쟁점토지의 양도시기가 언제인지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인 등 7인이 1983.5.13 취득한 서울특별시 중구 OO동 OOOOO 대지 75평 3홉중 12.0113/75.3지분(이하 “관련토지”라 한다)을 1988.9.28자 매매를 원인으로 1994.7.27 청구외 OOO과 OOO에게 소유권이전등기하였고, 관련토지중 청구인의 지분은 75평 3홉의 75.3 분지 12.0113 중 2.0023 (이하 “쟁점토지”라 한다)이다. 처분청은 쟁점토지의 양도시기를 그 소유권이전등기시 제출된 매매계약서상의 잔금지급약정일인 1994.7.25로 보아 그 양도차익을 기준시가에 의하여 산정한 후 1996.11.16 청구인에게 1994년도 귀속 양도소득세 37,348,260원을 결정고지하였다. 청구인은 위 처분에 불복하여 1997.1.13 심사청구를 거쳐 1997.5.17 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 OOO시장 내 OO종합상가 O동 점포의 부속토지로서 청구인 등이 1988.12.21 청구외 OOO 외 1인에게 쟁점토지와 그 지상점포를 2억5천만원에 양도하기로 하고 그 매매계약을 체결하면서 잔금 50,000,000원을 1989.2.10 지급받았으나, 당시 쟁점토지가 환지과정중 국가의 소유로 보존등기되어 있었기 때문에 그 소유권의 이전이 불가능하여 1988.12.28 우선 건물만을 이전등기해주고, 쟁점토지의 경우 추후 청구인 등이 소유권을 확보한 다음 소유권을 이전키로 각서를 작성하여 매수인 OOO 등에게 교부한 바 있으나 쟁점토지의 소유권회복등기가 지연되어 1994.7.27에야 소유권이전등기를 하였을 뿐임에도, 처분청이 쟁점토지의 양도시기를 소유권이전등기일인 1994.7.27로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 부동산 거래에 대한 일반적인 상관행을 보면, 부동산 매매계약이 정상적으로 성립되어 계약금과 중도금을 지급한 후 잔금지급 약정일에 양도할 부동산의 등기상에 예기치 아니한 하자로 인하여 매수자에게 소유권이전등기를 이행할 수 없는 사유(이 건의 경우는 등기상의 하자)가 발생하였다면 특별한 경우가 아닌 한 매수자는 잔금청산을 보류하고 그 하자가 완전히 치유된 후 그 부동산의 소유권이전에 필요한 서류와 교환의 형식으로 잔금을 청산하는 데, 이 건의 경우를 보면 청구인은 잔금청산의 증빙으로 사제영수증만을 제시하고 있으므로 청구주장의 잔금청산일을 신빙성 있다고 인정하기 어렵고, 또한 위 잔금청산일이 정당하다면 청구외 OOO 소유토지가 1991.11.18에 소유권이전등기된 점을 볼 때 1991.11.18을 전후하여 그 등기를 할 수 있었을 것임에도 그 등기를 하지 아니하다가 1994.7.27 등기한 점으로 볼 때 청구주장의 양도시기를 인정하기는 어렵다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 심판청구의 쟁점은 쟁점토지의 양도시기가 언제인지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1982.12.21 개정) 제27조에는 “자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다”고 되어 있고, 같은법 시행령(1989.8.1 개정) 제53조 제1항에는 “법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다”고 규정되어 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계 (가) 이 건 관련토지의 등기부등본에 의하면 쟁점토지 포함한 관련토지는 1983.12.26 국(재무부)의 소유로 보존등기되었다가 1989.10.31 위 국(재무부)의 소유권이 말소됨과 동시에 등기부가 폐쇄되었으며, 1994.12.14 이기된 새로운 등기부에 의하면 1983.5.13 청구인 등 7인이 취득한 후 1994.7.27 양도(원인: 1988.9.28 매매)된 것으로 나타나고 있고, 그 지상 건물의 등기부등본에 의하면 동 건물을 청구인 등 7인이 1983.5.13 취득하였다가 1988.12.28 양도(원인 1988.9.28 매매)한 사실이 확인되고 있다. (나) 청구인이 제시한 이 건 관련토지의 매매계약서에 의하면 청구인 등이 청구외 OOO 외 1인에게 1988.12.21 쟁점토지와 그 지상건물을 250,000,000원에 매도하기로 하는 계약을 체결하면서 그 매매대금중 잔금을 1989.2.10에 청산하기로 약정한 것으로 나타나고 있고, 한편 그 등기시 제출된 매매계약서(검인계약서)에 의하면 그 매매계약일을 1988.9.28로 하고 잔금지급약정일을 1차와 2차로 나누어 1차 잔금 25,000,000원을 1989.2.10과 2차 잔금 10,000,000원을 1994.7.25 각각 청산하기로 약정한 것으로 기재되어 있다. (다) 또한, 청구인 등은 1988.12.29 국가를 상대로 소유권보존등기말소등 청구소송 (서울민사지방법원 88가합59992)을 제기하였고, 동 소송은 국가가 1989.7.3 원고인 청구인 등의 청구를 인낙함으로써 확정된 사실이 확인된다.

(2) 판단 (가) 위의 사실관계에서 살펴본 바와 같이 이 건 관련토지는 청구인 등이 제시한 매매계약서상의 매매약정일(1988.12.21) 현재 국(재무부)의 소유로 보존등기가 되어 있는 관계로 그 매수인들에게 소유권이전등기를 할 수 없는 하자가 있었는 바, 일반적으로 소유권의 이전등기에 하자가 있는 매매목적물을 거래함에 있어서는 그 하자에 기한 계약불이행 등의 가능성을 고려하여 하자가 없는 다른 매매목적물에 비해 그 매매계약의 이행을 확보하기 위한 별도의 약정을 하는 등 사후 불확실성에 철저한 대비를 해 두게 마련이나 청구인이 제시하는 위 부동산매매계약서에는 그 하자에 대비하여 약정한 내용이 전혀 없는 점으로 볼 때 그 매매계약일 현재 매수인에게 소유권이전등기를 할 수 없었던 이 건 관련토지는 그 소유권이전등기시까지 양도가 유보된 것으로 봄이 타당하다 하겠고, 또한 관련토지의 매도인들이 그 매수인에게 작성교부하였다는 1989.2.10자의 각서에도 관련토지의 매매계약사실과 그 등기와 관련하여 매도인들이 국가를 상대로 소송을 제기한 내용이 기재되어 있을 뿐 그 잔금의 청산일이 1989.2.10이라고 볼 수 있는 내용이 없으므로, 이 건의 경우 달리 반증이 없는 한 쟁점토지의 양도시기에 있어서 청구인이 제시한 위 계약서에 기재된 잔금청산일 1989.2.10을 그 양도시기로 인정하기는 어렵다 하겠다. (나) 그렇다면, 이 건의 경우 잔금청산일이 불분명한 경우에 해당한다고 보아야 할 것이고, 또한 그 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일(1989.2.10)로부터 그 등기접수일(1994.7.27)까지의 기간이 1월을 초과하고 있는 바, 이 건 관련토지의 소득세법상의 양도시기는 그 등기접수일인 1994.7.27로 인정함이 타당하다 하겠으므로 그 양도시기를 1994.7.27로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 당초처분은 잘못이 없다 하겠다.

4. 결론 따라서 이 건 심판청구의 청구주장은 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.