쟁점토지의 양도가 양도소득세 비과세대상인 1세대1주택 부수토지의 양도에 해당되는지 여부(취소)

[주 문] 잠실세무서장이 1996.9.16 청구인에게 한 1995년 귀속분 양도 소득세 62,631,320원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 송파구 OO동 OOO 대지 198.8㎡(이하 “쟁점토지” 라 한다)와 주택 164.56㎡(이하 “구주택”이라 한다)를 1982.9.14 취득하여 동소에서 거주하다가 구주택을 1995.3.2 멸실하고 쟁점토지상에 다가구용 주택 418.56㎡(이하 “신주택” 이라 한다)를 신축하던 중 쟁점토지의 소유권이 1995.8.4 청구외 OOO 명의로 이전되었다. 처분청에서는 청구인의 경우 신주택이 준공(1995.9.6)되기 전에 쟁점토지를 양도하였다 하여 쟁점토지의 양도를 나대지의 양도로 보아 기준시가로 양도차익을 산정, 1995년 귀속분 양도소득세 62,631,320원을 1996.9.16 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1996.11.14 심사청구를 거쳐 1997.3.7 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점토지와 구주택을 취득하여 약 13년간 거주하여 오던 중 건물이 낡아 계속 사용이 불가능하여 청구인이 거주할 목적으로 청구인 명의로 신주택 건축허가를 득한 후 개인건축업자인 청구외 OOO와 다가구용 단독주택을 짓기로 하고 청구인이 거주할 부분을 제외한 나머지 부분의 임대수입금을 OOO가 받아 공사비에 충당하는 조건으로 공사계약을 체결하여 공사를 진행하던 중, 부실공사로 인하여 OOO와 부실공사 치유문제로 계속 다투다가 신축중인 건물과 쟁점토지 모두를 OOO가 매수하기로 쌍방간에 합의하고 1995.5.31 매매계약을 체결, 1995.7.27 잔금을 수령하였고, 신주택 건물은 잔금청산일(1995.7.27) 이전에 사실상 완공하여 일부 세입자들이 입주를 완료한 상태였으므로 쟁점토지의 경우 양도당시 1세대1주택 부수토지에 해당하므로 쟁점토지의 양도에 대하여는 양도세를 비과세하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인의 경우 공사진척도가 50% 정도(공사기간 기준)의 시점인 1995.5.31 청구외 OOO에게 쟁점토지를 양도하기로 매매계약을 체결한 점등을 볼 때 거주목적으로 신주택을 신축한 것이 아니라 판매목적으로 신축한 것으로 보여지고, 매매계약서상 매매대금 340,000,000원은 모두가 토지대금이고 건물대금이 포함되어 있지 아니한 것으로 보여지며, 신주택 건물의 준공검사일(1995.9.6) 이전에 쟁점토지를 양도하여 토지와 건물을 함께 양도한 것으로도 볼 수는 없다 하겠으므로 쟁점토지의 양도를 나대지 양도로 보아 양도소득세를 과세한 처분청의 당초 처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 심판청구는 쟁점토지의 양도가 양도소득세 비과세대상인 1세대1주택 부수토지의 양도에 해당되는지 여부에 그 다툼이 있다.
• 나. 관계법령 쟁점토지 양도당시 시행된 소득세법(법률 제4856호) 제89조 본문에서는다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세” 라 한다)를 부과하지 아니한다고 규정하면서, 그 제3호에대통령령이 정하는 1세대1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득을 열거하고 있으며, 같은법 시행령 제154조 제1항 본문에서는법 제89조 제3호에서 “1세대1주택” 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다(단서생략)고 규정하고 있고, 같은조 제7항에서는「법 제89조 제3호에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음의 배율을 말한다.

1. 도시계획구역안의 토지 5배

2. 도시계획구역밖의 토지 10배」라고 규정하고 있다. 한편, 소득세법 제98조 및 같은법 시행령 제162조 제1항에서는 자산의 양도차익 계산시 취득시기 및 양도시기는 일정 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하도록 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지 및 구주택을 1982.9.14 취득하여 1982.8.25 구주택으로 주민등록을 전입, 동소에서 계속 거주하다가 1994.12.17 신주택 건축허가를 청구인 명의로 받아 신주택 건축공사를 착공(1995.3.2)한 후 1995.3.22 구주택을 철거한 사실등이 등기부등본 및 건축허가서등에 의해 확인되고, 이와 같은 사실에는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(2) 청구인과 신주택 건축시공업자인 청구외 OOO간에 1995.5.31 체결한 부동산매매계약서에는 거래대상부동산에 쟁점토지만 표시되어 있고, 거래금액은 340,000,000원으로 기재되어 있으며, 임대가 안될시 잔금은 1995.7.31까지 지불하고 토지대금 완불후 신축중인 건물의 허가를 명의변경한다는 내용이 특약사항으로 기재되어 있다.

(3) 청구인 명의로 되어 있던 쟁점토지의 소유권은 1995.8.4 청구외 OOO 명의로 이전되었고, 당초 청구인 명의로 되어 있던 신주택 건축허가자의 명의가 청구외 OOO 명의로 1995.8.28 변경되었으며 신주택의 사용검사필증 교부일은 1995.9.6인 사실등이 이 건 과세기록에 이해 확인된다.

