[요지] 당해 관리비가 일정액으로 고정되어 있는 경우에는 그 실질 내용을 구분하여 사실상 임차인이 부담할 관리비이외의 금액은 임대료에 포함하는 것임
[요지] 당해 관리비가 일정액으로 고정되어 있는 경우에는 그 실질 내용을 구분하여 사실상 임차인이 부담할 관리비이외의 금액은 임대료에 포함하는 것임
[참조결정] 국심1994중5979
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분개요 처분청은 청구외 OOO(이하 “피상속인”이라 한다)이 96.6.29 사망함에 따라 상속세를 결정하면서 상속재산가액을 19,870,049,476원으로 하여 상속세과세표준과 세액을 결정하고 97.8.7 1996년도분 상속세 4,289,610,120원을 OOO외 O인(명단별첨, 이하 “청구인들”이라 한다)에게 고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 1997.8.27 심사청구를 거쳐 1997.12.1O 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
(1) 청구인은 상속재산중 임대건물을 상속세법 제9조 제4항 제4호의 규정에 의하여 임대료환산방법으로 평가하였으나, 처분청에서는 청구인이 임대료이외에 관리비로 받은 금액 중 고유관리비를 공제한 관리비 초과수입분을 임대료로 가산하여 평가하였는 바, 이는 임대자산에 대한 가액 평가시 임대료를 1년만기 정기예금이자율을 감안하여 평가하도록 되어 있는 규정을 확대 해석 적용한 것으로서 부당하며, 또한 관리비는 통상 임대차계약시 관리비를 평당 얼마로 계약하는 것이 일반적이며 그 금액은 연간 평균 관리비를 징수하는 것으로 한여름에는 냉방비, 한겨울에는 난방비등이 추가로 지출되는 것이나, 이에 대하여 관리비를 추가 징수하는 것은 아니므로 처분청이 임의로 관리비를 해석하여 상속재산을 평가하는 것은 부당하니 이를 재계산하여 경정하여야 한다.
(2) 처분청은 피상속인이 1995.11.O0 처분한 (주)OOOO의 주식처분대금 158백만원의 사용처가 불분명하다하여 상속재산에 가산하였으나, 피상속인은 사망당시 O8세의 나이로 한창 의욕적으로 사업활동을 할 때이고, 처분청에서 조사한 내역에서도 피상속인이 5년간에 걸쳐 7,670백만원의 재산을 취득하고 8,O65백만원의 자금출처가 있으며, 근로소득이 1O9백만원, 부동산 소득이 16O백만원, 배당소득이 10백만원등 O12백만원의 소득이 있는 사람으로서 사망직전 서울특별시 광진구 OO동 OOOOOOOO 지상에 건축물을 짓고 있던 중 불의의 사고로 사망하였는 바, 처분청이 상속개시일로부터 2년이내에 피상속인의 채무증가액 1,591백만원 및 예금출금액 O,42O백만원의 사용처가 확인되어 이를 인정하였음에도 유독 주식처분대금 158백만원의 사용처가 불분명하다하여 이를 상속재산에 가산한 것은 부당하다.
(1) 임대부동산 평가시 임차인이 부담하는 실비변상적인 관리비는 임대료에 포함하지 아니하는 것이나 당해 관리비가 일정액으로 고정되어 있는 경우에는 그 실질 내용을 구분하여 사실상 임차인이 부담할 관리비이외의 금액은 임대료에 포함하는 것(재산 46014-121, 1997.4.14 같은 뜻임)이므로 처분청이 실제 관리비를 초과하는 부분을 임대료로 보아 임대자산을 평가하여 상속세 과세가액에 가산한 처분은 정당하다.
