쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인이 부산시 영도구 OO동 OO OOOOOO 소재 대지 163.3㎡ 및 건물 120.06㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 77.1.1 취득하여 95.4.28 양도하고 95.12.18 실지거래금액에 의하여 양도소득세를 신고한 데 대하여 처분청은 신고한 실지거래가액이 불분명하다 하여 96.12.19 기준시가에 의하여 양도소득세 41,169,180원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.5.13 심사청구를 거쳐 97.8.14 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점부동산은 사면이 건물로 쌓여있고 타인소유의 입구도로로 출입하는 등 주변여건이 좋지 못한 곳에 있어 주변 공시지가보다 낮은 가액으로 양도하고 실지거래가액에 의하여 적법하게 신고하였음에도 불구하고 기준시가에 의하여 과세 처분함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 제시한 거래계약서는 중개인이 없이 당사자간에 작성된 계약서로서 신빙성이 없어 보이며 청구외 OOO의 거래사실확인서만으로는 객관적인 신뢰성이 인정된다고 할 수 없고 처분청이 현지 조사한 바에 의하면 쟁점부동산은 호가가 250,000천원으로 조사되고 있음이 처분청 관계공무원의 조사복명서에 의하여 확인되는 바 청구인이 신고한 양도가액은 기준시가의 49%이고 호가의 34%에 불과하다. 이와 같은 사실 및 정황을 종합하여 볼 때, 청구인은 이 건 양도가액에 대한 객관적이고 신빙성 있는 증빙을 제시하지 못하고 있고, 쟁점부동산의 양도당시의 부동산 시세 등에 비추어 볼 때 청구인의 신고가액을 신빙성 없는 것으로 보아 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세한 처분청의 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법 제23조 제4항 제1호 단서 및 같은법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서는 법 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 취득가액 및 양도가액은 기준시가에 의하되 다만, 대통령령이 정하는 경우 실지거래가액에 의한다라고 규정하고 있으며, 동법 시행령 제170조 제1항에서는 법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다라고 규정하고 있고, 또한, 1995.12.20 개정 동법 시행령 제166조(96.1.1이후 양도소득세 결정분부터 적용) 제4항에는 「법 제96조 제1항의 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해 자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1호에 해당하는 경우를 말한다.

1. (생략)

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 재산을 양도한 경우

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 경우」라고 하고 있으며, 같은조 제5항에서는 「제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는 경우」라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를 77.1.1 취득하여 95.4.28 양도하고 실지거래가액에 의해 양도차익 예정신고한데 대하여 처분청은 청구인이 신고한 실거래가액이 기준시가에 비해 현저히 낮고 매매계약서의 신빙성이 없다하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과하였음이 쟁점토지의 토지대장, 처분청의 과세자료 등에 의해 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 사면이 건물로 쌓여있고 타인소유의 입구도로로 출입하는 등 주변여건이 좋지 않아 주변 공시지가보다 낮은 가액에 양도하였다고 주장하면서 취득 및 양도시의 매매계약서, 거래상대방의 부동산 거래확인서 및 금융거래내역서, 쟁점부동산의 지적도 등을 증빙으로 제시하고 있다.

(3) 전시한 법령에 의하면 토지 등의 양도소득금액을 계산함에 있어 취득가액 및 양도가액은 취득·양도당시의 기준시가를 원칙으로 하되 양도자가 과세표준신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액을 적용하도록 하고 있는 바, 실지거래가액중 취득가액은 기준시가의 145%수준이나 양도차익은 기준시가의 49%수준에 불과한데 대하여 청구인은 쟁점부동산이 주변여건이 좋지 않다고 주장하고 있으나 인근 부동산 94년도 기준시가에 비해 낮게 책정된 95년도 기준시가에 대비하더라도 청구인이 신고한 실거래가액이 67%수준에 불과하다. 또한, 청구인은 실지거래가액을 입증하는 자료로 매매계약서, 상대방의 부동산 거래사실확인서 및 금융거래내역서 등을 제시하고 있으나 본인이 중도금 또는 잔금 등을 수수한 사실을 객관적으로 입증할 수 있는 금융자료 등을 제시하지 못하고 있는 점을 감안할 때 청구인이 주장하는 실지거래가액을 인정하기는 어렵다 할 것이다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.