[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분의 개요 청구인은 경기도 의왕시 OO동 OOOOOOO 전 1,729㎡, 같은동 OOOOOOO 전 1,835㎡, 같은동 OOOO 전 417㎡ 합계 3,981㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 같은동 OOOOOO 전 555㎡, 같은동 OOOO 임야 684㎡ 합계 1,239㎡(이하 “쟁점외 토지”라 한다)를 95.10.16 청구외 OOO에게 일괄거래로 양도하고, 쟁점토지는 실지거래가액으로 쟁점외 토지는 기준시가로 양도차익을 계산하여 96.6.1 과세표준확정신고 및 납부를 하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 96.10.5 청구인에게 95년 귀속 양도소득세 12,106,250원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.12.1 이의신청과 97.3.7 심사청구를 거쳐 97.7.4 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구주장 양도자산중 쟁점토지를 90.3월 80,080,030원에 취득하여 95.10월 92,279,850원에 양도하고 확정신고 기한내인 96.5월에 실지거래가액으로 신고납부하였으므로 처분청에서 신고내용을 부인하고 기준시가로 처분함은 부당하다.
- 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점토지와 쟁점외 토지를 90.3～6월중 취득하여 95.10.16 양도하고 96.6.1 과세표준확정신고하면서 양도시의 매매계약서등 증빙서류를 제출하지 아니한데 대하여 처분청은 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세하였는 바, 소득세법시행령 제166조 제4항 제3호의 규정에 의거 실지거래가액에 의한 양도차익을 산출받기 위하여는 양도 및 취득가액 모두를 확인할 수 있는 증빙서류를 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 제출하여야 함에도 청구인은 이 건 양도소득세 결정일까지 양도당시의 매매계약서등 증빙서류를 제출한 사실이 없어 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있는 경우에 해당되지 아니하므로 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 과세한 당초 처분은 정당하다고 판단된다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
- 나. 관련법령 소득세법(95.12.29 개정) 제96조 제1호와 제97조 제1항 제1호에서 토지 또는 건물의 양도 및 취득가액은 원칙적으로 양도 및 취득당시의 기준시가로 하도록 하면서 예외적으로 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다. 같은법시행령(95.12.30 개정) 제166조 제4항에서 “당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”를 제1호 내지 제3호에서 규정하고 있고 그 제3호에서 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”를 규정하고 있고, 같은조 제5항에서 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있는 경우를 각호에서 규정하고 있고 그 제2호에서 “제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”를 규정하고 있다.(부칙 제8조의 규정에 의하여 제166조의 규정은 96.1.1 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용함) 또한, 같은법 제100조 제2항에서는 “양도차익을 산정함에 있어 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다”고 규정하고 있다.
- 다. 사실관계 청구인이 심판청구에서 제시하는 양도 및 취득당시의 부동산매매계약서에 의하면 청구인은 쟁점토지와 쟁점외 토지를 89.5월에서 89.9월 사이에 3건의 매매계약에 의하여 취득·소유하다가 95.10.16 청구외 OOO에게 1건의 매매계약에 의한 일괄거래로 양도하였다. 그 내용은 다음과 같다. 양도자산 구분 계 약 내 용 양도내용 및 가액 취득내용 및 가액 <쟁점토지>
① OO동 OOOOO, 전 1,729㎡
② 〃 OOOOO, 전 1,835㎡
③ 〃 OO, 전 417㎡
① +②+③+Ⓐ+Ⓑ (도합 5,220㎡)을 121,000,000원에 양도·①+Ⓑ(도합 2,413㎡)을 40,150,000원에 취득·②(1,835㎡)을 40,500,000원에 취득·③+Ⓐ+여타토지 (도합 1,349㎡)를 35,000,000원에 취득 <쟁점외 토지> Ⓐ OO동 OOOO, 전 555㎡ Ⓑ 〃 OO, 임야 684㎡ 한편, 청구인은 쟁점토지와 쟁점외 토지를 양도하고 쟁점토지는 실지 거래가액으로 쟁점외 토지는 기준시가로 양도차익을 산정하여 96.6.1 과세표준확정신고를 하였는 바, 청구인의 과세표준확정신고내용과 매매계약서를 살펴보면 아래와 같이 “쟁점토지”의 실지거래가액을 일괄거래한 토지의 면적 비례로 안분계산하여 산출하였음이 확인된다. 양 도 자 산 내 역 적 용 구 분 양도가액(원) 취득가액(원) <쟁점토지>
① OO동 OOOOOOO 1,729㎡
② 〃 OOOOOOO 1,835㎡
③ 〃 OOOO 417㎡ 실지거래가액 92,279,858 40,078,341 42,535,428 9,666,089 80,080,025 28,765,000 40,506,202 10,808,823 <쟁점외 토지>
① OO동 OOOOOO 555㎡
② 〃 OOOO 684㎡ 기 준 시 가 5,790,660 2,719,500 3,071,160 17,772,000 8,880,000 8,892,000 (예시) 쟁점토지①에 대한 양도실가: 121,000,000원×=40,078,314원 쟁점토지③에 대한 취득실가: 35,000,000원×=10,808,823원
- 라. 판 단 청구인은 쟁점토지를 양도하고 확정신고기한내인 96.5월에 실지거래가액으로 신고납부하였으므로 실지거래가액을 기준으로 과세하여야 한다고 주장하는 바, 청구인이 이 건 심판청구에서 제시하는 거래증빙등을 살펴본다. 수개의 자산을 일괄거래한 양도계약서상의 매매대금은 121,000,000원이고 이들 자산의 기준시가는 127,609,260원인 바, 일반적으로 전이나 임야인 토지의 경우 기준시가는 실지거래가액보다 낮은 것이 현실임에도 계약서상 매매대금은 오히려 기준시가보다도 낮고, 일괄 거래한 양도당시 및 취득당시의 거래가액에 관하여 거래당사자들의 거래사실확인서외에 객관적으로 입증할 수 있는 금융자료 등의 제시가 없어 그 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니한다 할 것이다. 따라서 일괄거래로 양도한 토지의 총양도가액이 불분명하다면 그 일부인 쟁점토지의 실지양도가액도 불분명하다 할 것이므로 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한데 잘못이 없다고 판단된다.
- 마. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.