(2) 상속개시일로부터 2년이내에 처분한 재산의 용도가 객관적으로 확인된다 함은 각 재산별 처분금액의 용도가 객관적으로 확인되는 경우를 말하므로 피상속인의 금융자산의 용도가 확인된다 하더라도 이 건 주식처분대금이 용도가 확인된 금융재산에 포함되었다는 증거가 없는 한 이를 상속세 과세가액에 가산한 당초 처분은 정당하다. O. 심리 및 판단
(1) 상속재산인 임대건물을 평가하면서 관리비명목으로 받은 수입금액중 일부를 임대료 수입금액으로 보고 평가한 것이 적법한 것인지 여부
(2) 피상속인이 상속개시전 2년이내에 처분한 자산중 비상장주식처분대금 158백만원을 사용처가 불분명한 것으로 보고 상속세과세가액에 산입한 처분이 적법한 것인지 여부
(1) 상속세법 제9조 제4항에서는 “다음 각호의 1에 해당하는 상속재산은 제2항의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제2항의 규정에 의하여 평가한 가액중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다”라고 규정하고, 그 제4호에서 “사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산”이라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제5조의 2에서는 『법 제9조 제4항에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액”이라 함은 다음의 금액을 말한다』라고 규정하고 그 제6호에서 “사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 가액은 1년간의 임대료를 상속개시 당시의 1년 만기 정기예금의 이자율을 감안하여 총리령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액”이라고 규정하고 있다.
(2) 상속세법 제7조의 2 제1항에서는 “상속개시일전 2년 이내에 피상속인이 상속재산을 처분한 경우 그 금액이 재산종류별로 계산하여 1억원 이상으로서의 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 것 중 대통령령이 정하는 경우에는 이를 제4조의 과세가액에 산입한다”라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제O조 제1항에서는 『법 제7조의 2 제1항 및 제2항에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 경우를 말한다. 다만, 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 것의 금액이 재산을 처분하거나 채무를 부담하고 받은 금액의 100분의 20(재산을 처분하거나 채무를 부담하고 받은 금액이 10억원을 초과하는 경우 그 초과하는 금액에 대하여는 100분의 5)에 미달하는 경우를 제외한다.
1. 피상속인이 재산을 처분하거나 채무를 부담하고 받은 금전등을 지출한 거래상대방(이하 “거래상대방”이라 한다)이 거래의 증빙서류등으로써 확인되는 경우
2. 거래상대방이 금전등의 수수사실을 인정하거나 거래상대방의 재산상태등으로 보아 금전등의 수수사실이 인정되는 경우 O. 거래상대방이 피상속인과 특수관계에 있는 자로서 사회통념상 지출사실이 인정되는 경우
4. 피상속인이 재산을 처분하거나 채무를 부담하고 받은 금전등으로 취득한 다른 재산이 확인되지 아니한 경우』라고 규정하고 있다.
