청구인이 토지를 특수관계자로부터 저가로 양수할 당시 토지의 시가를 얼마로 보아야 하는지 여부(경정)

[주 문] 광진세무서장이 97.4.2 청구인에게 부과처분한 94년도분 증여세 476,804,100원은 인천광역시 북구 OO동 OOOOO 전 1,023㎡를 개별공시지가로 평가하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 94.8.5 인천광역시 북구 OO동 OOOOO 전 1,023㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 95.12.12 양도하고 이 건 관련 양도소득세를 예정신고납부한 바 있다. 처분청은 청구인이 94.8.5 청구인의 장인 OOO로부터 취득한 쟁점토지가액 55,000,000원과 쟁점토지의 수용보상액 814,308,000원과의 차액 759,308,000원을 특수관계자로부터 저가로 양수하여 증여받은 것이라고 보아 97.4.2 청구인에게 94년도분 증여세 476,804,100원을 부과 처분하였는 바, 청구인은 1년후의 수용보상가액으로 증여재산을 평가한 것은 부당하므로 양도당시의 개별공시지가로 증여재산을 평가해야 한다고 97.5.20 심사청구를 하여 국세청장으로부터 OOO 감정평가법인이 95.11.8 감정평가한 가액 809,193,000원을 쟁점토지의 시가로 보아야 한다는 결정을 받았다. 청구인은 이에 불복하여 97.8.20 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 상속세법 제9조 및 동법시행령 제5조 제2항 제1호의 규정을 보면 증여재산의 가액은 증여받을 당시의 시가에 의함을 원칙으로 하되 그 시가를 산정하기 어려울 때에는 국세청장이 정하는 특정지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액을 그 외의 지역에 있어서는 시장, 군수, 구청장의 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(개별공시지가)에 의하도록 되어 있어 증여의제로 간주한다 하더라도 위 관련규정에 의해 평가하여야 할 것인 바, 처분청이 시가로 본 OOO감정법인의 감정가액은 감정평가시 94.4.1 현재 쟁점토지의 공시지가는 ㎡당 408,000원인데 비하여 감정가액 산정 기준지의 공시지가는 ㎡당 880,000원인 인근지역을 기준으로 평가하여 쟁점토지보다 배나 고가인 인근토지를 기준으로 하여 95.11.8 감정 평가하였고 이는 임료 산정을 위한 것이므로 처분청이 이를 시가로 본 것은 잘못된 것이라고 보며 또한 본 감정평가서는 토지사용료 목적이외에는 사용할 수 없음에도 불구하고 본 감정평가서를 원용하여 과세한 처분은 잘못된 것이므로 94.1.1을 가격시점으로 한 OO감정평가법인의 감정가액 409,200,000원을 이 건 시가로 보아야 하며 이를 시가로 볼 수 없다면 개별공시지가로 이 건 과세하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 이 건의 경우 처분청은 증여시점(94.8.5)으로부터 1년이 경과한 후 국방부에 수용(95.12.12)되면서 받은 수용보상가액인 814,308,000원으로 증여재산가액을 평가하였으나 이는 증여시점으로부터 1년이 경과한 후의 양도가액이고, 쟁점토지의 증여시점으로부터 양도일 사이에 지가가 상승(개별공시지가: 94년 417,384,000원, 95년 616,869,000원) 하고 있는 점 등으로 보아 증여시점으로부터 1년이 경과한 후의 양도가액은 증여당시의 시가로 보기는 어렵다고 하겠다(심사중부 96-196, 96.4.25 결정참조). 또한 처분청도 심사청구에 대한 의견서에서 토지사용료 산정을 위해 94.4.1기준으로 감정평가법인이 감정한 가액인 809,193,000원을 시가로 보아야 한다고 하였으므로 이 건 수용보상가액을 증여당시의 시가로 보아 증여재산가액을 평가한 것은 잘못이라 하겠다. 그렇다면 처분청이 과세근거로 주장하는 쟁점토지사용료 산정을 위해 94.4.1 기준으로 감정평가법인이 감정한 가액인 809,193,000원을 시가로 볼 수 있는지 여부를 살펴보아야 할 것인 바, 청구인은 처분청이 시가로 본 809,193,000원은 토지사용료 산정을 위해 소급감정한 가액으로 시가로 볼 수 없다고 주장하고 있으나, 대법원판례(대법원 90누 4761, 90.9.28 판결)에서는 공신력있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있다고 하였고 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여 달라진다고 볼 수 없다고 하고 있으므로 비록 이 건 처분청이 시가로 본 809,193,000원은 토지사용료 산정을 위해 94.4.1을 가격시점으로 하여 95.11.8 감정한 가액이나 토지사용료를 산정하기 위해서는 당해 토지의 원본가격을 산정하여야 하고 그 원본가격은 그 당시 당해 토지의 적정가격을 반영한 것이므로 시가로 볼 수 있다고 할 것이고 개별공시지가 및 감정가액을 비교하여 보아도 토지사용료 산정을 위해 감정평가법인이 94.4.1 기준으로 95.11.8 소급감정한 가액 809,193,000원은 합리적으로 산정된 가액으로 인정되는 바, 이 가액을 쟁점토지의 증여당시의 시가로 볼 수 있다고 할 것이다. 따라서 쟁점토지의 증여시점의 시가를 809,193,000원으로 보아 그 가액으로 증여재산가액을 평가함이 타당하다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점토지를 특수관계자로부터 저가로 양수할 당시 쟁점토지의 시가를 얼마로 보아야 하는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 상속세법 제34조의 2 제1항에서 “현저히 저렴한 가액의 대가로서 재산을 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자에게 양도하였을 경우에는 그 재산을 양도한 때에 있어서 재산의 양도자가 그 대가와 시가와의 차액에 상당한 금액을 양수자인 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자에게 증여한 것으로 간주한다. 다만 그 양수자가 자력을 상실하여 납세할 능력이 없을 때에는 전부 또는 일부를 면제한다”라고 규정하고 있다. 증여재산의 가액평가에 대하여는 같은법 제9조 및 같은법시행령 제5조에서 “증여재산의 가액은 증여당시의 현황에 의한 그 당시의 시가에 의하되 시가를 산정하기 어려울 때에는 당해 상속재산의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 대통령령이 정하는 방법(보충적평가방법)에 의한다”고 규정하고 있고, 같은법시행령 제5조 제2항 제1호에서 “토지의 평가는 특정지역을 제외하고는 개별공시지가에 의한다”고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점토지를 94.8.5. 청구인의 장인으로부터 55,000,000원을 지급하고 취득한 후 95.12.12 국방부에 협의양도하고 814,308,000원을 토지수용보상금으로 수령한데 대해 처분청은 청구인이 특수관계자로부터 저가로 쟁점토지를 양수받았다 하여 쟁점토지 취득가액과 토지 수용보상가액과의 차액을 청구인이 증여받은 것으로 보아 증여세를 부과하였는 바, 청구인은 증여의제로 보아 증여세를 과세한데 대하여는 다툼이 없으나 증여로 본다 하더라도 취득일(94.8.5)로부터 1년 4개월후에 평가한 수용보상가액을 증여당시의 쟁점토지의 시가로 본것은 부당하므로 개별공시지가에 의하여 과세하여야 한다고 97.5.20 심사청구를 하였고 이에 대해 국세청장은 처분청이 쟁점토지의 증여당시의 시가로 본 수용보상가액이 증여시점으로부터 1년이 경과한 후의 양도가액이므로 증여당시의 시가로 보기 어렵다 하여 쟁점토지의 임료산정을 위해 94.4.1 기준으로 95.11.8 소급감정한 OOO감정평가법인의 평가액 809,193,000원을 증여당시의 시가로 보아야 한다고 결정한 사실이 국세청의 심사결정서에 나타나고 있다.

