실지거래가액으로 인정하여 동 금액을 양도차익으로 하여 과세할 수 있는지 여부(경정)

[주 문] 천안세무서장이 96.10.19 청구인에게 부과처분한 95년 귀속 양도소득세 120,720,400원은 그 양도차익을 675,000,000원으로 하여 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 78.10.25 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOOO 대지 448.1㎡(이하 “전체토지”라 한다)의 2분지1인 224.05㎡ (이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 95.1.12 양도하고 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고 납부한 바 있다. 처분청은 이 건 신고에 대하여 취득가액이 사실과 다르고 양도가액이 신빙성이 없다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 96.10.19 청구인에게 95년 귀속 양도소득세 120,720,400원을 부과 처분한 바 있다. 청구인은 이에 불복하여 96.12.18 이의신청, 97.3.26 심사청구를 거쳐 97.6.12 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 이 건 양도가액은 실지거래가액이므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한다하더라도 양도가액에서 취득가액을 공제한 금액(양도차익)이 실지로 양도한 가액의 범위를 초과할 수 없는 것이므로 본건의 경우 기준시가에 의한 양도차익 882,707,532원은 실지양도가액인 675,000,000원을 넘지 못하므로 675,000,000원을 양도차익으로 하여 이 건 과세하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구주장 대금수수 사실들을 살펴보면, 처분청은 계약금을 지급할 당시 중도금과 같이 지급되어 통상의 매매와 상이하여 양도에 따른 대금의 수수에 있어서도 수표의 수나 예입 및 인출의 경위, 영수인등으로 보아 청구주장이 신빙성이 없다고 판단하고 그 경위에 대하여 밝히고자 한 바 없으므로 사실을 다 가리지 아니한 잘못이 있다 할 것이나, 청구주장의 계약 및 대금수수에 관한 사실들이 받아들여진다고 하더라도 일부는 입증되지 아니하는 것이고 전부가 입증된다고 하더라도 이러한 금융자료는 당사자간 거래가 존재하였거나 금전이 수수된 사실만을 입증하는 것일 뿐이며 거래가액까지도 밝혀진다고 할 수는 없어 실지거래가액을 밝히기는 부적합하다고 판단된다. 관련법 규정 및 사실관계를 종합하여 살펴보면, 실거래가액이라 함은 양도 양수한 자산의 실지로 거래된 가액을 말하는 것이고 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우라 함은 신고가액과 회신가액이 불일치하거나 회신이 없어 사실을 확인할 수 없는 경우 등을 말하는 것이며, 거래의 상대방 또는 증빙서류로 사실을 입증하는 경우에도 담합하거나 허위로 작성한 경우에는 소관세무서장이 사실을 조사하여 실지거래가액으로 보지 아니할 수 있는 것인 바(재일 01254-1923, 91.7.9) 청구인이 이 건 결정전에 제출한 양도당시의 실지거래가액은 시가에 현저히 미달하고 청구인이 그 사유를 밝히지 못하는 등 신빙성이 없어 담합하여 허위로 신고한 것이라고 봄이 상당하다 할 것이므로 이러한 이유로 기준시가를 적용하여 과세한 처분에 잘못이 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 양도가액 675,000,000원을 실지거래가액으로 인정하여 동 금액을 양도차익으로 하여 과세할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 쟁점토지의 양도당시 적용되던 소득세법 제23조 제1항 및 제4항과 제45조 제1항 제1호(가)목에서 토지, 건물의 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가, 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 95.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 부칙 제8조 규정에 의하여 96.1.1이후 양도소득세 결정분부터 적용되는 같은법시행령 제166조 제4항 제3호에서 실지거래가액에 의한 경우를 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우를 규정하고 있으며, 제5항 제2호에서 “양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에도 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 쟁점토지를 양도하고 취득가액을 26,068,500원으로 하고 양도가액을 675,000,000원으로 하여 실지거래가액으로 자산양도차익을 예정신고 납부한데 대해 처분청은 취득가액이 사실과 다르고 양도가액이 신빙성이 없다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세하였는 바, 청구인은 기준시가에 의한 양도차익(882,707,532원)은 실지양도가액을 넘지 못하는 것이므로 실지양도가액인 675,000,000원을 양도차익으로 하여 과세하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대해 살펴본다.

