[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 사실 및 처분개요 청구인은 88.12.5 청구외 OOO로부터 경기도 김포군 김포읍 OO리 OOOOO 전 1067㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득하여 미등기 상태로 91.9.18 청구외 OOO에게 양도하고 양도소득세를 신고납부한 바 없어 처분청이 기준시가에 의하여 양도소득세 결정전 통지를 하자 청구인은 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하여야 한다고 과세적부 심사청구시 매매계약서등을 제시한 바 있다. 처분청은 청구인이 과세적부심사청구시 제시한 실지거래가액(취득가액: 59,000,000원 양도가액: 59,000,000원)은 신빙성이 없다고 보아 이를 부인하고 이건 기준시가에 의하여 양도차익 결정하여 97.2.16 91년 귀속 양도소득세 113,297,950원을 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.3.20 심사청구를 거쳐 97.7.2 심판청구를 제기 하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 88.12.5 청구외 OOO로부터 59,000,000원에 매수하였으나 청구인이 현지농민이 아니라는 이유로 농지의 매매증명을 발급 받지 못하여 등기이전이 되지아니하였고, 특히 양도자 OOO는 8년이상 자경농민의 요건이 충족되는 91.3.18까지 소유권이전유예를 요구하다가 같은해 5월부터 등기를 빨리 넘겨가라고 독촉하면서 계약금6,000,000원을 포기하면 계약해지를 하여 주겠다고 하여 위 계약금을 손해볼 우려가 있어 잘 아는 현지인 청구외 OOO에게 부득이 취득가액에 양도하게되었고 위 실지양도가액은 청구인의 처 OOO이 매수인 OOO의 처 OOO로부터 송금 받은 관련 금융자료등에 의하여 확인되므로 이건 기준시가에 의하여 과세한 당초 처분은 잘못이고 위 실지거래가액에 의하여 과세하여야 한다는 주장이다.
- 나. 국세청장 의견 국세청장은 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지거래가액에 대하여 첫째, 통상의 부동산거래가 부동산중개인에 의하여 이루어지고 있는 것에 반하여 이 쟁점부동산의 거래는 취득 및 양도시 모두 부동산 중개인이 없이 당사자간의 합의에 의하여 거래가 이루어진 것으로 일반적 거래라고 보기 어렵고, 둘째, 89,90년에 전국의 지가가 상승한 것이 주지의 사실인데 청구인은 쟁점 부동산을 88.12.5일 59,000,000원에 취득하여 2년9개월이 경과한 91.9.18일 같은가액에 양도하였다고 주장하면서 소유권이전등기가 되지 아니하여 부득이 양도하였다고 하나, 청구인은 88.12.14 쟁점부동산에 매매예약에 의한 소유권이전 청구권가등기를 설정하여 권리확보의 조치를 취하여 놓았으므로 저가로 양도할 부득이한 사유가 없고 셋째, 청구인은 실지양도가액에 대한 증빙으로 양도대금 수령에 대한 은행통장 등을 제시하고 있으나, 이는 부동산 거래일로부터 3～4년이 경과한 은행예금입금액으로 쟁점부동산 매매 대금인지 불분명하고, 위 정황을 볼 때 청구인이 신고한 실지거래가액은 받아들일 수 없다는 의견이다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 이 건 다툼은 청구주장 실지거래가액을 받아들일 수 있는지 여부에 있다.
- 나. 관계법령 96.1.1이후부터 적용되는 현행 소득세법시행령 제166조 제4항 제3호에서 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 실지거래가액으로 양도차익을 결정할 수 있는 일레를 규정하고 있고, 제5항 제2호에서 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 제6항의 규정에 의한 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고있다. 이 건 거래당시 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 나목에서 부동산을 미등기 전매한 경우 실질거래가액이 확인되는 경우는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하도록 되어 있으나, 부동산의 취득·양도 경위와 이용 실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 공정과세위원회 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용 대상에서 제외 할 수 있다고 규정하고 있다.
- 다. 사실관계 및 판단 청구인은 위 실지거래가액을 입증하는 자료로 양도 및 취득시 매매계약서 등을 제시하고 있으나, 청구인이 제시하는 입증 자료 등을 살펴보면, 첫째, 위 취득 및 양도시의 매매계약서에는 부동산 중개인의 서명, 날인이 없을 뿐만 아니라, 그 계약서가 원본이 아닌 사본으로 매매당시에 작성된 실제 계약서로 보기는 어렵고, 둘째, 청구인이 양도시의 매매대금 59,000,000원중 계약금 7,000,000원 제외한 52,000,000원을 매수인의 妻 OOO로부터 매매대금을 송금 받았다는 청구인의 妻 OOO 명의의 예금통장(OO중앙회 OO동지점 계좌OOOOOOOOOOOOO)과 청구인의 딸 OOO명의의 예금통장(위 OO 계좌 OOOOOOOOOOOOO)을 제시하고 있지만 동 자금의 입금시기가 91.12.31부터 95.1.6로 이건 거래(매매)시기인 91.9.10(계약서상 잔금청산일)과 많은 시차가 있어 이건 매매대금이라고 보기는 어렵고 셋째, 이건 쟁점부동산의 거래시기는 부동산 상승시기로 동 기간중 기준시가의 상승률이 무려 174%임에도 취득한 가액 그대로 양도하였다는 청구인 주장은 납득이 되지 아니하고, 또한 청구인이 쟁점부동산을 88.12.5 취득한 후 즉시 88.12.14 소유권이전 청구권가등기를 경료한 점으로 보아 당초 소유자로부터 등기이전을 해 갈 것을 요구받았거나 급하게 저가로 양도할 사유도 찾기도 어렵다 할 것이다. 위 사실을 모아 볼 때 청구주장 실지거래가액은 신빙성이 없는 것으로 판단되어 전시 법령에 의하여 기준시가에 의하여 결정 고지한 당초처분은 잘못이 없다 할 것이다.
- 라. 결론 따라서 이건 심판청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.