부동산을 고급주택으로 보아 1세대 1주택의 비과세적용을 배제하고 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분개요 청구인은 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOOO 소재 대지 354.2㎡, 건물 352.7㎡(주택 건물 지하실 126.35㎡, 1층 126.35㎡, 2층 100.0㎡ ; 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 77.8.29 취득하여 91.11.14 양도하였으나 1세대 1주택 비과세대상으로 판단하여 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 이 건 양도에 대하여 쟁점부동산이 고급주택에 해당된다하여 1세대 1주택 비과세를 배제하고 96.8.18 청구인에게 91년 귀속 양도소득세 127,628,200원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.10.7 심사청구를 거쳐 96.12.19 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장

(1) 쟁점부동산은 2층 주택이 사무실로 용도변경된 후 매매가 성립되었으므로 양도당시에는 고급주택에 해당하지 아니하며,

(2) 쟁점부동산의 지층 126.35㎡ 중 79㎡는 반자높이가 1.6m로 주택의 연면적 산정에서 제외되므로, 용도변경한 사무실을 인정하지 아니하더라도 실제주택면적은 249.85㎡로서 고급주택의 요건에 해당하지 아니하므로 1세대 1주택 비과세대상이다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 고급주택을 판단함에 있어 매매대상물의 현황 판단기준일은 양도시기인 대금청산일로 보아야 하므로, 청구인이 쟁점부동산의 2층 주택 100㎡를 91.8.16 사무실로 용도변경하여 91.11.16 소유권이전하였기에 양도당시에는 고급주택에 해당되지 아니한다는 주장이나, 이 건 처분과 관련하여 처분청이 증빙으로 제시한 매수자의 경위서 및 확인서에 의하면 청구인은 계약금 및 중도금을 받은 후 매수자의 요청에 의하여 쟁점부동산의 2층 주택을 사무실로 용도변경하였음을 알 수 있는 바, 이는 부동산을 양도하기로 약정하고 계약금 및 중도금을 받은 후 잔금청산일전에 매수자의 요청에 의하여 쟁점부동산의 주택부분을 사무실로 용도변경한 것이므로 이는 주택의 양도로 봄이 타당하다.

(2) 다음으로, 청구인은 고급주택을 판정함에 있어, 쟁점부동산의 지하실의 반자높이가 1.6m이므로 주택연면적 산정에서 제외되어야 한다는 주장이나, 건축법시행령 제63조 제2항 제2호에서 지하층의 반자높이를 2.1m 이상으로 정한 규정은 건축법에 의하여 의무적으로 설치하는 일정 면적이상의 지하층에 대한 규정으로서 동법에서 정하고 있는 지하층의 정의와는 무관한 것으로서 이 건 지하층의 건축물 해당여부와는 아무런 관련이 없는 규정으로, 이 건에 대하여 지하실면적을 주택연면적 계산시 제외하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점부동산을 고급주택으로 보아 1세대 1주택의 비과세적용을 배제하고 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법(94.12.22 개정전의 것 ; 이하 같다)제5조 제6호 (자)목에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생한 소득”은 비과세한다고 규정하고, 같은법 시행령 제15조 제5항에서는 “법 제5조 제6호 (자)목에서 대통령령이 정하는 고급주택이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다.

