[요지] 쟁점부동산의 취득가액 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도소득을 계산하여 과세한 처분청의 처분은 달리 잘못이 없음.
[요지] 쟁점부동산의 취득가액 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도소득을 계산하여 과세한 처분청의 처분은 달리 잘못이 없음.
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인은 88.3.24. 청구외 ○○○와 공동으로 서울특별시 강남구 □□동 OOO 토지 339.7㎡ 및 건물 163.01㎡(이하 “구주택”이라 한다)를 취득하여 90.4.10 구주택을 멸실하고 91.5.27 동 지상에 6층의 근린생활시설 868.04㎡〔이하 토지 및 건물을 “신축건물”이라 하며 이중 청구인 지분(1/2)을 “쟁점부동산”이라 한다〕를 신축하여 95.3.3 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 양도한 다음 쟁점부동산중 주택으로 개조하여 거주하고 있는 6층 46.72㎡와 그 부수토지 18.283㎡를 쟁점부동산에서 제외하고 95.5.29 실지거래가액에 의한 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인의 실지거래가액에 의한 자산양도차익 예정신고 내용이 청구인이 제시한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도가액이 확인되지 아니한다 하여 공정과세협의회의 심의를 거쳐 기준시가에 의하여 97.7.16 청구인에게 95년 귀속 양도소득세 134,651,130원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.7.30 심사청구를 거쳐 97.11.28 심판청구를 하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
(1) 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액으로 예정신고를 한 바 있으나 처분청에서는 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없고 실지거래가액에 대한 증빙을 제시하지 아니하였다고 하여 97.6.12 공정과세협의회에서 기준시가로 양도차익을 결정하도록 한 사실이 재산제세 공정과세협의회 의결서에서 확인된다.
(2) 청구인이 실지거래가액으로 신고한 취득가액에 대하여 보면 청구인은 청구외 OOO와 공동으로 88.3.24 서울특별시 강남구 OO동 OOO 구주택을 취득하여 동 주택을 허물고 91.5.27 건물을 신축한 바, 구주택을 청구외 OOO와 공동으로 370백만원에 취득하였다고 당초 소유자 OOO에 대한 거래사실확인서만을 제시하고 있을 뿐 구체적인 거래금액을 인정할 만한 거래증빙을 제시하지 못하고 있고, 건물신축에 따른 구체적인 증빙을 제시함이 없이 취득에 대한 매매계약서만을 첨부하여 신고한 것으로 보아 신고당시 및 이 건 결정고지 당시에는 취득에 대한 구체적인 거래증빙을 제시하지 못한 것으로 보여진다.
(3) 또한 양도가액이 확인되는지에 대하여 보면 쟁점부동산의 양도에 대한 검인계약서에는 쟁점부동산에 대한 은행채무액 5억원(근저당설정액 6억원)에 쟁점부동산을 공유자인 청구외 OOO에게 양도하는 것으로 계약이 체결되어 있으나 쟁점부동산이 1층부터 5층까지는 세입자가 있고, 6층은 청구인이 주택으로 사용해 왔기 때문에 이에 대한 구체적인 특약사항이 있어야 함에도 불구하고 청구인이 제시한 검인계약서에는 이에 대한 특약사항이 전혀 없이 단순히 청구인의 쟁점부동산에 대한 근저당채무를 안는 조건으로 매매계약을 체결한 것으로 기재되어 있어 검인계약서를 신빙성 있는 계약서로 채택하기에는 어려움이 있다고 판단된다. 위와 같은 사실관계를 모두어 볼 때 자진신고시 매매가액에 대한 구체적인 증빙을 제시하지 못하였고 이 건 결정후에 제시한 거래증빙도 취득당시의 매매계약서와 거래사실확인서 이외에는 서로 다른 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라 청구인이 제시하는 양도당시의 검인계약서를 진실한 매매가액을 기재한 신빙성 있는 계약서로 채택하기에는 어려움이 있고, 거래가액 자체도 기준시가에 비하여 현저히 낮은 점 등으로 미루어 볼 때 실지거래가액을 부인하고 정상적인 절차에 따라 기준시가로 양도차익을 계산한 당초 처분은 정당하다고 판단된다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인이 제시한 관련 등기부등본과 건축물관리대장을 보면 청구인은 88.3.24 청구외 OOO와 공동으로 구주택을 취득하였고 90.4.10 구주택을 멸실한 후 91.5.27 신축건물을 준공하여 91.6.17 등기부에 등재한 후 95.3.3 청구인지분(2분의 1)을 청구외 OOO에게 이전하였음이 확인된다.
(2) 쟁점부동산의 실지취득가액이 확인되는지에 대하여 보면, 청구인은 구주택의 취득가액(370백만원)과 신축건물의 공사비(353백만원에서 부가가치세를 제외한 320,909,090원)를 합한 금액에서 신축건물 6층의 주택부분을 제외한 가액의 2분의1인 308,263,440원을 쟁점부동산의 취득가액으로 신고하였는 바, 청구인은 구주택을 370백만원에 취득하였다고 주장하면서 매매계약서와 전소유자의 거래사실확인서만을 제시할 뿐 이를 객관적으로 인정할만한 금융자료 등의 거증서류의 제시가 없고, 구주택의 건물부분을 멸실하였음에도 멸실된 건물부분의 가액을 감안하지 않고 구주택 취득가액 전액을 신축건물가액에 산입하였으며, 또한 신축건물의 공사비가 353,000,000원(부가가치세를 제외하면, 320,090,090원)이라는 거증서류로 토목 및 철거공사 도급계약서(공사금액: 78,000,000원)과 빌딩신축공사 도급계약서(공사금액: 275,000,000원)를 제시하고 있으나 이들 공사금액을 사실로 인정할 만한 공사대금 수수사실 등에 대한 증빙의 제시가 없는 점 등을 모두어보면 쟁점부동산의 취득가액이 확인된다고 인정하기 어렵다고 할 것이다.
(3) 다음으로 쟁점부동산의 양도가액이 확인되는지에 대하여 청구인이 제시한 매매계약서와 거래사실확인서를 보면, 쟁점부동산의 매매대금이 5억원이고 대금은 양수자인 청구외 OOO가 청구인의 채무5억원(청구인이 대표이사로 되어 있는 주식회사 OO가 OO은행으로부터 94.10.19. 차입한 3억원과 94.10.26 차입한 2억원)을 인수하는 것으로 되어 있는 바, 쟁점부동산은 청구인과 청구외 OOO가 공동으로 소유하는 6층의 빌딩으로 6층을 제외한 (6층은 청구인이 거주하고 있었음) 각층을 임대하고 있었으므로 쟁점부동산 매매계약서에 임대보증금에 관한 사항이 반영되었어야 할터인데도 청구인은 전체 임대보증금이 72,500,000원이고 이 중 청구인 지분은 30,000,000원이라고만 할 뿐 임대보증금이 쟁점부동산 양도시에 감안된 사실이 나타나지 아니하므로 쟁점부동산을 5억원에 양도하였다는 청구주장을 사실로 인정하기 어렵다고 할 것이다. 위에서 살펴본 바와 같이 이건 쟁점부동산의 취득가액 및 양도가액이 확인되지 아니하므로 쟁점부동산의 취득가액 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도소득을 계산하여 과세한 처분청의 처분은 달리 잘못이 없다고 할 것이다.