(1) 이건 관련 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 청구인은 쟁점토지를 78.10.25 청구외 OOO과 공동으로 매매를 원인으로 취득하여 95.1.12. 청구외 OOO에게 매매를 원인으로 양도한 사실이 확인되며 이 건 관련 94.12.13 청구인과 청구외 OOO이 양수인 OOO과 체결한 전체토지 매매계약서에는 매매대금 1,350,000,000원에 양도한 것으로 나타나고 있으며 양수인 OOO이 쟁점토지(전체토지의 2분지1)를 675,000,000원에 취득하였다고 부동산거래 사실확인서에서 확인하고 있고 쟁점토지의 취득가액이 확인되지 않는 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 불법점유자들과의 소송 등으로 비용도 많이 들고 정신적 고통도 심하여 조속히 처분하기로 하여 낮은 가격에 매매하게 되었다고 제시한 법원판결문을 보면, 이건 전체토지의 공유자인 청구인 등(청구인과 청구외 OOO)은 청구외 OOO 등 7인을 상대로 건물철거 소송(92가합 26210, 본소)을 제기하였고 쟁점토지의 불법점유자들이었던 청구외 OOO 등 7인은 청구인 등을 상대로 시효취득을 원인으로한 소유권이전등기 청구소송(92가합 76512, 반소)을 제기한 사실이 확인되고, 서울민사지방법원은 동 소송(본소와 반소)에 대하여 93.11.2 청구인 등이 전체토지를 78.10.24 매수하여 공동명의로 소유권이전등기를 경료하였으므로 전체토지는 청구인 등의 공유로 추정되므로 청구외 OOO 등 7인은 불법점유하고 있는 건물을 철거하고 그 대지를 청구인등에게 인도하라고 판결한 사실이 나타나고 있어 청구인이 쟁점토지 지상의 불법점유자들을 퇴거시키는 과정에서 합의금 지급 및 소송비용 등 경제적손실과 정신적고통이 커서 쟁점토지를 낮은 가격에라도 조속히 처분하기로 하였다는 청구주장은 신빙성이 있는 것으로 인정된다 할 것이다.

(3) 청구인이 쟁점토지의 실지양도가액이 675,000,000원이라는 거증서류로 금융자료를 제시하고 있어 이에 대해 보면, 청구인 등은 94.12.13. 매수자 OOO으로부터 전체토지 매매대금중 계약금 180백만원을 수령하여 OO은행 OOO지점의 청구인 예금계좌에 청구인 지분 90백만원을 예금한 사실이 나타나고, 95.1.3 중도금 1,000백만원을 수령하여 청구인 지분액 500백만원을 OO상호신용금고의 청구인 예금계좌에 입금한 사실이 나타나고, 95.1.4 잔금 170백만원을 수령하여 청구인 지분 85백만원 중 80백만원은 OO상호신용금고에서 인출시 수취한 수표 500백만원과 함께 OOOO은행 OO지점에 OOO신탁(330백만원)과 양도성예금증서(250백만원)개설에 사용한 사실들이 금융자료에 나타나고 있으며, 또한 전체토지의 공동소유자인 청구외 OOO의 관할세무서인 반포세무서에서도 이건 실지 양도차익을 675백만원으로 하여 과세한 사실이 확인되고 있어 청구인이 쟁점토지의 실지양도가액이 675백만원이라는 주장은 신빙성이 있다고 인정된다 할 것이다. 따라서 이건 양도가액은 확인되나 취득가액이 확인되지 아니하므로 기준시가에 의해 과세하여야 할 것이나, 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세하는 경우 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하는 경우 실지양도가액을 양도차익으로 과세하는 것이므로(국심 89서 1978, 89.9.12, 국세청예규 재일 46014-707, 94.3.15 같은 뜻임) 이건 양도차익을 675백만원으로 하여 과세하여야 할 것이다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.