택지개발로 개별공시지가가 고시되지 않은 토지의 취득가액을 종전토지의 개별공시지가를 적용하여 과세한 처분의 당부(경정)

[참조결정] 국심1997전1972

[주 문] 대전세무서장이 97.3.8 청구인에게 고지한 94년 귀속 양도소득세 20,931,290원의 부과처분은 토지의 취득가액을 구 소득세법 제60조, 같은법 시행령 제115조 제1항 제1호 가목 및 같은법 시행규칙 제56조의 5 제1항 규정에 의하여 평가한 가액에 취득당시의 면적을 곱한 가액으로 하여 이를 경정한다.

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 청구인은 OOOO공사가 85.11.6 토지구획정리지구로 지정한 대전시 유성구 OO동 OOOOO(구지번, 이하 “종전토지”라 한다)의 토지가 환지예정지로 지정되어 가지번으로 같은동 OOOOOO에 위치한 토지(이하 “택지개발토지”라 한다)를 91.5.20 당초 매수인인 청구외 OOO로부터 OOOO공사의 승인하에 취득하였고, 구지번에서 새로운 지번(같은동 OOO)으로 환지된 위 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)의 지상에 『건물』338.29㎡(이하 쟁점토지와 건물을 “쟁점부동산”이라 한다, 단 청구인 지분은 각각 1/2이다)를 신축하여 95.1.27 청구외 OOO에게 양도하였으며, 양도한 후 양도소득세를 신고 납부하지 않았다. 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대하여 쟁점토지의 취득가액을 구지번에 고시된 90년 개별공시지가(54,000원/㎡)를 적용하였고, 양도가액은 94.6.30 공시된 개별공시지가(451,000원/㎡)를 적용하여 97.3.10 청구인에게 95년 귀속분 양도소득세 20,931,290원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.5.6 심사청구를 거쳐 97.7.25 위 부과처분의 취소를 구하는 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 OOOO공사가 청구외 OOO에게 이주자 택지로 받은 토지를 91.5.20 청구인이 매수하였는 바 O동택지개발지구는 88.9.5 토지구획정리사업이 시행되어 91.6.7 사업 완료되었다. 토지구획정리사업이 시행되기 전 쟁점토지의 지번은 유성구 OO동 OOOOO(구지번)이었으며 택지개발 착수와 함께 같은구 O동 OOO OOO으로 가지번이 설정되었고 토지구획정리사업이 완료된 후에는 같은구 OO동 OOOOO(신지번)로 부여되었다. 처분청이 이 건 양도소득세 부과시 활용한 구지번의 토지(90.1.1 기준시가)는 그 토지형질이 『답』이고, 청구인이 쟁점토지를 취득한 91.5.20 당시(90.12.20 부지조성공사 준공, 91.6.7 신지번 부여)에는 이미 『대지』화 된 상태이므로 토지구획정리로 인하여 지목, 품위, 정황이 현저히 달라진 취득당시의 쟁점토지등급은 인근 유사토지의 등급을 적용함이 타당하다. 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시 쟁점토지에는 개별공시지가가 조사·고시된 바 없는 바 이러한 토지에 대하여는 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의하여 당해토지와 지목, 이용현황 등 지가형성요인이 유사한 인근 개별공시지가를 기준으로 소관세무서장이 평가한 가액으로 결정하도록 되어 있다. 따라서 쟁점토지와 연접하여 있고 같은시기에 시행하여 90년 토지구획사업이 완료된 같은구 O동 OOOOOOO나 같은구 O동 OOOOOOOO 등 인근 유사지역의 개별공시지가를 적용하여 양도소득세를 과세하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시인 90년도에 구지번에 대하여는 개별공시지가가 고시되어 있는 반면, 가지번에 대하여는 고시된 개별공시지가가 없으므로 쟁점토지는 그 취득 당시 가지번을 특정시킬 만큼 공사가 진척되지 않았고, 오히려 구지번에 대한 특성조사가 용이하여 그 개별공시지가를 조사·고시한 것이라고 볼 수 있다. 91년도 가지번에 대하여 개별공시지가가 조사·고시된 것은 공사 진척이 사실상 완성단계에 이르러 가지번에 대하여 개별공시지가가 고시된 것이라고 할 것이므로 이 건 쟁점토지의 취득가액을 산정함에 있어 그 취득 당시 구지번에 대한 개별공시지가를 적용한 처분에 잘못이 없고, 취득 당시의 개별공시지가가 없다고 하여 인근 유사토지의 개별공시지가에 의하여 취득가액을 산정하여 줄 것을 구하는 청구인 주장은 이유없다. 또한 청구인은 쟁점토지와 건물의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하나, 청구인은 양도소득세 결정일 이전에 실지거래가액을 확인할 수 없는 증빙서류를 처분청에 제출한 사실이 없으므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 택지개발로 개별공시지가가 고시되지 않은 쟁점토지의 취득가액을 종전토지의 개별공시지가를 적용하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법 제60조에는 『제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호에 규정하는 기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 바에 의한다.』고 규정하고 있고 같은법 시행령 제115조 제1항 제1호 가목에서 『제60조에 규정하는 기준시가의 결정은 토지의 경우에는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 총리령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.』고 규정하고 있으며, 같은법 시행규칙 제56조의 5 제1항에는『영 제115조 제1항 제1호 가목단서에서 “총리령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액” 이라 함은 당해 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근 토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 소관세무서장(소관세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 다른 경우로서 소관세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근 토지를 표준지로 본다.』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) OOOO공사 OO지사에서 제출한 공문에 의하면 쟁점토지는 85.11.6 토지구획정리사업지구로 지정되었고, 청구인은 91.5.20 OOOO공사 승인하에 쟁점토지를 청구외 OOO로부터 취득하였다.

