[요지] 처분청이 쟁점토지중 미등기 양도토지의 양도가액을 필지별 기준시가에 따라 안분계산하여 결정한 것은 달리 잘못이 없다고 판단됨
[요지] 처분청이 쟁점토지중 미등기 양도토지의 양도가액을 필지별 기준시가에 따라 안분계산하여 결정한 것은 달리 잘못이 없다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분의 개요 청구인등 8명(이하 “청구인등”이라 한다)은 강원도 횡성군 둔내면 OO리 OOOOOOO외 10필지 66,858㎡(대지와 전 및 임야로서 이하 “쟁점토지”라 한다)를 89.7.23 공동으로 40,000,000원에 취득(각자지분 8분의 1)하여 94.12.10 청구외 OOOOOO산업(주)에게 343,800,000원에 양도하고 자산양도차익예정신고나 과세표준확정신고를 하지 아니하였다. 청구인의 관할청인 OO세무서등 처분청들은 청구인등이 쟁점토지중 미등기전매한 전 36,164㎡는 투기거래로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하고 나머지 토지는 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 후 아래와 같이 94년도 귀속분 양도소득세 214,145,600원을 결정고지하였다. 청구인등 과세내역 청 구 인 세 목 고 지 일 납 기 세 액 처분청 OOO 양도소득세
96. 9.16
96. 9.30 26,768,200 삼 성 OOO 〃 〃 〃 26,768,200 〃 OOO 〃 〃 〃 26,768,200 잠 실 OOO 〃 〃 〃 26,768,200 〃 OOO 〃 96.10. 1 96.10.15 26,768,200 강 남 OOO 〃 96.10. 1 96.10.15 26,768,200 송 파 OOO 〃 96.10. 4 96.10.15 26,768,200 성 동 OOO 〃
96. 9.16
96. 9.30 26,768,200 잠 실 합 계 214,145,600 청구인은 이에 불복하여 96.11.14 심사청구를 거쳐 97.2.20 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 구 소득세법시행령(94.12.31 전면 개정되기 전의 것) 제170조 제2항은토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다라고 규정하고 있는 바, 이는 양도소득금액은 양도자산별로 계산하여야 함으로 실지거래가액에 의하여 양도소득금액을 산정하여야 할 경우 토지와 건물등 수개의 부동산을 일괄거래한 경우에 전체의 실지거래가액은 확인되지만 자산별 실지거래가액에 대한 구분이 불가능한 경우에 적용되는 것으로, 토지·건물·기계장치·임목등의 자산별 구분과 양도소득세 과세·비과세자산의 구분, 감가상각 대상자산 구분등을 위해 양도자산 종류가 다른 경우에 한하여 적용되어야 하며, 동일한 양도자산인 여러필지의 토지를 일괄양도한 경우에는 적용이 배제되어야 할 것으로 사료되며, 이와 관련하여 대법원판례(대법원 90누882, 90.4.10)는 총매매대금을 각 필지별 기준시가에 비례하여 안분계산한 금액을 각 필지별 양도가액으로 하여 이를 기준으로 양도차익을 산정한 과세처분은 위법하다고 판시하고 있으며, 그후 판례(대법원 91누10848, 92.5.12)에서도전체토지를 그 부분별 가치의 우열을 가림없이 일괄하여 취득한 경우 이는 단위 면적당 균일한 가격으로 취득한 것으로 보며, 구 소득세법시행령 제170조 제2항은 적용이 안된다라고 판시하고 있다. 일반적으로 주택거래시는 건물가격을 제외한 토지평수에 평당가액을 기준으로 매매가액을 결정하여 거래되며, 아파트 매매시는 평형기준으로 매매가 이루어지고, 동일한 구역안에 있는 전·답·임야등의 토지를 일괄거래시에는 필지별 가격이 아닌 전체면적에 평당 평균단가를 적용한 금액으로 토지매매계약을 체결하는 것이 부동산의 통상적인 거래방법인 바, 쟁점토지도 일반적인 상관례와 같이 대지·임야·전을 구분하여 필지별 가액으로 구분 양도하지 아니하고 전체면적 20,223평(66,858㎡)에 평당 17,000원으로 계산한 금액은 343,825,000원이나 계약편의상 343,800,000원으로 일괄 계약한 것임이 계약서와 잔금영수증에 의거 확인되고 있으며, 매입자의 대체전표와 결산서상 토지명세서에서도 평당 17,000원으로 매입하였음이 입증되고 있다. 따라서 총 양도가액을 평당 17,000원으로 계산하여 양도되었음이 확인되는 쟁점토지의 필지별 양도가액은 평당 실지거래가액인 17,000원으로 안분계산되어야 함이 타당함에도 처분청이 쟁점토지 11필지중 8필지에 대하여 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하면서 구 소득세법시행령 제170조 제2항에 의거 기준시가에 의한 방법으로 양도 및 취득가액을 안분계산하여 양도소득세를 결정한 것은 부당하므로 경정결정되어야 한다.
3. 국세청장 의견 청구인등은 쟁점토지중 미등기 양도토지를 실지거래가액으로 과세하더라도 당해토지의 양도시 각 필지별로 가격을 산정하여 계약한 것이 아니라 쟁점토지 전체필지를 평당 17,000원씩 총매매대금 343,800,000원에 일괄계약으로 매매하였으므로 필지별 양도가액을 평당 실지거래가액인 17,000원으로 안분계산하여 달라고 주장하고 있다. 그러나 쟁점토지 양도시 작성한 매매계약서를 실질취득자인 청구외 OOOOOO산업(주) OO과에서 보관하고 있는 원안을 확인(경리부 과장인 OOO이 심리자에게 보여줌)하였으나 청구인등이 주장하는 평당 17,000원으로 계약한 내용은 어느 부분에도 표시되어 있지 아니하였고, 나아가 위 OOOOOO산업(주)가 쟁점토지 이외에 매수한 토지의 계약서등을 보아도 각 부동산매매계약서상의 필체는 각각 다르나 별지로 되어 있는 필지별 명세는 쟁점토지 매매계약서에 첨부된 필지별 명세서상의 필체와 일치하고 있는 등으로 볼 때, 필지별 명세는 추후에 OOOOOO산업(주)에서 필요에 의하여 작성하였음을 미루어 짐작할 수가 있다. 따라서 처분청이 쟁점토지중 미등기 양도토지의 양도가액을 구 소득세법시행령 제170조 제2항의 규정에 의거 필지별 기준시가에 의거 안분계산하여 결정한 당초 처분은 잘못이 없다.
4. 심리 및 판단