기준시가로 양도소득세를 과세하면서 성토공사비등을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 청구인은 1990.4.3 취득한 강원도 평창군 방림면 OO리 OOOO 전 2,950㎡, 같은 곳 OOOO 잡종지 1,480㎡와 그 지상의 기타건물 131.2㎡(이하 쟁점부동산 이라 한다)를 1995.5.3 양도하고 양도소득세 신고를 하지 아니하였다. 이에 처분청은 기준시가로 양도차익을 계산하여 1997.3.15 청구인에게 1995년 귀속 양도소득세 22,635,290원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1997.4.24 심사청구를 거쳐 1997.7.7 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산의 양도시기는 법원의 1차 경매 낙찰시점인 1993.2.26로 보아야 하고, 쟁점부동산중 토지의 지목변경에 따른 성토공사비등 47,522,000원을 필요경비로 인정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 1993.2.26 쟁점부동산에 대한 1차 경락이 있었으나 최저경매가격의 결정에 중대한 하자가 있어 법원의 경락불허가결정이 내려졌고, 그 후 1차 경락자의 항고가 기각되고 1995.5.3 최종적으로 법원의 경락허가결정이 내려진 점을 보아 1995.5.3을 쟁점부동산의 양도시기로 보아야 하며, 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 자산양도차익 예정신고나 확정신고를 한 사실이 없고 또한 양도소득세 과세표준과 세액을 정부가 결정하기 전까지 신고한 사실이 없으므로 청구인이 주장하는 토지의 지목변경에 따른 성토공사비등을 필요경비로 인정할 수 없으므로 기준시가로 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

(1) 쟁점부동산에 대한 1차 경락일인 1993.2.26을 양도시기로 볼 수 있는 지 여부

(2) 기준시가로 양도소득세를 과세하면서 성토공사비등을 필요경비로 인정할 수 있는 지 여부

• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제96조에서 양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다. 1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.라고 규정하고, 같은 법 제97조 제1항에는 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가, 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.라고 규정하고 있다.

(2) 같은 법 시행령 제166조 제4항에서 대통령령이 정하는 경우의 하나로 그 제3호에서 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 에는 실지거래가액에 의하여 양도가액과 취득가액을 산정하도록 규정되어 있고, 제5항 제2호에서 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있도록 규정하고 있다. 또한 같은 법 시행규칙 제82조 제2항에서 령 제166조 제4항 제3호의 규정에 의하여 실지거래가액으로 결정하는 경우에는 법 제105조 및 제110조의 규정에 의한 신고를 하지 아니한 경우에도 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정전까지 양도자가 납세지 관할세무서장에게 취득 및 양도당시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우를 포함한다. 라고 규정되어 있다.

(3) 소득세법 제27조 및 같은 법 시행령 제53조 제1항 본문에서 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 고 규정하고 있으며, 제1호에서 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다. 고 규정하고 있다.

(4) 소득세법시행령 제163조 제6항에는 “법 제97조 제1항 제1호 가목 본문 및 나목 단서의 규정 『소득세법 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다.』에 의한 방법으로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 제1항 내지 제5항 및 법 제97조 제2항의 규정에 불구하고 취득당시의 기준시가에 다음 각 호의 1의 금액을 가산한 금액으로 한다.

1. 법 제94조 제1호에 규정된 자산 취득당시의 지방세법상의 과세시가표준액 ×” 라고 규정되 어 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 양도시기 (가) 이 건 일건기록을 살펴보면, 쟁점부동산은 1993.2.26 법원의 1차 경락이 이루어졌으나 채권자인 청구외 (주)OO보증보험이 1차 경락시 감정가액과 채권자가 청구인에게 대출시 평가한 가액이 너무 차이가 나서 청구외 OO감정원에 재감정을 의뢰하여 그 결과에 따라 최저경매가격을 결정하여 경매를 진행시켜줄 것을 요구하는 이의신청을 제출하였으며, 이것이 법원에 의하여 받아들여져 1994.3.4 최저경매가격의 결정에 중대한 하자가 있다고 인정되어 경락을 불허가하는 결정이 내려졌음이 확인되며, (나) 이 결정에 대하여 최저가 경매인인 청구외 OOO외 1인의 항고 및 채권자 청구외 (주)OO보증보험의 재항고가 법원에 의하여 기각되고 다시 재감정이 실시되어 1995.5.3 낙찰인을 청구외 OOO으로, 낙찰가격을 109,250,000원으로 하는 쟁점부동산에 대한 법원의 최종낙찰허가결정이 내려졌다. 따라서, 법원의 확정판결에 의하여 쟁점부동산에 대한 경락대금이 완납된 시기에 해당되는 1995.5.3을 잔금청산일로 보아 쟁점부동산의 양도시기로 봄이 타당한 것으로 판단된다.

(2) 성토공사비의 필요경비 인정여부 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 자산양도차익 예정신고나 확정신고를 하지 아니하였고, 양도소득세의 결정일 전에 증빙서류를 갖추어 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 신고한 사실이 없어 쟁점부동산의 양도차익은 기준시가에 의하여 계산하는 경우에 해당되므로 청구인이 주장하는 지목변경에 따른 성토공사비는 동 금액이 실지로 지출된 경비인지에 관계없이 소득세법시행령 제163조(양도자산의 필요경비) 제6항의 규정에 의하여 이를 필요경비로 인정할 수는 없다. 위의 사실관계 등을 종합해보면, 최종낙찰허가결정일인 1995.5.3을 쟁점부동산의 양도시기를 1995.5.3로 보고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세한 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

• 라. 결 론 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.