(2) 종전토지는 지목이 답으로서 90.8.31 고시된 90년도 개별공시지가가 ㎡당 54,000원이고, 택지개발토지는 91.6.29 고시된 91년도 개별공시지가가 ㎡당 504,000원인 사실이 개별공시지가확인원에 의하여 확인된다.

(3) 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 종전토지에 대하여 고시된 90년 개별공시지가(54,000원/㎡)를 적용하여 산출한 데 대하여 청구인은 쟁점토지의 취득당시의 토지, 즉 택지개발토지에는 고시된 개별공시지가가 없으므로 쟁점토지의 취득가액을 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 소관세무서장이 평가한 가액으로 산출하여야 한다고 주장함으로써 다툼이 있다.

(4) 살피건대, 97.2월 국세청이 마련한『개별공시지가가 없는 토지에 대한 평가지침』을 보면, “환지 및 택지개발 등에 의하여 연도중에 토지의 형질이 변경된 경우(구 토지의 개별공시지가 활용이 불합리한 토지)”에는 개별공시지가가 없는 토지로 보도록 규정하고 있고, 대법원 판례(96누 8734, 97.6.24)에 의하면, “환지예정지가 지정된 상태에서 그 토지를 매매의 목적물로 삼을 때에는 일반적으로 종전 토지의 위치와 평수는 고려의 대상이 되지 아니하고 환지예정지의 위치와 평수에 의하여 그 매매가격이 결정되는 것이 보통인 만큼 양도차익 산출을 위하여 그 취득 또는 양도시의 기준시가를 평가함에 있어서도 종전토지를 기준으로 할 것이 아니라 환지예정지를 기준으로 하여야 한다.”고 하고 있는 점을 볼 때 택지개발사업으로 형질이 변경된 취득당시의 쟁점토지는 종전토지와는 다른 토지로 보아야 하고, 개별공시지가가 새로 고시된 바 없으므로 개별공시지가가 없는 토지에 해당된다 하겠다(국심97전1972. 1997.12.17 같은뜻임). 그렇다면, 쟁점토지의 취득가액은 구 소득세법 시행령 제115조 제1항 제1호 가목 및 같은법 시행규칙 제56조의 5 제1항의 규정에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액에 의하여 산정하는 것이 타당하다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.