겸용주택의 지하실은 실제 사용 용도에 따르나 그 용도가 불분명시는 주택과 주택이외의 면적으로 안분계산하여 주택해당 여부를 판정함(취소)

[주 문] 잠실세무서장이 97.3.21 청구인에게 한 91년 귀속 양도소득세 23,647,100원의 과세처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분 개요 청구인은 88.8.26 신축한 서울특별시 성동구 OO동 OOOOO 대지 93.6㎡, 건물 138.72㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 91.9.14 청구외 OOO에게 양도하였다. 처분청은 쟁점건물과 동 건물이 소재한 토지에 대한 91년 귀속 양도소득세 51,455,410원을 97.3.15 결정고지 하였다가 청구인의 시정요구에 의해 쟁점건물중 주택부분과 이에 부수되는 토지는 1세대1주택에 해당한다고 하여 비과세함에 따라서 97.4.29 고지세액을 23,647,100원으로 감액결정 하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.5.15 심사청구를 거쳐 97.8.14 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점건물은 주택과 다른 목적의 건물로서 1층은 주택으로 사용함으로써 주택면적이 점포면적보다 크고 더욱이 지하실의 약 10㎡도 주택부분의 보일러실로 사용하였으므로 쟁점건물은 주택이 다른 목적의 건물보다 커서 쟁점건물 전체를 주택으로 보아야 한다. 그러하다면 청구인이 쟁점건물을 5년이상 보유하였다가 양도하였으므로 쟁점건물과 그 부수토지의 양도로 인한 소득은 비과세되어야 한다.
• 나. 국세청장의견 청구인이 양도한 쟁점건물은 실제 3층의 건물로 2층·3층(공부상 등재되지 아니한 불법건축물)은 주택으로 사용한 사실에 대하여는 당사자간에 다툼이 없으나 지상 1층이 공부상 점포임이 건축물관리대장 및 등기부등본에 의하여 인정되고 있다. 또한 처분청이 확인한 바에 의하면 지상 1층은 음식점으로 사용되고 있음이 확인되고 있고 지하층 또한 점포로 사용되고 있으므로 지상 1층과 지하층의 건물과 이에 부수되는 토지에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 주택의 용도와 다른 용도로 겸용되어 사용되는 쟁점건물의 주택부분이 점포부분보다 큰 것으로 보아 쟁점건물 전체와 그 부수 토지를 양도소득세 비과세되는 1세대1주택으로 보아야 하는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 구소득세법 제5조 제6호 (자)목 및 같은법시행령 제15조 제1항에서 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하거나 5년이상 이를 보유하는 경우에는 이의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 소득세를 부과하지 아니하도록 정하고 있다. 또한 동법시행령 제15조 제3항에서는 주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 보지만, 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니하도록 규정하고 있다.
• 다. 심 리

(1) 쟁점건물의 건축물관리대장과 등기부등본에 의하면, 쟁점건물 138.72㎡는 지하 46.24㎡와 1층 46.24㎡는 용도가 점포이며, 2층 46.24㎡의 용도는 주택으로 되어 있다. 그러나 처분청이 확인한 바에 의하면 쟁점건물 3층에는 허가받지 아니한 주택용도의 건물 46.24㎡가 있음이 확인되고 있어 처분청은 위와 같은 공부내용과 3층의 무허가 건물을 주택으로 하고 이에 부수되는 토지를 양도소득세 비과세 대상으로 하였음은 앞서의 처분개요에서 본 바와 같다.

(2) 청구인은 쟁점건물 중 1층과 지하층이 공부와 달리 주택으로 사용되었다고 주장하여 당심판소에서 현지 조사한 바에 의하면, 쟁점건물을 청구인으로부터 양수한 청구외 OOO(위 OOO은 청구인으로부터 쟁점건물을 91년에 양수하였으며 94년에 사망하였음)이 지상1층에서 그의 처 OOO 및 2자녀와 함께 87.5.24 쟁점건물에 주민등록을 이전하여 거주하면서 1층 주택에서 순대를 만들어 납품하는 영업을 영위하다가 쟁점건물을 취득한 후인 93년에 이를 청구외 OOO에게 임대하고 2층에서 거주하고 있음이 위 자의 주민등록등본 및 위 자의 진술에 의하여 인정되고 있다. 또한 쟁점건물이 지하층의 일부에는 주택으로 연결된 보일러 시설이 설치되어 있으며 나머지는 냉동창고로 사용되고 있다.

(3) 이러한 사실에 비추어 보면 청구인이 쟁점건물을 양도할 당시의 쟁점건물의 1층과 지하층은 공부상의 용도는 점포로 되어 있으나 실제는 임차인이 일부는 주거용으로 거주하면서 영업을 하거나 주택의 부수시설인 보일러가 설치된 주거 및 점포의 겸용으로 사용되었다고 하여야 할 것이다. 그러하다면 2층과 3층의 용도가 주택인 쟁점건물에 있어서 1층과 지하층 가운데 일부를 주택으로 보면 주택면적이 다른 용도의 면적보다 큰 경우에 해당되는 점 및 겸용주택의 지하실은 실지 사용하는 용도에 따라 판단하는 것이나 그 사용용도가 명확하지 아니할 경우에는 주택면적과 주택이외의 면적의 비율로 안분하여 계산하여야 하는(소득세기본통칙 1-2-49…5 참조) 점에 비추어 보면 쟁점건물 중 실지 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 크다고 하여야 할 것이므로 쟁점건물 전체는 양도소득세 비과세되는 주택에 해당하며 따라서 이에 부수되는 토지 93.6㎡ 또한 주택 부수토지로서 비과세된다 하겠다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 이를 심리한 바 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.