쟁점부동산의 양도차익 산정시 사무실 인테리어공사비(4,500만원)와 부동산중개수수료(70만원)를 필요경비로 인정할 수 있는지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 서초구 OO동 택지개발지구 OOOO블럭, OO상가 402호 58㎡(이하를 “쟁점부동산”이라 한다)를 95.12.27 취득하여 96.6.28 양도하고 자산양도차익예정신고를 이행한 후 96년도분 양도소득세 2,867,410원을 자진납부하였다. 처분청은 청구인이 단기매매차익을 목적으로 자산을 양도(1년이내 양도)한 것으로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 96.12.16 청구인에게 96년도분 양도소득세 27,444,090원을 결정고지하였다.(국세청 심사청구결과 양도소득세 27,444,090원을 22,294,090원으로 경정감 하였다) 청구인은 이에 불복하여 97.2.14 심사청구를 거쳐 97.5.13 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점부동산을 취득한 후 지출된 사무실인테리어 공사비 45,000,000원과 부동산 중개수수료 700,000원을 필요경비로 공제하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점부동산은 95.11.16 분양계약을 하고 95.12.27 소유권이전된 부동산으로써 소유권이 이전되기도 전에 타인소유 부동산에 인테리어 공사를 한다는 것은 사회통념상 있을 수 없는 것이므로 청구주장은 신빙성이 없고, 또한 쟁점부동산 취득 및 양도에 대한 중개수수료로 700,000원도 심사청구시 제출한 자료와 처분청이 제출한 심리자료내용이 서로 다르므로 신빙성이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도차익 산정시 사무실 인테리어공사비(4,500만원)와 부동산중개수수료(70만원)를 필요경비로 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제97조 제1항에서 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다고 하고, 제3호에서 대통령령이 정하는 자본적 지출액, 제4호에서 대통령령이 정하는 양도비로 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제163조 제4항에서 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 자본적 지출액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. 1호에서 제69조의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액이라고 하고 제5항에서는 법 제97조 제1항 제4호에서 “대통령령이 정하는 양도비”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. 1호에서 법 제94조 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세로 규정하고 있으며, 제69조에서는 사업자가 소유하는 사업용 고정자산의 원상을 회복하거나 능률유지를 위하여 지출한 수선비는 수익적 지출로 하고, 당해 사업용 고정자산의 내용연수를 연장시키거나 그 가치를 현실적으로 증가시키는 수선비는 이를 자본적지출로 본다. 이 경우 수익적 지출과 자본적 지출의 구분이 분명하지 아니한 때에는 총리령이 정하는 바에 의한다고 하고, 같은 법 시행규칙 제36조 제2호에서는 다음에 규정하는 것에 대한 지출은 자본적지출로 한다고 하고 (마)목에서는 기타 개량·확장·증설 등 (가)목 내지 (라)목과 유사한 성질의 것이라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 우선, 쟁점부동산의 인테리어 공사비 45,000,000원을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부를 본다. 양도소득금액을 계산함에 있어서 이 경우의 자본적 지출이라 함은 건물의 내용연수를 연장시키거나 그 가치를 현실적으로 증가시키는 수선비를 말하는 것이고, 단순히 능률유지를 위한 수선비는 자본적 지출로 보지 아니한 것인바, 청구인이 주장하고 있는 인테리어 공사비 내역을 보면 자본적지출로 볼 수 없는 비용(책상, 의자, 소파, 탁자 등을 구입한 비용 등)이 포함되어 있을 뿐만 아니라 청구인이 자본적지출로 볼 수 있는 비용을 실제 지출한 것으로 확인할 수 있는 구체적이고도 객관적인 증빙서류(약정서, 자본적 지출비용 지급수단에 따른 금융자료, 사진 등)를 제시하지 아니하고 있다.

(2) 다음, 청구인이 주장하고 있는 쟁점부동산의 중개수수료 700,000원을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부를 본다. 쟁점부동산의 취득분양계약서에는 중개인의 인적사항이 기재되어 있지 아니하고 청구인이 제출한 증빙서류중 중개수수료 수령인(청구외 OOO)과 처분청이 제출한 부동산매매계약서상의 중개인(청구외 OOO)이 상이한 것에 대한 객관적인 입증자료를 심판청구 심리일 현재까지 제시하지 아니하고 있다. 위와 같은 사실관계를 종합하여 볼 때, 쟁점부동산의 인테리어 공사비와 부동산 중개수수료를 필요경비로 인정해 달라는 청구주장은 신빙성이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.