[요지] 양도차익을 기준시가로 산정하여야 함에 대하여 다툼이 없는 이 건의 경우 양도시기를 91.12.24로 하여 계산한 양도차익중 실지양도가액을 초과한 부분은 취소함이 정당함
[요지] 양도차익을 기준시가로 산정하여야 함에 대하여 다툼이 없는 이 건의 경우 양도시기를 91.12.24로 하여 계산한 양도차익중 실지양도가액을 초과한 부분은 취소함이 정당함
[주 문] 이천세무서장이 97.1.16 청구인에게 결정고지한 93년 귀속분 원을 초과한 부분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 원처분의 개요 청구인은 경기도 하남시 OO동 OOOOO 대지 276㎡와 같은동 OOOOO 도로 205㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 89.10.21 취득하여 93.6.21 청구외 OOO에게 양도하였으나 이에 대한 양도소득세는 신고·납부하지 아니하였다. 처분청은 쟁점토지에 대한 양도차익을 기준시가로 산정하여 청구인에게 양도소득세 48,538,610원을 97.1.16 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.3.14 이의신청 및 97.6.4 심사청구를 거쳐 97.8.22 심판청구를 하였다.
2. 청구인 주장 쟁점토지는 농지이고 매수인 청구외 OOO은 외지인인 관계로 쟁점토지 지상에 주택을 청구외 OOO 명의로 신축(판교구리간 고속도로 공사에 편입철거된 주택이 이축되었음)하고 이 신축시점을 OO하여 부동산 등기이전에 필요한 매매계약서를 작성하였으나, 사실은 쟁점토지가 분할되기 전의 하남시 OO동 OOO 전 991㎡(93.4.20 쟁점토지 481㎡와 같은동 OOOOO 510㎡ 합계991㎡로 분할되었음)를 91.12.24 147,000,000원에 양도하였으므로, 91.12.30자 기준시가에 의한 양도차익중 쟁점토지 부분에 해당되는 실지 양도가액 71,349,142원을 초과한 부분은 취소하여야 한다.
3. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 양도하고 양도소득세 신고 및 양도소득세과세표준과 세액을 정부가 결정하기 전까지 실지거래가액에 의하여 신고한 사실이 없으므로 청구주장 실지거래가액을 배제하고 기준시가로 과세한 당초처분은 정당하며, 또한 이 기준시가에 의한 양도차익 96,016,884원은 실지 양도가액 23,000,000원을 초과하므로 그 차액은 취소되어야 한다고 주장하나, 청구주장 실지 양도가액에 대한 금융자료 등 객관적인 입증제시가 없어 동 실지거래가액에 대한 신빙성을 인정할 수 없으므로 이부분 청구주장도 받아들일 수 없다고 판단된다.
4. 심리 및 판단
(1) 처분청이 쟁점토지의 양도시기를 소유권이전등기원인일인 93.6.21(등기접수일: 93.6.22)로 보고 그 양도차익은 기준시가로 산정하여 이 건 과세한 데 대하여 청구인은 쟁점토지가 분할되기 전의 하남시 OO동 OOO 전 991㎡(93.4.20 쟁점토지 481㎡와 같은동 OOOOO 510㎡ 합계 991㎡로 분할되었음)를 91.12.24 147,000,000원에 양도하였으므로 양도시기는 91.12.24로 하고 기준시가에 의한 양도차익중 쟁점토지 부분에 해당되는 실지양도가액을 초과한 부분은 취소하여야 한다고 주장하며 그 입증자료로 매매(양도)계약서, 동 계약서상의 대금 수수와 관련된 금융자료, 쟁점토지지상 신축건물과 관련하여 하남시청에 제출한 건축허가신청서류 등을 제시하고 있다.
(2) 청구인이 전심에서 제시하였던 93.1.15자 양도가액 23,000,000원의 검인(양도)계약서는 자연녹지지역인 쟁점토지의 매수인 청구외 OOO이 현지인이 아님(서울특별시 송파구에서 거주)에 따라 쟁점토지를 91.12.24 양도하고도 소유권이전등기를 하지 못하던 중 동 OOO이 취득목적대로 주택을 신축(준공일: 92.11.18)함으로써 93.4.29 지목이 “전”에서 “대지”로 변경되어 이전등기가 가능하게 되었고, OOO명의로 소유권이전등기에 필요한 조치의 일환으로 위 준공일자를 감안하여 93.1.15을 계약일로 하여 작성된 것이라고 주장하고 있다.
