양도소득세 취득시기

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 617.2㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 ○○○은행으로부터 86.8.5 총매매대금 392,000,000원에 취득하기로 계약하고 동일자에 계약금 39,200,000원을 지급하고 잔금은 87.2.4부터 91.8.4기간동안 6개월 단위로 10회 균등 35,280,000원씩 지급하기로 약정하였으며, 91.9.25 쟁점토지의 소유권을 취득한 후 95.10.16 청구외 ○○○에게 양도하고 95.11.23 쟁점토지의 취득시기를 등기접수일인 91.9.25로 하여 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 97.8.1 쟁점토지의 양도가 장기할부조건부 매매에 해당하는 것으로 보아 첫회 부불금을 지급한 87.2.4을 취득시기로 하여 양도차익을 계산하여 청구인에게 95년도 귀속분 양도소득세 527,134,190원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.9.9 심사청구를 거쳐 97.12.4 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점토지 취득시 매매계약서가 장기할부조건부 매매계약형태를 취하고 있으나 그 실질은 잔금을 치른 후에 소유권이전등기를 할 수 있도록 되어 있어 잔금청산전에는 쟁점토지에 대한 권리행사가 불가능하였고 쟁점토지를 점유사용하는 경우에는 년간 사용료로 39,200,000원을 지급하도록 특약되어 있으나 이를 별도로 약정하여 지급한 사실이 없고 잔금지급시까지 매도자인 청구외 ○○○은행이 사용하였으므로 쟁점토지의 취득시기는 매매계약서상의 조건성취일인 잔금지급시기이나 처분청이 장기할부조건부 매매로 보아 첫회 부불금 지급일을 취득시기로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 청구외 ○○○은행과 86.8.5 체결한 쟁점토지의 매매계약서에 의하면 매매대금을 392,000,000원으로 하고 계약금 39,200,000원은 계약일에 지급하고 잔금은 87.2.4부터 91.8.4기간동안 6개월마다 35,280,000원씩 10회 균등분할 지급하기로 하고, 계약후 쟁점토지관련 조세공과금, 경비원보수, 개보수비용 등을 청구인이 부담하며, 매매목적물에 관하여 권리상 하자, 물리적 하자 및 행정상규제 등에 대하여 매수인이 책임을 지기로 되어 있고 잔대금을 완납하기 전이라도 별도 정하는 조건을 이행케 한 후 매매목적물을 점유사용할 수 있도록 약정되어 있고, 구소득세법시행령(93.12.31 개정전의 것) 제108조 제2항의 연불조건부 매매에 관한 규정은 할부기간(당해목적물의 인도기간의 다음날부터 최종부불금 지급일까지의 기간이 2년이상)의 기산점이 되는 목적물의 인도시기는 인도가 현실적으로 이루어진 날은 물론, 매매계약 내용중 인도 또는 사용수익에 관한 특약으로 정한 인도가 가능한 날을 포함하는 것으로 해석(대법원 96.9.10, 94누13978)하고 있으므로 처분청이 쟁점토지의 매매거래를 장기할부조건부 매매로 보아 첫회 부불금 지급일인 87.2.4을 취득일로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 처분청이 쟁점토지의 매매를 장기할부조건부 매매로 보아 매매대금중 첫회 부불금을 지급한 날을 취득시기로 하여 양도소득세를 부과한 처분이 정당한지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구소득세법(94.12.22 개정전의 것) 제27조에서 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다고 규정하고, 같은법 시행령(94.12.31 개정전의 것) 제53조 제1항에서는 「법 제27조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

2. 대금을 정산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 법 제51조 제6항에 규정된 장기할부조건의 경우에는 첫회 부불금의 지급일. 다만, 첫회 부불금의 지급일전에 소유권이전등기 등을 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다」고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제108조에서 「장기할부조건이라 함은 상품·제품 또는 생산품의 판매, 자산의 양도 또는 건설·제조 및 용역의 제공으로서 판매금액 또는 수입금액을 월부·연부·기타 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다.

1. 3회이상으로 분할하여 판매금액 또는 수입금액을 받는 것

2. 당해 목적물의 인도기일(부동산의 경우에는 첫회 부불금 지급일)의 다음날부터 최종의 부불금의 지급기일까지의 기간이 1년이상인 것」이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 매매계약서에 의하면, 청구인은 86.8.5 ○○○은행으로부터 쟁점토지를 392,000,000원에 매수하는 계약을 체결하고, 계약일에 계약금 39,200,000원을 지급하며 87.2.4부터 91.8.4까지 매 6개월마다 10회에 걸쳐 매회 35,280,000원을 지급하는 것으로 되어 있으며

(2) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 청구인이 91.9.25 쟁점토지의 소유권을 취득한 후 95.10.16 청구외 ○○○에게 양도한 사실이 확인된다.

(3) 처분청이 쟁점토지의 양도가 장기할부조건매매에 해당하는 것으로 보아 첫회부불금 지급일인 87.2.4을 쟁점토지의 취득일로 보아 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 과세자료에 의하여 확인된다.

(4) 청구인은 쟁점토지의 취득계약이 장기할부조건부 매매형태를 취하고 있으나 위 매매계약서에 소유권이전등기는 잔대금을 지급한 후에 가능하도록 되어 있으며(제4조), 잔대금을 완납하기 전에는 쟁점토지를 점유사용할 수 없다고 규정되어 있고(제8조), 실제로 잔대금 지급전에 소유권이전등기를 하거나 쟁점토지를 점유사용한 사실이 없으므로 그 실질은 조건부매매에 해당하는 것이며, 따라서 쟁점토지의 취득시기는 소유권이전등기일로 보아야 한다는 주장이나, 전시법령에 의하면, 장기할부조건은 3회이상 분할하여 대금을 지불하고, 부동산외의 상품등은 당해 목적물의 인도기일의 다음날부터 최종의 부불금 지급기일까지의 기간이 1년이상인 것을 말하므로, 장기할부조건에 해당되는지의 여부를 판단하는 기간을 계산함에 있어서 당해 목적물의 인도시기가 판단의 관건이 된다 하겠으나, 부동산의 경우에는 그 기간을 계산함에 있어 당해 목적물의 인도시기와 관계없이 첫회 부불금의 지급일의 다음날부터 최종의 부불금 지급기일까지의 기간이 1년이상이면 장기할부조건으로 보는 것이므로, 쟁점토지의 경우에 87.2.4부터 91.8.4까지 4년 6개월의 기간동안 10회에 걸쳐 분할 지급하여 취득하였으므로 이는 소득세법상 장기할부조건매매에 해당한다 할 것이다(국심 97서1321, 99.5.7 같은 뜻) 따라서 처분청이 이 건 거래를 장기할부조건부 매매에 해당하는 것으로 보아 쟁점토지의 취득시기를 첫회 부불금의 지급일로 보아 과세한 처분은 타당한 것으로 판단된다.

• 라. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.