양도소득세 신고가 없는 경우 매매예약 완결에 따라 소유권이 이전된 위 부동산의 매매예약가등기 원인인 차용금을 실지양도가액으로 하여 과세할 수 있는 지를 가리고 기준시가로 과세하는 경우 실지양도가액 범위내에서 양도차익을 결정할 수 있는지 여부 (기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 84.11.6 대전직할시 동구 OO동 OOOOOO 『대지』 792 7㎡의 3분의 1지분 264 3㎡를 취득하여 85.5.3 『건물』 837 5㎡ 중 청구인 지분 279 1㎡를 신축한 후 89.3.20 위 부동산을 담보로 청구외 OOO으로부터 43,500,000원을 차용하면서 매매예약을 원인으로 가등기를 하였으며 95.8.7 매매예약 완결에 따라 95.11.4 본등기를 함으로써 청구외 OOO에게 소유권을 이전하였다. 처분청은 청구인이 위 부동산의 소유권이전에 대하여 양도소득세를 신고하지 아니 하였으므로 기준시가로 양도차익을 산정하여 96.10.16 청구인에게 95년도 귀속 양도소득세 50,573,400원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.2.4 심사청구를 거쳐 97.5.27 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 위 부동산은 제출한 부동산매매계약서와 같이 건물의 건축비를 제외한 대지만을 60,000,000원(1억8천만원중 청구인 지분 3분의 1)에 취득한 후 동소에 건물을 신축하였고, 청구외 OOO에게서 43,500,000원을 차용함으로 인하여 소유권이 이전됨에 따라 양도차익이 전혀 발생하지 않았으며 위 부동산의 실지 양도가액이 43,500,000원임이 판결문으로도 입증되는 바, 청구인의 실지거래가액 신고가 없었다는 이유만으로 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과하는 것은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 의제자백에 의한 판결문을 근거로 위 부동산의 실지양도가액이 43,500,000원이고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산할 경우 양도차익은 실지거래양도가액을 초과할 수 없다는 국세청예규(재일 01254-3474, 91.11.8) 및 판례(92누 11886,92.10.9)를 인용하면서 이 건 기준시가에 의하여 결정한 양도소득세 부과처분이 부당하다고 주장하는 바, 위 판결은 피고(청구인)의 의제자백에 의한 원고승소 판결인 바 청구인이 청구외 OOO에 대한 차용금의 존재유무나 차용금 규모를 다투어 그 소송결과에 대한 법적효력을 대외에 미치게 하는 것이 아닌 소송당사자간의 소유권에만 법적효력을 미치는 것인 바, 위 부동산의 양도가액을 구속하는 것이 아니다 할 것이고 양도에 대한 양도차익 계산방법을 규정한 법규를 보면 양도소득은 원칙적으로 취득 및 양도 당시의 기준시가에 의하여 계산하도록 하고 있고 실지거래가액에 의하여 양도소득을 결정할 수 있는 하나의 방법으로 양도자가 취득 및 양도에 관한 거래증빙을 양도소득세 결정일까지 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우를 규정하고 있으나 이 건은 양도소득세 결정일까지 위 부동산의 양도차익을 계산할 수 있는 증빙의 제시도 없었으므로 처분청이 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정 고지한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건의 쟁점은 양도소득세 신고가 없는 경우 매매예약 완결에 따라 소유권이 이전된 위 부동산의 매매예약가등기 원인인 차용금을 실지양도가액으로 하여 과세할 수 있는 지를 가리고 기준시가로 과세하는 경우 실지양도가액 범위내에서 양도차익을 결정할 수 있는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제95조 제1항은 “자산을 양도한 거주자는 양도차익을 그 양도일이 속하는 달의 다음달 말일까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 정부에 신고하여야 한다 ” 고 규정하고 있고 같은법 시행령 제170조 제3항 제3호는 “양도자가 법 제95조 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우”라고 규정하고 있으며 소득세법 제45조 제1항 제1호 (나)목 같은법 시행령 제166조 제4항 제1호의 규정을 모아보면 “토지 및 건물의 양도차익은 기준시가를 계산함을 원칙으로 하고, 다만 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 납세지 관할세무서에 제출한 경우로서 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 예외적으로 실지거래가액에 의하여 계산한다”고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 과세자료에 의하면 청구인은 위 부동산의 소유권을 이전한 후 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준 확정신고를 하지 아니한 것으로 확인되고 이 건 양도소득세 결정(96 10 16)전까지 실지거래가액을 알 수 있는 증빙서류를 제출하지 아니한 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 등기부등본에 의하면 청구인외 2인은 위 부동산의 대지를 84.11.6 취득하여 85.5.3 건물을 신축하여 소유권보존등기를 하였으며 89.3.20 청구외 OOO에게 매매예약을 원인으로 청구인지분에 이전청구권 가등기를 하였고 95.8.7 매매예약완결에 따라 청구외 OOO에게 가등기를 본등기로 하여 소유권을 이전한 사실이 확인된다.

(3) 청구인이 제출한 대전지방법원 판결문(95가합8915, 95.9.7)에 따르면 위 부동산은 청구외 OOO이 89.3.18 43,500,000원에 매수하고 같은달 20일 매매완결 가등기를 경료하였으며, 매매예약완결권 행사를 주장함에 따라 의제자백에 의하여 95.9.7 소유권이전 등기절차를 이행할 의무가 있음을 판결하였는 바, 청구인이 제출한 판결문은 의제자백에 의한 판결로서 이는 위 부동산에 대한 소송당사자간의 소유권을 다투는 것이지 양도가액을 규명하고자 하는 것이 아니므로 신뢰성이 없어 보인다.

(4) 청구인이 제시한 부동산매매계약서에 의하면 위 부동산은 청구외 OOO로부터 청구인외 2인이 84.8.20 1억8천만원에 매수한 것으로 기재되어 있다.

(5) 그러므로 처분청이 위 관련법령의 규정에 따라 청구인이 쟁점부동산을 양도한 데 대하여 기준시가로 양도차익을 산정한 것은 잘못이 없으며, 또한 실지양도가액에 대한 주장은 신빙성이 없으므로 실지양도가액을 한도로 하여 양도차익을 계산하고 양도소득세를 과세해야 한다는 청구인 주장도 이유없다 하겠다.

(6) 따라서 이 건 심판청구는 청구인 주장이 모두 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.