(2) 국세청장이 청구인이 쟁점토지를 증여받을 당시의 시가로 본 OOO 감정평가법인의 평가서를 보면, 쟁점토지의 임료산정을 위해 쟁점토지 증여일 후 1년 3개월이 경과한 95.11.8 소급감정하였는 바, 쟁점토지는 군부대에서 점유사용하고 있는 토지로서 증여당시 개별공시지가가 408,000원/㎡이었으나 OOO감정평가법인이 쟁점토지를 평가하기 위하여 선정한 비교표준지(인천시 부평구 OO동 OOOOOO)는 주택 및 상가지대의 대지로서 94.1.1기준 개별공시지가가 880,000원/㎡이었으며 평가법인은 이 개별공시지가에다 지가변동율(0.9988)등을 감안하여 평가한 791,000원/㎡에 쟁점토지의 면적 1,023㎡를 곱하여 산출된 809,193,000원을 쟁점토지의 증여당시의 시가로 평가하였는 바, 당시 쟁점토지가 군부대에서 점유사용하고 있는 토지라는 점을 감안할 때 주택 및 상가지역의 대지를 비교표준지로 하여 1년3개월후에 소급감정한 감정평가법인의 평가액을 쟁점토지의 증여당시의 시가로 인정하기 어렵다고 할 것이다.

(3) 다음으로 청구인이 쟁점토지 증여당시의 시가로 인정되어야 한다고 주장하는 OO감정평가법인의 평가는 개별공시지가 이의 신청을 위해 94.1.1을 가격시점으로 하여 3년 11개월 후인 97.12.10 소급감정한 것으로서, 일반 주거지역의 대지(인천시 부평구 OO동 OOOOO, 94.1.1 기준 개별공시지가가 520,000원/㎡)를 군부대에서 점용하고 있는 쟁점토지의 비교표준지로 하고 있어 그 평가의 객관성이 확보되었다고 보기는 어렵고 또한 한국감정원 부평지점에서 청구인에게 회신한 공문(부평OOOOOO, 98.3.3)에 의하면 “쟁점토지에 대한 ’94년, ’95년 개별공시지가 확인목적의 평가건은 국공유재산을 관리청의 동의 없이 사인이 평가의뢰한 경우로서 반려사유가 해당되므로, 본 건의 경우에는 관리청인 국방부의 동의가 있어야만 감정평가가 가능함”이라고 하고 있는 점으로 미루어 볼 때 OO감정평가법인이 97.12.10 소급감정한 가액은 한국감정원의 경우라면 반려사유가 해당되는 만큼 그 신빙성이 의문시된다 할 것이다.

(4) 감정평가서의 작성시점으로부터 감정평가의 가격시점(증여일)까지의 기간이 6개월 이상 소급하여 감정평가한 가액이라도 그 감정가액이 사안별로 제반정황에 비추어 신뢰성이 있다고 인정될 경우 시가로 볼 수 있다 할 것이나(국심 93부 1731, 93.12.30 합동회의), 이건의 경우는 위 사실관계에서 나타난 바와 같이 감정평가기관의 평가목적이나 쟁점토지를 평가하기 위해 선정된 비교표준지의 이용상황이나 특성이 쟁점토지와 크게 다른 것으로 나타나고 있어 평가액이 신빙성이 있다고 할 수 없어 위 두 감정평가법인의 감정평가액 모두 쟁점토지의 시가로 보기는 어렵다 할 것이므로 전시 관련법령에 규정된 보충적 평가방법인 개별공시지가로 쟁점토지를 평가하여 과세하는 것이 타당하다고 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.