(1) 상속재산인 임대건물의 평가가 적법한지 여부를 살펴본다. 먼저, 청구인이 상속세신고시 신고한 내용을 보면 임대건물인 서울특별시 송파구 OO동 OOOO 대지 1,978.6㎡의 O분지 1지분 및 동 지상건물 19,88O.15㎡의 O분지 1지분(이하 “예전빌딩”이라 한다)을 상속개시당시(1996.6.29)인 1996년6월분 월 임대료수입금액(69,527,000원)을 기준으로 위 상속세법 시행령 제5조의 2 제6호의 방법에 의하여 환산하여 신고하였고, 또 다른 임대건물인 서울특별시 용산구 OO로 OO OOOO, O 대지 896.O㎡ 및 동지상건물 O,682.54㎡(이하 “OO빌딩”이라 한다)도 같은방법으로 평가하여 신고하였다(월 임대료 수입금액 19,552,000원). 처분청은 청구인이 신고한 월임대료외에 청구인이 임대차계약서에 근거하여 임차인으로부터 받은 관리비중 임차인이 사실상 부담하여야 할 금액으로서 실제로 지출된 관리비를 제외한 금액을 월임대료에 가산하여 평가함으로써 예전빌딩의 경우 월임대료를 85,966,191원(관리비중 16,4O9,191원 가산)으로 하여 평가함에 따라 평가차액 657,567,640원을 상속재산가액에 가산하였고, OO빌딩의 경우에는 같은 방법으로 관리비중 487,660원을 월임대료에 가산함으로써 평가차액 58,519,200원을 상속재산에 가산하였다. 임대부동산평가시 임차인이 부담하는 실비변상적인 관리비는 임대료에 포함하지 아니하는 것이나 당해 관리비가 일정액으로 고정되어 있는 경우에는 그 실질내용을 구분하여 임차인이 공공요금등으로 실지로 부담할 금액이외의 금액은 그 명목여하에 불구하고 임대료에 포함시키는 것이 타당하다 할 것이고(국심 9O서5O1, 199O.6.21 등 같은 뜻임) 또한, 임대료와 관리비는 그 명목적인 구분에 불구하고 모두 부동산임대수입금액에 포함되는 것인 바 이 건의 경우를 보면 임차인과 체결한 임대차계약서상 평당관리비를 정하여 계약한 경우도 있고, 평당관리비를 정하지 아니하고 매월 일정한 금액으로 계약한 경우도 있는데 평당관리비로 비교할 경우 평당 15,000원에서 20,000원정도로서 일정한 수준으로 나타나고 있으며, 당초 처분청과세시 청구인이 관리비명목으로 받은 금액중 임차인이 공공요금등으로 실지 지출할 금액을 제외한 나머지 금액을 임대료수입금액에 가산한 것으로 밝혀지고 있는 반면에, 청구인은 관리비를 임대료수입금액에 합산하는 것은 부당하다고 주장하면서도 실비변상적으로 지출된 실제관리비지출액에 대한 규모 및 입증자료를 제시하지 못하고 있어 임차인이 지출한 관리비를 초과하는 금액을 월임대료에 합산하여 상속재산을 평가한 당초 처분은 적법한 것으로 판단된다.
(2) 비상장주식처분대금 158백만원을 상속세과세가액에 산입한 처분이 적법한 것인지 여부를 살펴본다. 당초 처분내용을 보면 상속개시일전 2년이내에 피상속인이 처분한 상속재산을 조사하면서 예금출금의 경우에는 총대상금액 O,42O백만원(소명한도금액 O,102백만원)의 출처가 소명되어서 과세대상에서 제외되었고, 채무증가액 1,5O7백만원의 경우에도 전액 사용처가 밝혀짐에 따라 과세대상에서 제외된 반면 이 건 비상장주식〔(주)OOOO의 발행주식 O1,666주〕 처분대금 158백만원에 대하여는 사용처가 소명되지 아니하여 과세가액에 산입된 것으로 밝혀지고 있다. 청구인은 위에서 보는 바와 같이 당초 상속세조사시 거액의 예금출금액이나 채무증가액의 사용처가 소명된 이상 비상장주식처분대금을 상속세과세가액에 산입하는 것은 부당하다는 주장이나 상속개시전 2년이내에 피상속인이 처분한 재산 중 “사용처가 불분명하여 상속세 과세가액에 산입할 금액”은 부동산, 동산, 유가증권, 채권등 처분한 재산종류별로 각각 구분하여 그 사용처를 확인하여 위 재산종류별 사용처 불분명금액이 각각 그 처분가액의 100분의 20(재산을 처분하거나 채무를 부담하고 받은 금액이 10억원을 초과하는 경우 그 초과하는 금액에 대하여는 100분의 5)을 초과하는지의 여부를 따져서 상속세 과세가액에의 산입여부를 결정함이 타당하다 할 것인 바(국심 94중5979, 1995.10.17, 같은 뜻임), 상속개시일(1996.6.29)로부터 소급하여 2년이내인 1995.11.O0 처분한 위 주식처분대금 158백만원에 대한 사용처를 청구인이 전혀 소명하지 못하고 있는 이상 당해 처분대금을 상속세과세가액에 산입한 당초 처분은 적법한 것으로 판단된다. 그러므로 이 건 심판청구는 청구인들의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [ 별 지 ] 청구인 명단 청 구 인 주 소 O O O 서울특별시 OO구 OO동 OOOO OOOOO OO OO O O O ＂ O O O ＂ O O O ＂