[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분개요 청구인은 1989.7.24 인천시 연수구 OO동 OOOOOOO 소재 대지 520.3㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOO으로부터 188,880,000원에 취득하여 1995.3.9 청구외 OOO에게 230,000,000원에 양도한 것으로 하여 1995.5.16 자산양도차익예정신고를 하고 양도소득세 1,345,950원을 자진 납부하였다. 남인천세무서장은 청구인의 쟁점토지에 대한 실지거래가액을 조사하여 청구인이 신고한 실지거래가액 중 양도가액이 금융자료 등 관련증빙에 의하여 사실이 확인되지 아니한다는 내용의 과세자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은 위 과세자료에 의거 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세표준 및 세액을 결정하여 1997.7.5 청구인에게 1995년귀속 양도소득세 56,819,070원을 추가로 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1997.9.1 심사청구를 거쳐 1997.11.26 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구주장 청구인은 당초 신고시 제출한 취득 및 양도관련 매매계약서는 거래상대방이 거래사실내용을 확인한 것이고, 실지거래가액인데도 불구하고 처분청이 실지거래가액(취득가액 188,880,000원, 양도가액 230,000,000원)을 부인하고 기준시가로 과세함은 부당하다. 처분청은 청구인이 실지거래가액으로 신고한 검인계약서상의 총 매매대금(230백만원)과 쟁점토지를 담보로 청구외 OOO이 1994.6.17 OOOO신용금고(주)에 쟁점토지를 근저당하여 대출받은 금액 170백만원을 합한 금액이 실지양도가액이 되어야 한다는 의견이나 청구외 OOO이 쟁점토지를 담보로 OOOO신용금고(주)에서 대출받은 금액 170백만원은 쟁점토지 지상에 청구외 OOO이 건물을 신축하는데 충당하였으므로 쟁점토지의 양도가액이 될 수 없고, 따라서 검인계약서를 첨부하여 신고한 쟁점토지의 양도가액은 진실한 실지거래가액이므로 청구인의 신고내용에 의하여 양도소득세가 과세되어야 한다.
- 나. 국세청장 의견 청구인이 실지거래계약서라고 제시한 관련서류에 의거 양도 및 취득가액을 검토하여 보면, 공시지가 대비 양도가액은 96.1%이고 취득가액은 170.4%이며, 쟁점토지의 기준시가 대비 가격상승율은 215.9%이나 신고가액 가격상승율은 122.3%로 나타나고 있으며 청구인은 쟁점토지를 양도하기 전인 1994.6.17 양수인인 청구외 OOO로부터 140백만원(OOO이 OOOO신용금고에 쟁점토지를 담보로 제공하여 170백만원을 대출받은 금액중 일부)을 받아 청구인이 사용한 것으로 조사되고 있는데에도 청구인은 쟁점토지 지상에 청구외 OOO이 신축하는 건축비용으로 사용하였다고 주장만 할 뿐 이를 입증하는 금융자료는 제시하지 못하고 있어 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁 점 쟁점토지의 양도소득세 과세표준 및 세액을 결정함에 있어 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 결정한 처분의 당부를 가리는데 있다.
- 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호와 동법 제97조 제1항 제1호 (가)의 규정에 의하면 부동산의 양도 및 취득가액의 계산은 기준시가에 의거 결정하는 것이 원칙이고 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 동법 시행령 제166조 제4항 제3호에서 위 법 규정의 단서조항에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”라고 규정하고 있으며, 동조 제5항 제2호의 규정에 의하면 “제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있도록 규정하고 있다.
