이 건의 경우 소득세법 시행규칙 제56조의5 제2항의 규정에 의거 양도가액을 산정한 처분의 당부(기각)

[참조결정] 국심1996서2908 / 국심1996광2912

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분 내용 청구인과 청구인의 妻 OOO는 91.3.22 공동으로 취득한 서울특별시 강남구 OOO동 OOO OOOOO OOO OOOO 대지 84.623㎡ 건물 153.59㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 94.4.30 양도하고 94.5.30 취득가액은 490백만원, 양도가액은 398백만원으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 이를 부인하고 동일한 기준시가 조정기간내에 취득하고 양도하였으므로 취득가액은 90.9.1 국세청장이 고시한 가액인 394백만원으로, 양도가액은 소득세법 시행규칙 제56조의5 제2항의 규정에 의하여 계산한 548백만원으로 하여 96.9.16 청구인과 청구인의 妻 OOO에게 각각 94년도 귀속분 양도소득세 30,793,530원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.10.29 심사청구를 거쳐 97.1.27 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트의 매수인과 매도인의 거래사실확인서를 첨부하여 실지거래가액으로 신고하였는데 취득 및 양도 당시의 막연한 시가에 의하여 이를 부인하고 기준시가로 결정한 처분은 부당하며, 동일한 기준시가 조정기간내에 취득하고 양도한 경우에 적용하는 소득세법 시행규칙 제56조의5 제2항에서 규정한 계산방법은 가격급등 지역의 단기 매매차익을 과세하자는 취지이므로 쟁점아파트와 같이 3년이상 보유한 경우에 동 규정을 적용하는 것은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점아파트의 양도가액을 확인한 바, 서울특별시 강남구 OO동 OOO 소재 OO중개사무소의 94년도 거래대장에 의하면 청구인이 쟁점아파트를 600백만원에 거래의뢰하여 중개업소에서 550백만원에 거래를 성사시키고자 하였으나 청구인의 거부로 거래가 성사되지 않은 것이 확인되는 등 청구인이 신고한 양도가액이 신빙성이 없어 보이므로 기준시가에 의하여 양도 및 취득가액을 결정한 처분은 정당하고, 이 건의 경우 동일한 기준시가 조정기간내에 취득하고 양도하였으므로 소득세법 시행령 제115조 및 같은법 시행규칙 제56조의5의 규정에 의거 양도가액 및 취득가액을 산정한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

① 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부

② 이 건의 경우 소득세법 시행규칙 제56조의5 제2항의 규정에 의거 양도가액을 산정한 처분의 당부를 가리는데 있다.

