[요지] 부동산매매차익의 결정방법은 종합소득세과세방법으로 계산한 산출세액과 양도소득세과세방법으로 계산한 산출세액 중 큰 세액으로 과세하고 공정과세위원회의 심의를 거쳐 결정된 양도소득세일지라도 실지취득가액을 확인할 수 있는 증빙이 없는 경우 모번지에서 분할된 토지의 일부로서 취득가액이 확인되지 아니하므로 토지의 필지별 양도가액에 표준소득률을 적용하여 매매차익을 계산함이 타당함
[요지] 부동산매매차익의 결정방법은 종합소득세과세방법으로 계산한 산출세액과 양도소득세과세방법으로 계산한 산출세액 중 큰 세액으로 과세하고 공정과세위원회의 심의를 거쳐 결정된 양도소득세일지라도 실지취득가액을 확인할 수 있는 증빙이 없는 경우 모번지에서 분할된 토지의 일부로서 취득가액이 확인되지 아니하므로 토지의 필지별 양도가액에 표준소득률을 적용하여 매매차익을 계산함이 타당함
[주 문] OOO세무서장이 97.3.16 청구인에게 결정고지한 91년 귀속분 종합소득세 316,329,870원은 별첨 쟁점토지에 대한 매매차익을 표준소득율에 의하여 추계결정하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 사실 및 처분개요
(1) 청구인은 ‘91.1.1～’91.12.31 기간중 경기도 OOO시 OO동 OOOOOO 대지 140㎡, 같은 OO동 OOOO 대지 151㎡, OO동 OOOO 대지 154㎡, OO동 OOOO 대지 161㎡, OO동 OOOOO 대지 127㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 포함 부동산을 2회 취득, 11회(기부채납 1회 포함(에 걸쳐 양도하고 그 양도소득세 219,160,607원을 예정신고 납부하였다.
(2) 중부지방국세청장이 96.5.10부터 96.12.10까지 청구인에 대한 부동산투기거래 등에 대한 조사 결과, 청구인을 부동산매매업자로 판정하고 처분청에 종합소득세 과세자료를 통보하여온 바에 따라 처분청은 OOO시에 기부채납한 토지 1필지를 제외한 경기도 OOO시 OO동 OOOOO외 9필지 대지 1,310.54㎡중 쟁점토지 5필지에 대하여는 실지거래가액에 의하여, 나머지 토지 5필지에 대하여는 소득표준율에 의하여 매매차익을 결정하여 91년귀속 종합소득세 316,329,875원을 결정고지하면서 위 기납부한 양도소득세 219,160,607원을 공제하고 97,169,268원을 추가 고지하였다.
(3) 청구인은 이에 불복하여 97.5.12 심사청구를 거쳐 97.8.11 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
3. 심리 및 판단
1. 부동산매매업자가 매매차익예정신고시 제출한 증빙서류 또는 비치·기장한 장부와 증빙서류에 의하여 제141조의 규정에 의한 토지 등 매매차익을 계산할수 있을 때에는 그에 의하여 조사·결정한다.
2. 제169조 제1항 각호에 해당하는 경우에는 토지등 매매차익은 제141조의 규정에 불구하고 매매가액에 표준소득률을 곱하여 계산한 금액으로 한다.”라고 규정하고 같은조 제2항에 의하면 “제1항 제2호에서 매도한 토지등의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액을 賣買가액으로 하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제115조에 규정한 基準時價를 매매가액으로 한다.”라고 규정하고 있다. 같은법시행령 제141조 제1항에 의하면 “법 제92조 제1항에 규정하는 토지등 매매차익은 그 매매가액에서 다음 각호의 금액을 공제한 것으로 한다.
1. 제94조에 규정하는 양도자산의 필요경비(취득에 소요된 실지거래가액)에 상당하는 금액. 2.～5. (생 략)”이라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제169조 제1항에 의하면 “법 제120조 제1항에서 “대통령령이 정하는 명백한 객관적 사유”라 함은 다음 각호에 게기하는 것을 말한다
1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 때
2. 기장의 내용이 허위임이 명백한 때.”라고 규정하고 있다.
(1) 청구인은 ‘73.1.10 취득한 쟁점토지는 당초에 OOO시 OO동 OOOO 답 4,415㎡를 ’91.5.2 대지로 전환하면서 동소 OOOO외 14필지로 분할된 후 동소 OOOO, OO, OO, OO, OOO 소재 5필지의 토지(쟁점토지)를 ‘91.6.5 OOO외 4인에게 양도한 사실이 있다.