(3) 하남시청에서 쟁점토지지상의 주택신축과 관련하여 발급한 준공검사필증 등과 건축물대장에 의하면, 당해건물은 하남시 OO동 OOOOO, O에서 판교구리간 고속도로 공사로 철거된 청구외 OOO 소유 주택의 이축권에 의하여 92.5.20 착공허가를 받아 92.11.18 준공되었음이 확인되는 바, 그렇다면 OOO 소유의 철거주택 이축권과 쟁점토지상의 실지 양도일은 위 착공허가일인 92.5.20 이전으로 봄이 합당하다 할 것인데, 청구인이 전심에서 제시한 매매(검인)계약서는 그 작성일(계약일)이 93.1.15로 되어 있고 이축권매매에 대하여는 기재되지 않은 점으로 보아 신빙성이 없는 것으로 보여진다.
(4) 매수인 청구외 OOO이쟁점토지를 실제 매수한 날로부터 소유권이전등기가 지연됨에 따라 발생되는 모든 세금을 본인이 책임진다고 쟁점토지의 소유권이전등기(93.6.22)하기 직전인 93.6.19자 인감증명을 첨부하여 사실확인을 한 것으로 보아, 쟁점토지에 대한 OOO으로의 소유권이전등기가 상당기간 지연되고 있음을 알 수 있다.
(5) 토지대장에 의하면 쟁점토지는 93.4.20 하남시 OO동 OOO 991㎡에서 분할되었고, 청구인이 제시하고 있는 매매(양도)계약서 원본에는 위 분할전 토지 OO동 OOO 전 662평중 300평과 철거주택 1동을 227,000,000원(주택대금 80,000,000원)에 매도하기로 91.7.31 계약하고, 계약금 30,000,000원은 계약시에, 중도금 47,000,000원은 91.10.1에, 잔금 150,000,000원은 91.12.24에 수수하는 것으로 약정되어 있는 바, 먼저 계약금에 대하여 보면, 매수인인 청구외 OOO의 사위 OOO의 OOOOOOO시장지점 계좌(계좌번호: OOOOOOOOOOOOO)에서 30,000,000원이 위 계약일에 인출된 한편 그 2일 후인 91.8.2 청구인의 OO증권 (주) OO지점 고객계좌(계좌번호: OOOOOOOOO)에 10,000,000원이 입금되었고, 다음으로 중도금에 대하여 보면 동 OOO의 계좌에서 위 계약서상 중도금 지급 약정내용과 동일한 금액이 동일자에 인출된 한편 청구인의 같은 계좌에도 동일하게 입금되었으며, 끝으로 잔금에 대하여 보면 동 OOO의 같은계좌에서 위 계약서상 잔금 지급 약정내용과 동일한 금액이 동일자에 인출된 한편 청구인의 같은 계좌에 동일금액의 입금 사실(91.12.24 90,000,000원, 91.12.30 60,000,000원 계 150,000,000원)이 OOOOOOO시장지점 발행 예금거래자관리기록부와 OO증권(주) OO지점 발행 고객계좌부(위탁자)에 의하여 확인되고 있다.
(6) 위와 같이, 금융자료에 의하여 청구인이 제시하고 있는 매매(양도)계약서상 대금지급 약정내용대로 대금수수가 이루어 진 것으로 보이는 점, 쟁점토지 지상의 주택이 신축되어 소유권이전등기된 일련의 과정 즉, 쟁점토지 지상에 주택신축을 위해서는 이축권이 필요한데 건축허가 및 준공서 상의 건축주가 OOO으로 되어 있고 쟁점토지 매매계약서상 이축권의 매매사실이 기재된 점, 신축주택 준공일이 쟁점토지의 소유권이 매수인 OOO 명의로의 이전등기일 이전이고 전심에 제시하였던 매매(검인)계약서상의 계약일 이전이며, 동 주택이 준공된 이후 지목변경 및 토지분할에 의하여 쟁점토지 부분만 소유권이전등기된 사실 등의 내용을 종합해 볼 때, 청구인이 제시하고 있는 매매(양도)계약서는 사실계약서로 인정된다. 따라서 쟁점토지의 실지 대금청산일은 위 계약서상의 잔금지급약정일인 91.12.30 이라 할 것이고, 실지양도가액은 동 계약서상의 매매대금 227,000,000원중 이축권대금 80,000,000원을 제외한 147,000,000원에서 면적비율로 안분계산하여 쟁점토지 부분에 해당하는 71,349,142원{(227,000,000원-80,000,000원)×481㎡/991㎡}으로 봄이 타당하다 할 것이므로, 양도차익을 기준시가로 산정하여야 함에 대하여 다툼이 없는 이 건의 경우 양도시기를 91.12.24로 하여 계산한 양도차익중 실지양도가액 71,349,142원을 초과한 부분은 취소하여야 할 것으로 판단된다(국심 94부 5529, 95.3.7외 다수 같은 뜻임).