1. 다음 각목의 1에 해당하는 단독주택으로서 그 주택에 대한 지방세법상의 과세시가표준액이 2천만원 이상인 것

• 가. 주택의 연면적(지하실 부분은 그 면적의 2분의 1을 주택의 면적에 포함되는 것으로 한다)이 264㎡ 이상이고, 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액이 5억원 이상인 것
• 나. 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495㎡ 이상이고, 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액이 5억원 이상인 것”이라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 77.8.29 취득하여 91.7.5경 매매계약을 체결하고 91.11.14 잔금을 수령하였으며, 매매계약체결당시에는 쟁점부동산 건물의 주용도가 주택이었으나 양수자인 주식회사 OOO약업의 요청에 의하여 동 법인의 비용부담으로 91.8.16 2층 주택부분을 사무실로 용도변경하였음이 등기부등본, 건축물관리대장, 양수자인 위 주식회사 OOO약업 대표이사의 진술서 등에 의하여 확인되고, 청구인은 쟁점부동산이 양도일(잔금수령일)현재에는 일부가 용도변경되어 주택의 연면적이 고급주택기준인 264㎡에 미달하므로 1세대 1주택의 양도로 보아 양도소득세를 신고하지 아니하였으나 처분청은 이를 고급주택의 양도로 보아 이 건 양도소득세를 과세하였음이 결정결의서등 관련서류에 의하여 확인되고 있다.

(2) 먼저 쟁점1에 대하여 살펴본다. (가) 1세대 1주택 비과세요건인 쟁점부동산에서의 거주기간 또는 보유기간에 대하여는 요건을 충족하고 있고, 고급주택의 해당요건인 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도가액은 5억원을 초과하고 있으며, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없고, (나) 주택의 연면적을 계산함에 있어 지하실 부분은 그 1/2을 주택면적에 포함되는 것으로 하고 있으므로 양도계약체결당시에는 지하실부분 63.175㎡(전체 126.35㎡의 1/2), 1층 126.35㎡, 2층 100.00㎡로 전체 주택면적은 289.525㎡로 계산되는 바, 고급주택기준면적인 264㎡를 초과하고 있어 고급주택에 해당되며, 양도일로 보는 잔금수령일 당시에는 2층 주택부분을 사무실로 용도변경하여 실제사무실로 사용하였으므로 주택면적은 지하 및 1층 부분의 189.525㎡에 지나지 않아 주택부분은 고급주택의 기준에 해당하지 않는 것으로 보인다. (다) 이러하다면 청구인은 쟁점부동산을 고급주택에 해당하는 때에 매매계약체결하였고, 매매계약후 매수인의 필요에 의하여 용도변경한 사실관계 및 양도당시 나대지의 양도로 보아 과세하였으나 매매계약체결일 현재 주택이 현존한 경우에는 1세대 1주택의 양도로 보아 비과세함이 타당하다는 당 심판소의 선결정례(국심 94전 5956, 95.12.7 외 다수)등의 취지와 관련규정을 종합하여 볼 때, 청구인은 사실상 고급주택을 양도하였다 할 것이므로 처분청이 쟁점부동산의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세를 배제하고 양도소득세를 과세한 처분은 타당하다고 판단된다.

(3) 다음 쟁점2에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 지하실부분 중 반자높이가 2.1m에 미달되는 79㎡는 건축법상 주택연면적 산정에서 제외하여야 하므로 용도변경한 2층 부분을 주택으로 보더라도 전체면적은 249.85㎡(지하실 47㎡의 1/2, 1층 126.35㎡, 2층 100.00㎡)에 지나지 않아 고급주택에 해당하지 아니한다고 주장하고 있으나, (나) 지하실 면적계산에 관한 관련규정을 살펴보면, 건축주는 대통령령이 정하는 용도 및 규모의 건축물을 건축하는 경우에는 의무적으로 지하층을 설치하도록 하고 있고(건축법 제44조), 수도권 안의 건축물인 경우 지상층의 바닥면적의 합계가 200㎡이상인 건축물을 건축하는 경우에는 그 용도에 따라 일정면적의 지하층을 설치하여야 하며 반자높이는 2.1m 이상이어야 한다고 규정하고 있는 바(같은법 시행령 제63조 제2항), 지하실의 반자높이를 2.1m 이상으로 규정하고 있는 위 법령상의 규정은 의무적으로 설치하도록 되어 있는 일정면적이상의 지하층에 관한 것으로 이 건 과세관련 법령에서 정하고 있는 지하실의 면적계산과는 관련이 없다 할 것이므로 청구주장을 받아들일 수는 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.