(4) 청구외 OOO등 3인은 1995.6.3～1995.7 기간중 신주택 OOOO등에 대한 임대차계약을 청구인과 체결한 사실이 부동산임대차계약서에 의해 확인되고, 쟁점토지 최종매수자인 청구외 OOO의 세대는 1995.7.15, 세입자인 청구외 OOO의 세대는 1995.8.4, 세입자인 청구외 OOO의 세대는 1995.8.12 각각 신주택에 주민등록을 전입한 사실등이 위 3인의 주민등록등본에 의해 확인된다.

(5) 청구인은 쟁점토지와 신축중인 신주택 건물을 청구외 OOO에게 양도하였고, 양도계약서상 잔금수령일은 1995.7.31로 되어 있으나 임대가 계획대로 되지 아니하여 쟁점토지에 청구인 명의로 근저당권을 설정(근저당권자: 주식회사 OO은행, 채권최고액: 120,000,000원)하여 100,000,000원을 OO은행으로부터 1995.7.27 대출받아 이를 잔금으로 대체수령하였다 하여 등기부등본 및 청구인의 예금통장사본(OO은행 OOOOOOOOOOOOOO)을 제시하고 있다. 살피건대, 처분청에서 쟁점토지의 양도를 나대지의 양도로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분에 대하여 청구인은 구주택이 노후되어 신주택을 신축중에 부실공사로 인하여 부득이 쟁점토지와 신축중인 신주택 건물을 건축시공업자인 청구외 OOO에게 양도하기로 하고 1995.5.31 매매계약을 체결한 후 1995.7.27 잔금을 수령하였고, 잔금수령시 신주택 건물이 사실상 완공되어 쟁점토지의 양도는 양도소득세 비과세대상인 1세대1주택 부수토지의 양도에 해당한다고 주장하고 있는 바 이에 대하여 살펴보면, 첫째, 청구인과 청구외 OOO간에 1995.5.31 체결한 매매계약서상에는 거래대상부동산에 쟁점토지만 표시되어 있지만 신축중인 건물의 부수토지를 그 건물과 구분하여 매매할 특별한 이유가 있는 것으로는 보이지 않고, 동 매매계약서에 중도금 및 잔금은 건물임대수입으로 지불한다는 특약사항이 있으며, 신주택 인접주민 청구외 OOO등 3인이 청구인이 신축중인 주택과 쟁점토지를 함께 양도하였다는 사실을 인감증명서를 첨부하여 확인하고 있는 점등으로 미루어 볼 때, 쟁점토지와 신축중인 건물을 함께 양도하였으나 매매계약 당시 건물은 아직 신축중이고 공부에 등재되어 있지 아니하여 매매계약서에 표시하지 아니하였다는 청구인의 주장이 신빙성이 있는 것으로 보이고, 둘째, 양도계약서상 잔금지급일은 1995.7.31로 되어 있으나 청구인의 경우 쟁점토지를 담보로 100,000,000원을 금융기관으로부터 청구인 명의로 융자받아 이를 잔금으로 대체하였다 하므로 쟁점토지 및 신축건물의 양도시기는 사실상 잔금청산일인 1995.7.27로 보아야 할 것이며, 셋째, 위 사실관계에서 알 수 있는 바와 같이 신축중인 건물에 1995.7.15에는 청구외 OOO로부터 동 건물 및 쟁점토지를 양수한 것으로 판단되는 청구외 OOO 세대가, 1995.8.4에는 청구외 OOO 세대가 각각 입주완료한 사실등을 종합해 볼 때 청구인이 청구외 OOO에게 양도할 당시(1995.7.27)에 신주택은 이미 주택으로 사용이 가능할 정도로 건축되어 있는 상태였음을 알 수 있고, 넷째, 쟁점토지(198.8㎡)의 경우 구주택 바닥면적(82.28㎡)의 약 2.8배로서 관계법령에서 정하고 있는 소정배율(도시계획구역안으로서 5배) 이내에 해당하고, 청구인 세대의 경우 구주택 취득일(1982.9.14)로부터 쟁점토지 및 신주택 양도일(1995.7.27)까지의 기간동안 구주택 및 신주택외의 다른 주택을 보유한 사실이 없고, 다섯째, 1세대1주택에 해당되는 3년이상 거주 구주택을 멸실하고 다가구주택을 신축하여 양도하는 경우 건물부분 증가면적은 과세대상이나, 토지부분은 구주택 정착면적의 5배 이내면적(도시계획구역안 토지 경우)까지 1세대1주택 부수토지로 보아 비과세하여야 한다는 당 심판소 선결정례(국심 46830-567, 1995.2.28)등을 종합하여 판단해 볼 때, 이 건의 경우 건물부분 증축면적 254㎡(신주택면적 418.56㎡-164.56㎡)에 대하여 양도소득세를 과세하는 것은 별론으로 하더라도 쟁점토지 양도의 경우 위에서 살펴본 바와 같이 양도소득세 비과세대상인 1세대1주택 부수토지의 양도에 해당한다 할 것이므로 쟁점토지의 양도를 나대지의 양도로 보아 양도소득세를 과세한 처분청의 당초 처분은 부당한 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.