청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 쟁점아파트의 양도차익을 결정할 수 있는지 여부 (기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 OO특별시 송파구 OO동 OO OOOOO OOOOOOO 대지 78.6㎡건물 130.93㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 1990.9.20 취득하여 1991.10.31 양도하고 1992.4.18 실지거래가액(취득가액 4억원, 양도가액 3억5천만원)으로 양도소득세 신고를 하였다. 처분청은 청구인의 신고금액이 신빙성 없다고 보아 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정, 1997.3.15 청구인에게 양도소득세 64,420,220원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1997.4.24 심사청구를 거쳐 1997.7.29 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 1990년대에 아파트가격이 최정점으로 올랐다가 그 이후 계속 하락한 것은 전국적인 현상인 바, 청구인의 취득당시 고시가액(242백만원)이 그 이후 고시가액(239백만원) 보다 더 높게 되어 있는데도 처분청에서는 청구인이 확정신고시 제출한 증빙서류에 대하여 사실 여부를 확인하지도 않고 신빙성 없다는 이유로 기준시가에 의해 양도차익을 결정한 것은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 당초 신고한 계약시 작성한 실지계약서를 제출하지 아니하였는 바, 이 건 심사청구시 제출한 계약서가 실지계약서 임이 객관적으로 입증되지 아니하고 양도가액이 취득가액 대비 12.5% 하락할 만한 특별한 사정도 발견되지 아니하여 실지거래가액이 객관적으로 입증되지 아니하므로 처분청이 기준시가로 양도소득세를 과세한 것은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 쟁점아파트의 양도차익을 결정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호와 제97조 제1항 제1호 규정에서 양도가액과 양도가액에서 공제할 취득가액의 결정은 “양도한 자산이 토지와 건물인 경우에는 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모·거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고 있고, 같은법시행령 제166조 제4항 제3호에서 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”를 법 제96조 제1호와 제97조 제1항 제1호의 단서에서 규정하는 대통령령이 정하는 경우로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 결정할 수 있는 것이며, 제5항 본문 및 제2호에서는 “제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”고 규정하고 있다. 또한 기준시가의 결정 및 계산에 관하여 구 소득세법시행령(1990.5.1 대통령령 제12994호) 제115조 제2항에서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택등의 경우 국세청장이 당해 부속토지와 건물의 가액을 일괄하여 평가·고시한 때에는 그 평가·고시한 가액을 당해 공동주택등의 기준시가로 한다』고 규정하고 있고, 같은 영 제3항에서 『제2항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 당해토지 또는 건물의 보유기간과 기준시가의 상승율을 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액을 양도당시의 기준시가로 한다』고 규정하고 있으며, 같은법시행규칙 제56조의 5 제2항에서 『영 제115조 제3항에서 “재무부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액”이라 함은 다음의 가액을 말한다.

1. 동일한 기준시가 조정기간내에 취득하여 양도하는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 금액 양도당시의 기준시가 = 취득당시의 기준시가 + (취득당시의 기준시가 - 전기의 기준시가) ×』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실 및 판단 먼저 사실관계를 살펴보면,

(1) 청구인은 쟁점아파트를 1990.9.20 청구외 OOO으로부터 취득하여 1991.10.31 청구외 OOO에게 양도하였으며 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 쟁점아파트는 동일한 기준시가 조정기간(1989.6.24～1990.9.1)내에 취득하여 양도한 경우이다. 다음으로 이 건 청구인이 주장하는 취득가액 및 양도가액이 실지거래가액으로 인정되는지를 살펴보면,

(1) 청구인이 주장하는 쟁점아파트의 취득가액(400,000,000원)은 기준시가(242,000,000원)의 165.3%인데 비해 양도가액(350,000,000원)은 기준시가(333,466,666원)의 105%에 불과한 것으로 나타나고 있다.

(2) 청구인은 실지거래가액에 관한 증빙으로서 취득 및 양도에 관한 매매계약서와 거래상대방의 사실확인서 외에 취득가액(4억원)에 관하여 매도인과의 전세계약서(1억 1천만원)와 OO은행 OO지점장이 발행한 대출확약서(1억 4천만원) 및 매도인 영수증 5매를 제시하고 있고, 양도가액(3억 5천만원)에 관하여는 위 OO은행 대출금의 승계에 관한 매수인 각서(1억 4천만원)을 제시하고 있으나, 청구주장 취득가액과 양도가액 전액을 객관적으로 확인할 수 있는 금융자료는 제시하지 못하고 있다.

(3) 청구인은 쟁점아파트를 취득가액 보다 낮은 가격으로 양도한 이유를 위 OO은행 대출금에 대한 이자부담이 큰 데다 양도당시 부동산가격이 하향추세에 있어 더 떨어질 것이 우려된 점과 장차 미국으로 갈 준비 때문이었다고 설명하나, 청구인이 1991.10월에 쟁점아파트를 양도한 후 약 1년 6개월이 경과한 1993.4월에 출국한 사실과 상당한 간격이 있을 뿐만 아니라 그 당시 비록 아파트 가격이 하향추세에 있었다 하더라도 취득가액 보다 5천만원이나 낮게 양도한 이유를 납득시키기는 불충분하다 하겠다. 위 사실을 종합해 볼 때 청구인이 주장하는 실지거래가액은 이를 인정하기 어려운 것으로 판단되고 따라서 처분청이 관련법령의 규정에 의하여 쟁점아파트의 양도차익을 기준시가로 결정하여 양도소득세를 과세한 처분은 적법한 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.