쟁점토지의 취득시기가 언제인지의 여부 (기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분의 개요 청구인은 충청남도 천안시 OO동 OOOOO 대지 415.7㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 94.6.29 양도하고 쟁점토지의 취득시기를 등기접수일인 92.5.25로 하여 양도소득금액을 계산하고 자산양도차익예정신고 납부를 하였다. 처분청은 쟁점토지의 취득시기는 잔금청산일임에도 이를 소유권이전등기접수일로 본 것은 잘못이다는 대전지방국세청의 감사지적에 따라 쟁점토지의 대금청산일인 86.10.30를 취득시기로 보아 양도소득금액을 산정하여 96.12.16 청구인에게 94년 귀속분 양도소득세 37,504,110원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.2.10 심사청구를 거쳐 97.5.16 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 OOOO지구구획정리 조합의 체비지인 쟁점토지를 86.9.23 조합추진위원장과 계약하여 분양받았으나, 조합(권리승계참가인: 천안시)과 조합의 이사들간에 체비지 매각에 관한 소송사건으로 거래당시 토지를 이전받지 못하고 소송이 종결된 뒤에야 소유권을 이전받아 보유하다가 94.6.29 쟁점토지를 양도하였는 바, 쟁점토지의 대금청산이 86.10.30 이루어졌으나 제3자 소송 때문에 소유권이전등기가 늦어져 실제 소유권에 대한 권리행사가 불가능하였던 것으로 취득시기는 당초 대금청산일이 아닌 사실상의 소유권에 대한 권리행사가 가능해진 등기접수일(92.5.25)로 보아야 할 것이므로 잔금청산일인 86.10.30일을 취득시기로 보아 경정고지한 것은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지는 당초 천안시 도시구획정리지구내 토지로 조합체비지였던 것을 청구인이 매수하여 86.10.30 대금을 완납하였음이 인정되고, 천안시의 공문상 쟁점토지가 이 건 매매당시 제소되어 소유권이전등기를 못하던 중 법원의 확정판결후 92.5.25 소유권이전등기 하였음을 알 수 있으며, 쟁점토지의 토지대장등본상 쟁점토지의 구획정리사업은 89.11.10에 완료된 것으로 나타나고 있다. 이러한 사실을 종합하여 보면, 청구인은 쟁점토지의 구획정리사업이 진행될 당시 당해지구내 토지를 취득하였으나 구획정리사업의 진행됨에 따라 등기가 폐쇄되어 사업이 완료된 89.11.10까지는 소유권이전등기가 불가능하였고, 또한 구획정리사업이 종료된 다음 사업시행자인 천안시장이 제3자로부터 쟁점토지에 관한 소송에 피소되어 그 소송이 확정된 92.5.7까지는 청구인에게 등기이전하여 줄 수 없었던 것을 소송이 확정된 후 92.5.25 청구인에게 등기하여 주었음을 알 수 있다. 따라서 자산양도차익 예정신고나 결정에 있어 당해 부동산의 취득시기는 대금청산전 소유권이전등기된 경우 등을 제외하고는 그 대금이 청산된 날로 하는 것이고, 이 경우 잔금청산시기는 등기상 형식이나 표시에 불구하고 사실상 대금을 청산한 날을 말하는 것인 바, 처분청이 쟁점토지의 취득시기를 86.10.30으로 보아 자산양도차익을 산출하여 과세한 처분에 어떠한 잘못이 있다고 할 수 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점토지의 취득시기가 언제인지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제27조(양도 또는 취득의 시기)에서 “자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여 대통령령으로 정한다”라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제53조(양도 또는 취득의 시기) 제1항에서 “법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 불분명한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부에 기재된 등기접수일로 한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 명의개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. 법 제51조 제6항에 기재된 장기할부조건의 경우에는 첫회 부불금 지금일. 다만, 첫회 부불금의 지급일전에 소유권이전등기등을 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다(이하생략)”라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 등기부등본상 쟁점토지는 청구인이 86.10.30 매매를 원인으로 취득하여 92.5.25 소유권이전등기를 하였는 바, 청구인이 쟁점토지를 취득하여 양도할 때까지의 사실관계를 살펴보면

1. 쟁점토지는 OOOO지구토지구획정리사업지구내의 체비지로서 조합추진위원장인 청구외 OOO(매도인)과 청구인(매수인)사이에 매매계약이 체결되었는 바, 그 매매계약서에 의하면 잔금청산약정일이 86.10.30로 되어 있고 실제 잔금청산일이 86.10.30이라는데 대해 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

2. 그런데 81.11.2 조합설립 및 사업시행인가를 받은 OOOO지구구획정리조합은 87.11.26 인가권자인 충청남도로부터 지정된 기간내에 사업을 완료하지 못하였다는 등의 이유로 인가취소를 받았으며, 이에 따라 천안시가 충청남도로부터 동 사업인가(사업승계)를 받아 사업을 추진하여 89.10.16 환지처분하고 89.11.10 동 사업이 완료되었다.

3. 한편, 사업추진중 체비지 분양가격과 관련하여 OOOO지구구획정리조합(권리승계참가인: 천안시)은 조합이사들인 OOO등 7인을 상대로 손해배상청구소송을 제기하여 92.4.14 확정판결로 원고패소하였다.

4. 천안시가 청구인에게 92.5.7 발송한 공문(체비지 소유권이전등기 절차이행)에 의하면OOOO지구 토지구획정리사업 창업비지급 관련 체비지에 대하여 그간 소송 진행을 이유로 토지의 사용 및 소유권이전등기를 유보하여 왔는 바, 동 소송종결에 따라 귀하가 매입한 체비지에 대한 소유권이전 등기절차를 이행코져 하오니 구비서류를 갖추어 소유권이전등기 신청을 하시기 바랍니다라고 되어 있다.

• 라. 판단

1. 토지구획정리사업에 의한 환지처분이 89.10.16 이루어졌으므로 86.9.23 매매된 쟁점토지는 그 이후 소유권이전등기가 가능하였으나 소송사건으로 인하여 92.4.14 확정판결 이후인 92.5.25 비로서 소유권을 이전받았으므로 등기접수일을 취득시기로 보아야 한다고 주장하고 있으나, 소득세법령에서의 양도소득세는 매매행위로 발생하는 양도차익에 대한 과세로서 실질적으로 매매가 종결된 대금청산일을 원칙적으로 양도 및 취득시기로 보는 것이며 대금청산일이 불분명한 경우등 예외적인 양도 및 취득시기를 소득세법시행령 제53조 제1항의 각호에서 정하고 있다.

2. 사업시행자인 조합이 86년 분양거래한 것은 천안시로부터 인정받지 못한 거래라고 주장하고 있으나 토지구획정리사업법 제79조의 규정에 의하면 천안시는 조합이 행한 처분·절차등의 행위를 포괄승계하는 것인 바, 조합의 86.9.23 분양계약 및 이에 따른 모든행위는 천안시가 승계하는 것이므로 이 건 매매(분양)계약에 따른 대금청산등 채권·채무관계가 변동되는 것이 아니다.

3. 따라서 청구인 주장하는 바의 소송여부 및 소유권이전등기에 관계없이 명백히 잔금청산일을 취득시기로 보아야 할 것이다.

• 마. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.