• 나. 관련법령 소득세법 제60조에서 『제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호에 규정하는 기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 바에 의한다』고 규정하고, 같은법 시행령 제115조 제1항 제1호의 2 나목에서 『국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택 및 특수용도의 건물에 대하여는 양도자산의 종류·규모·거래 상황등을 참작하여 국세청장이 평가하여 고시한 가액을 기준시가로 한다』고 규정하고, 같은조 제2항에서 『건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 공동주택 등으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택 등의 경우 국세청장이 당해 부속토지와 건물의 가액을 일괄하여 평가·고시한 때에는 제1항 제1호 및 제1호의 2의 규정에 불구하고 그 평가·고시한 가액을 당해 공동주택 등의 기준시가로 한다』고 규정하고, 같은조 제3항에서 『제1항 제1호·제1호의2 및 제2항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에는 제1항 제1호·제1호의2 및 제2항의 규정에 불구하고 당해 토지 또는 건물의 보유기간과 기준시가의 상승률을 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액을 양도당시의 기준시가로 한다』고 규정하고, 소득세법 시행규칙 제56조의5 제2항 제1호에서는『재무부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액이라 함은 동일한 기준시가 조정기간내에 취득하여 양도하는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다』 고 규정하고 있다. 양도당시의 기준시가 ＝
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 살펴 본다. 청구인은 쟁점아파트의 양도 후 취득가액은 490백만원으로, 양도가액은 398백만원으로 하여 실지거래가액으로 신고하면서 취득 및 양도시의 부동산매매계약서와 거래사실확인서를 증빙으로 제출하였는 바, 먼저 매매계약서를 살펴보면, 취득시 매매계약서는 서울특별시 중구 OO동 OOO 변호사 OOO이 작성한 검인매매계약서이고, 양도시 매매계약서는 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO 사법서사 OOO이 작성한 검인매매계약서이며, 부동산 중개인의 입회하에 작성된 매매계약서는 제출하지 아니하였는데, 일반적으로 검인매매계약서는 부동산등기를 위하여 형식적으로 작성되는 것이므로 신뢰하기가 어렵고, 거래사실확인서도 객관적으로 신뢰성이 인정된다고 볼 수 없으므로 이것만으로는 실지거래가액이 객관적으로 확인된다 할 수 없을 것이다. 또한 처분청의 조사서에 의하면, 쟁점아파트는 54평형으로서 청구인의 취득(91.3.22) 및 양도(94.4.30) 당시를 기준으로 OO 부동산등 5개 부동산 중개업소를 대상으로 탐문조사한 결과 91년 이후 아파트의 거래가액은 안정세를 이루고 있고, 일시적으로 소폭의 등락은 있었으나 평당 10백만원 내외의 가격을 형성하고 있는 등 쟁점아파트와 같은 평형은 평균 500백만원 이상의 시세를 이룬 것으로 나타났으며, 한편 주민등록등본에 의하면 쟁점아파트의 공동 매수자인 청구외 OOO 및 OOO가 92.9.29부터 쟁점아파트를 매수할 때까지 쟁점아파트의 전세세입자로 계속 거주하여 왔음에도 매매계약서에 전세금 반환과 관련된 내용이 전혀 없는 등 정상적인 부동산 거래관행에 비추어 볼 때 납득할 수 없는 점이 있으며, 조사대상 부동산 중개업소 중 OO부동산의 거래대장에 의하면, 청구인이 쟁점아파트를 600백만원에 양도할 것을 의뢰하여 550～560백만원으로 거래를 성사시키려 하였으나 청구인의 거부로 거래되지 않은 사실이 확인되었다. 위의 사실 및 정황으로 볼 때 청구인의 신고가액을 신빙성이 있는 것으로 보기 어려우므로 부동산 중개인의 입회하에 작성된 매매계약서와 대금지급관련 금융자료등 달리 객관적이고도 명백한 증거제시가 없는 한 기준시가에 의한 취득 및 양도가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분청의 처분은 정당한 것으로 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 살펴본다. 청구인은 취득 및 양도당시의 기준시가가 동일한 경우의 기준시가 산정규정을 가격급등지역의 단기매매차익을 과세하자는 취지에서 입법된 것이므로 3년이상 보유한 쟁점부동산에 이를 적용하는 것은 부당하다는 주장이나, 쟁점아파트는 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택으로서 이 경우 국세청장이 평가·고시한 가액이 있으면 그 가액을 기준시가로 적용하되, 만일 이 때 취득일과 양도일이 동일한 기준시가 조정기간 내에 있는 경우에는 취득가액은 취득시의 기준시가를 적용하고, 양도가액은 소득세법 시행규칙 제56조의5 제2항 제1호의 산식을 적용하여 계산한 양도시의 기준시가를 적용하는 것이 타당하다 할 것이다.(대법원 96누808, 96.6.11, 국심 96서2908, 96.12.4 같은 뜻임) 쟁점아파트의 경우 국세청장이 90.9.1 기준시가를 고시한 후 3년 10개월이 경과한 94.7.1 다시 기준시가를 고시하였는데 청구인은 91.3.30 쟁점아파트를 취득하여 94.4.30 양도하였으므로 쟁점아파트의 취득일과 양도일이 동일한 기준시가 조정기간 내에 있음이 확인된다. 위의 법령 및 사실을 종합하여 볼 때 쟁점아파트의 취득일과 양도일이 동일한 기준시가 조정기간 내에 있으므로 처분청이 취득가액 및 양도가액을 소득세법 시행령 제115조 제3항 및 같은법 시행규칙 제56조의5 제2항 제1호의 규정에 의하여 평가한 것은 적법타당하다고 판단된다. (국심 96광2912, 97.3.28)

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.