- 다. 사실 및 판단 청구인이 쟁점토지를 양도하고 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 실지거래가액으로 신고하였으므로 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되는지 여부를 살펴본다. 첫째, 청구인은 실지거래가액에 관한 증빙으로 취득시 매매계약서(1989.5.28, 총 매매대금 188,880,000원)와 양도시 검인매매계약서(1995.1.19 작성, 총 매매대금 230,000,000원)를 제시하고 있고 청구인이 제시하는 1995.3.8 작성된 각서, 공증서(OOO합동법률사무소, 95-1754)에는 촉탁인 청구외 OOO, 연대보증인 청구외 OOO, 수취인 청구인으로 하여 토지매매대금 230백만원중 미지불된 180백만원은 OO리스금융(주)의 2차 대출금으로 변제키로 한 사실이 나타나고 있으며, 1997.8 작성한 확인서에는 청구외 OOO이 쟁점토지를 담보로 대출받은 금액 170백만원이 건물신축에 사용되었으며, 토지매매대금중 잔금 등 180백만원을 1995.4.8 정산하였다고 기재되어 있어 청구주장을 일부 입증하고 있으나 취득 및 양도가액에 관한 금융자료는 제시되지 아니하고 있다. 둘째, 당초 처분청은 쟁점토지를 담보로 청구외 OOO이 1994.6.17 OOOO신용금고(주)에 쟁점토지를 근저당하여 대출받은 금액 170백만원의 사용처를 조사하였는 바 그 조사 확인내용을 보면, (가) OOO이 대출받은 170백만원중 30백만원은 신축건물의 설계비로 사용 (나) 1994.6.27 OOO이 대출받은 170백만원중 121백만원이 청구인 계좌로 입금 (다) 1994.6.27 OOO이 대출받은 170백만원중 19백만원은 청구인 처인 OOO 계좌에 입금 (라) 1994.9.16 청구인 계좌의 출금액 15백만원중 수표 3백만원은 OOOOO에서 추심 (마) 1994.10.20 청구인계좌의 출금액 10백만원중 수표 5백만원은 OO OO분소에서 추심 (바) 1994.12.10 청구인 계좌의 출금액 10백만원중 수표 5백만원은 OO OOO OOO에서 추심 (사) 1995.3.13 청구인 계좌의 출금액 25백만원은 같은날 청구인 처인 OOO 계좌에 입금된 것으로 나타나고 있는 바, 이에 대하여 청구인은 OOOO분소 등에서 추심한 자금이 쟁점토지 지상에 신축한 건물의 인건비라고 주장하고 또한 청구인 처인 OOO계좌에 입금된 44백만원은 청구인 소유 다른건물의 임대전세금을 받아 청구외 OOO에게 갚았다고 주장하지만 청구인 주장을 객관적으로 확인할 수 있는 금융자료는 제출하지 못하고 있다. 셋째, 청구인이 주장하는 실지거래가액을 기준시가로 대비하여 볼 때 취득가액의 비율은 170.4%로 높은 반면, 양도가액의 비율은 96.1%로서 기준시가에도 못미치고 있음을 알 수 있고, 쟁점토지의 기준시가대비 가격상승율은 215.9%이나 신고가액대비 가격상승율은 122.3%에 그치고 있는 바, 청구인의 쟁점토지 보유기간중인 1989～1990년 사이에 수도권의 부동산가격이 일제히 폭등하였던 상황에 비추어 볼 때 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지거래가액 상승률은 상당히 낮은 수준임을 알 수 있다. 위 사실을 종합하여 판단하여 보면, 쟁점토지 보유기간중의 기준시가 상승률에 비하여 청구인이 주장하는 실지거래가액 상승률이 상당히 낮은 본건과 같은 경우에 있어서 실지거래가액이 인정되기 위해서는 금융자료등 어느정도 객관성 있는 증빙등에 의하여 실지거래가액이 사실로 입증되어야 할 것인데 위에서 보는 바와 같이 매수인이 쟁점토지를 담보로 대출받은 돈 170백만원 중 140백만원이 청구인과 청구인의 처의 계좌로 입금된 점으로 보아 동 입금액이 쟁점토지의 양도대금 중 일부일 가능성을 배제할 수 없어 청구인이 주장하는 실지양도가액에 의문점이 있고 또한 청구인이 주장하는 취득 및 양도가액 모두 금융자료에 의하여 입증되지도 아니하는 경우이므로 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하기는 어려운 것으로 판단된다. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하고 양도소득세를 부과한 처분은 적법하다 할 것이고, 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.