[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인은 86.10.15 취득한 경기도 이천시 장호원읍 OO리 OOOOO 답 1,170㎡(이하 “쟁점1토지”라 한다) 및 같은리 OOOOO 답992㎡, (이하“쟁점2토지”라 한다)를 92.5.28, 92.3.20 각각 양도하고 93.5.31 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고·납부한 바 있다. 처분청은 이 건 신고에 대하여 실지거래가액이 신빙성이 없다고 하여 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 97.5.3 청구인에게 92년 귀속 양도소득세 24,818,130원을 부과처분한 바 있다. 청구인은 이에 불복하여 97.5.27 이의신청, 97.8.21 심사청구를 거쳐 97.12.5 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구인 주장 청구인이 신고시 제출한 증빙서류로 쟁점토지 취득시의 매매계약서와 양도자인 OOO의 계약금과 잔금 영수에 대한 자필서명날인 영수증 및 양도시 매매계약서와 매수자 OOO의 인감증명서 첨부한 거래사실확인서는 사실거래를 확인할 수 있는 정당한 증빙서류임에도 처분청은 실제와 달리 작성되었다는 구체적인 거래금액등을 입증하지 않은 채 이를 부인하고 실지거래가액 적용을 배제한 후 기준시가에 따라 결정한 처분은 부당하다. 처분청은 구체적인 실지거래가액을 찾아내어 이를 입증시키려는 노력과 책임 없이 단지 청구인이 신고한 양도가액과 현실성이 결여된 기준시가 및 근저당채권액에 의한 지가를 단순비교하여 청구인이 신고한 실지거래가액이 시세보다 현저한 차이가 있다는 이유로 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 따라 결정한 처분은 부당하다.
- 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점1, 2토지를 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도소득세 신고·납부하였음에도 처분청에서 실지거래가액의 확인조사없이 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 결정한 것은 부당하다고 주장하므로 실지거래가액이 확인되는지를 본다. 관련 법령에 의하면 토지·건물 등의 양도차익을 계산함에 있어 취득가액 및 양도가액은 기준시가를 원칙으로 하되, 양도자가 법정기한내에 신고하는 경우 등에만 예외적으로 실지거래가액을 적용토록 하고 이 경우에도 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있도록 규정하고 있는 바, 이는 납세의무자가 양도소득세에 관하여 신고를 하지 아니하였거나 불성실한 신고를 하였을 경우에는 원칙적으로 기준시가에 의하도록 하면서 이에 대한 예외를 인정받기 위해서는 실지거래가액에 대한 『증빙서류』의 제시가 있어야 하며 그 서류는 일반수준 이상의 것으로서 객관적으로 그 거래사실이 확인될 정도의 형식이 갖추어진 것이어야 할 것이다. 처분청은 96.7.24 쟁점1, 2토지의 양도계약서상 양수자인 청구외 OOO에게 양도계약서 사본을 동봉하여 양도가액 확인을 요청하였으나, 청구외 OOO은 이에 대한 회신이 없었으며, 청구인이 제시하는 쟁점1, 2토지의 실지거래가액은 취득가액이 기준시가 대비 718.9%로 고가이고 양도가액은 기준시가 대비 71.29%로 저가이므로 청구인이 93.5.31 실지거래가액으로 신고한 양도소득세는 실지거래가액이 확인되지 않으며, 매매계약서상의 취득가액 및 양도가액이 신빙성이 없다고 인정되므로 처분청에서 공정과세협의회의 의결을 거쳐 실지거래가액의 적용 대상에서 제외하여 기준시가에 의하여 양도소득세 과세한 처분은 적법하다고 판단된다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 이 건 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
- 나. 관련법령 쟁점토지의 양도당시 적용되던 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 (가)목에서 토지, 건물의 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 95.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 부칙 제8조 규정에 의하여 96.1.1 이후 양도소득세 결정분부터 적용되는 같은법시행령 제166조 제4항 제3호에서 실지거래가액에 의하는 경우로 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우를 규정하고 있으며, 제5항 제2호에서 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에도 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다.
- 다. 사실관계 및 판단 청구인은 93.5.31 쟁점1, 2토지 양도에 대한 양도소득세 신고시 취득가액을 37,930,000원(기준시가는 5,281,766원)으로 하고 양도가액 45,780,000원(기준시가 64,211,400원)으로 하여 실지거래가액으로 신고한 데 대하여 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다고 보아 실지거래가액을 부인하고 이 건 기준시가로 과세한 바 있다. 청구인은 이 건 거래사실 및 실지거래가액 입증자료로 매매계약서와 거래사실확인서 및 영수증 등을 제시하며 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하여야 한다고 주장하고 있으나, 청구인이 신고한 취득가액은 기준시가 대비 718%가 넘는 고가이고, 양도가액은 기준시가대비 71%로 저가이며 처분청이 쟁점토지 인근의 공인중개업자를 통해 행한 양도당시 쟁점토지 일대의 가격동향조사에 의하면 평당15만원으로 확인된다고 하고 있어 청구인이 쟁점토지의 실지거래가액이라고 신고한 평당 7만원선 보다 높은 수준이고, 청구인은 신고한 실지거래가액을 입증할 수 있는 금융자료 등 객관적 거증서류의 제시가 없는 점등을 모두어 보면 이 건 실지거래가액이 확인되지 않는다고 인정되므로 처분청이 이 건 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다 하여 기준시가로 과세한 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.
- 라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.