자산양도차익 예정신고기한내에 당해 예정신고는 하였으나 제출된 부동산매매계약서와 증빙서류로는 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우가 아니라고 보여지므로, 전시한 법령의 규정에 의거 기준시가에 의한 양도차익으로 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.