(2) 이 건 과세경위를 보면, 양도가액은 모두 실거래가액이 확인되나 취득가액은 증빙미비 등으로 그 가액이 확인되지 아니한다는 이유로 그 매매차익을 결정함에 있어 아래 “‘91년귀속 부동산매매 소득금액 결정내역”과 같이 OOO시 OO동 OOOO, OOO, OOO, OOO동 OOOOO, 동소 OOOOO 소재 5필지에 대하여는 매매가액에 소득표준율을 곱하는 추계과세방식에 의해 그 매매차익을 결정하였으나, 쟁점토지의 경우는 공정과세위원회를 거쳐 결정한 취득가액에 의하여 매매차익을 결정한 사실을 과세기록등에 의하여 알 수 있다. (‘91년도 귀속 부동산매매 소득금액 결정내역) (단위: 원) NO 물건지 면적 (㎡) 양도가액 취득가액 매매차익 비 고 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 ″ OOOO ″ OOOO ″ OOOO ″ OOOO ″ OOOOO OO동 OOOOO ″ OOOOO OOO OOOOO ″ OOOOO OO동 OOOO 140 151 154 161 127 137 249 30.76 14.78 146 458,560,000 46,169,280 189,145,000 21,808,640 10,272,100 141,679,380 6,929,864 (제필요경비등 포함) 추계(34.4%) 추계(34.4%) 추계(23.0%) 추계(23.0%) 추계(34.4%) 451,630,136 24,210,720 65,065,880 5,015,987 2,362,583 50,224,000 쟁점토지 (실사 결정) 추계과세 1,310.54 598,509,306 * 취득가액란의 (%)는 소득표준률 임
(3) 청구인은 쟁점토지의 실지취득가액을 244,569원으로 본데 대하여 청구인은 당초 취득가액도 확인되지 아니할 뿐만 아니라 분할에 따른 제경비등 닫초의 실지취득가액이 확인되지 아니한다는 주장에 대하여 당소에서 처분청인 OOO세무서장에게 쟁점토지의 위 실지취득가액을 확인할 수 있는 매매계약서등의 자료를 요청·조회한 바, 이에 대하여 처분청은 공정과세위원회의 심의를 거쳐 결정하였다고만 할 뿐 그 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙자료 등은 제시하지 못하고 있고, 또 쟁점토지의 취득시 공시지가만을 보더라도 11,783,000원인 점을 보더라도 청구인이 그 취득가액을 244,569원으로 신고하였을 것으로 보이지 아니하여 위 취득가액은 임의로 결정한 것으로 추정된다.
(4) 부동산매매차익의 결정방법에 대하여 부동산매매업자가 토지나 건물을 매매하는 때의 매매차익은 양도소득이 아닌 사업소득으로서 종합소득에 합산되어 과세되는 것이나, 양도소득과 사업소득의 세율차이로 인하여 부동산매매업자와 부동산매매업자가 아닌 개인간에 발생하는 조세부담의 불공평을 해결하기 위하여 그 세액계산에 특례를 규정하고 있는 바, 구소득세법 제82조의 규정에 의하여 종합소득세 과세방법으로 계산한 산출세액과 양도소득세 과세방법으로 계산한 산출세액중 큰 세액으로 과세하는 비교과세방식을 택하고 있다. 따라서 부동산매매소득을 비교과세방식중 종합소득세 과세방식으로 과세한다면 부동산매매소득은 사업소득에 해당하므로 일반적인 사업소득의 계산방법과 동일하게 적용하여야 하며, 매매차익은 종합소득세 산출방식에 의해 계산되어야 할 것이다.
(5) 또한, 양도소득세 결정시 적용된 취득가액을 종합소득세 과세방식에 의한 취득원가로 볼 수 있는 지에 대하여 부동산매매소득을 종합소득세 계산방식에 의하여 과세시 매매차익의 계산은 부동산매매업자가 매매차익예정신고시 제출한 증빙서류 또는 비치·기장한 증빙서류가 있는 경우에는 그에 의하여 계산하도록 구소득세법시행령 제142조 제1항에서 규정하고 있고, 과세표준을 계산함에 있어 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 기장의 내용이 미비 또는 허위인 때는 양도가액에 표준소득율을 곱하여 계산한 금액으로 하도록 구소득세법시행규칙 제169조 제1항에서 규정하고 있다.
(6) 처분청이 쟁점토지에 대하여 적용한 취득가액 244,569원은 쟁점토지의 양도에 대하여 ‘96.3.15 양도소득세 결정시 적용된 가액으로서 공정과세협의회에서 결정한 가액이라고 하나 그 결정의 근거가 되는 매매계약서등 그 증빙이 없으며, 쟁점토지의 지목의 전환(답에서 대지로 전환)에 다른 개발부담금, 토지전용비용등, 토지의 분할 및 대지조성 등에 따른 비용등을 감안하더라도 당해가액을 소득세법시행령 제142조의 규정에 의한 토지등 매매차익을 계산할 수 있는 증빙서류에 의한 취득가액으로 볼 수 없다 할 것이다.
(7) 따라서 쟁점토지는 73.1.10 모번지인 OOOO 답 4,415㎡를 취득하여 91.5.2 분할된 토지의 일부로 실지 취득가액은 확인되지 아니하여 전시 소득세법시행령 제142조 제1항 및 같은법시행령 제169조 제1항에 의하여 별첨 쟁점토지의 필지별 양도가액에 표준소득율을 적용 매매차익을 결정하는 것이 타당하다 할 것이므로 처분청이 취득가액이 확인되지 아니함에도 이 건 양도차익을 실지거래가액으로 결정한 당초 처분은 잘못이 있다 할 것이다.