청구인이 주장하는 아파트분양권의 양도시점을 부인하고 동인의 아파트의 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부(취소)

[주 문] 대방세무서장은 1997.4.1 청구인에게 결정고지한 1991년 귀속분 양도소득세 12,551,650원의 부과처분을 취소한다.

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOO OO OOOOO OOOO OOOO 대지 38.43㎡, 건물 84.27㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 1990.5.31 소유권보존등기하여 1991.5.27 양도하였으나 그에 대한 자산양도차익예정신고나 양도소득세 과세표준확정신고를 하지 아니하였다. 처분청은 쟁점아파트의 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 1997.4.1 청구인에게 1991년 귀속 양도소득세 12,551,650원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1997.4.28 이의신청, 1997.7.21 심사청구를 거쳐 1997.11.5 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트에 대한 매매계약서, 서울지방법원의 판결문 등을 보면 청구인은 동 아파트를 1991.5.27 양도한 것이 아니고 동 아파트의 분양권(이하 “쟁점아파트분양권”이라 한다)을 1988.8.3 양도하였으며, 이는 쟁점아파트의 등기부등본상 1990.7.16 청구외 OOO(이하 “청구외인”이라 한다) 명의로 가처분결정된 사실 및 1990.7.12～1992.9.6까지 거주한 점과 쟁점아파트에 대한 무통장입금증 영수증사본상의 전화번호가 변경전 청구외인의 것인 점등이 청구주장을 뒷받침하므로, 따라서 쟁점아파트분양권의 양도는 계약금·중도금·잔금의 구분없이 1988.8.3 일시불로 대금이 청산되었으므로 동 분양권의 양도일도 또한 같아 결국 처분청의 과세시점(1997.4.1)에서 동 분양권의 양도는 국세부과제척기간이 경과된 것이다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점아파트분양권을 1988.8.3 매수인인 청구외인에게 양도하였다고 주장하나 그에 따른 양도소득세를 신고한 사실이 없으며 청구인이 조합원가입후 쟁점아파트 준공시까지 명의변경한 사실을 달리 발견할 수 없고, 또한 청구인은 쟁점아파트분양권 양도관련 증빙으로 중도금과 잔금을 청구외인이 청구외 주택조합에 무통장입금하였다 하나 동 입금명세서상의 의뢰인은 청구인으로 되어 있고 기타 청구주장을 뒷받침할 수 있는 근거가 없으며, 청구인이 제시한 쟁점아파트 매매계약서와 무통장입금명세상의 의뢰인란에 청구외인의 전화번호가 기재되었다는 사실만으로 쟁점아파트분양권이 양도되었다고 보기 어렵고 또한 청구외인이 중도금과 잔금을 입금하였다고 보여지지 아니하므로, 따라서 쟁점아파트분양권의 매매계약서와 동 분양권이 양도되어 청구외인이 쟁점아파트의 중도금과 잔금을 부담하였다는 증빙인 무통장입금명세는 신빙성이 없어 동 아파트의 등기부등본상의 기록에 의하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 주장하는 쟁점아파트분양권의 양도시점을 부인하고 동인의 쟁점아파트의 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제98조 및 같은 법 시행령 제162조 제1항에서 “자산의 양도차익을 계산함에 있어서 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.”라고 규정하고, 같은 항 제1호에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.”라고 규정하고 있다. 소득세법 제94조 제2호 및 같은 법 시행령 제157조 제3항에서 “대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리라 함은 다음 각호의 것을 말한다.”라고 규정하고, 같은 항 제1호 및 제2호에 “지상권·전세권과 등기된 부동산 임차권”, “부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)”라고 각각 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 관련기록을 살펴보면, 쟁점아파트분양권에 대한 매매계약서(1988.8.3 작성)에는 매매대금이 23,550,000원으로 일시불이며 매도인이 청구인, 매수인이 청구외인이고 단서조항에는 동 분양권이 계약금 및 중도금이 불입된 상태에서 매매된 것이며 매도인은 준공되어 매수인 앞으로 명의변경될 때까지 책임지고 입주시에 가등기하여 줄 것을 규정하고 있음이 확인되고, 또한 각서(1988.8.3 작성)에는 동 분양권의 매수인이 쟁점아파트가 준공되어 등기되기 전까지 전매하지 아니하고 준공시까지 조합원으로서 협조할 일은 매수인이 대리하여 협조할 것을 확약하는 내용이 있음이 확인된다.

(2) 쟁점아파트의 등기부등본상의 기록을 보면, 1990.5.31 청구인 명의로 소유권보존등기가 되었다가 1990.7.16 서울지방법원(이하 “법원”이라 한다)의 가처분결정(90카 57191)에 따라 청구외인을 권리자로 매매·양도 등의 일체의 처분행위를 금지하는 가처분이 있었으며 그 후 1988.8.3 매매원인으로 1991.5.27 청구외인에게 소유권이전되고 1991.5.23 해제원인으로 1991.7.1 가처분이 말소된 사실이 확인되고, 청구외인이 제기한 소장에 따르면 청구인이 청구외 OO전신전화국 주택조합과의 분양계약에 따라 1987.3.25 가입비 3,550,000원, 1987.6.8 1차 토지대금 7,000,000원, 1988.1.19 2차 토지대금 7,000,000원 및 같은 날로 3차 토지대금 6,000,000원을 각 납입한 상태에서 1988.8.3 쟁점아파트분양권을 청구외인에게 23,550,000원에 매도하여 동인이 회비 50,000원을 합산하여 23,600,000원을 완납하였으며, 청구외인은 1988.8.4 토지분 연체료 1,311,110원, 1989.1.14 1차 건축비 7,500,000원, 같은 해 5.29 5,000,000원, 같은 해 9.12 3차 건축비 2,000,000원, 같은 해 9.20 3,000,000원, 1990.4.10 1,362,830원을 각 납입함과 동시에 쟁점아파트가 건립되자 동 아파트에 바로 입주하여 사용하고 있는 등, 쟁점아파트는 청구외인의 소유가 분명함에도 등기부등본 및 건축물관리대장에는 청구인 명의로 정리되어 동 아파트의 소유권이전등기절차의 이행을 청구하는 내용으로 그에 대한 1991.4.17 법원의 판결은 청구인이 궐석한 재판에 의한 의제자백으로 청구외인의 주장이 인용된 사실 등이 각 확인되고 있다.

(3) 기타 증빙자료로는 청구인이 청구외인으로부터 23,600,000원을 쟁점아파트의 매매대금으로 수령하였음을 증명하는 영수증과 청구인 명의로 1987.6.8 1차 토지대금(납부기한이 1987.5.25, 이하 동일) 7,000,000원, 1988.1.19(1987.6.25) 2차 토지대금 7,000,000원, 1988.1.19(1987.7.20) 3차 토지대금 6,000,000원, 1988.8.4(1988.7.30) 토지분 연체료 1,311,110원, 1989.1.14(1988.12.26) 1차 건축비 7,500,000원, 1989.9.12 및 9.20 3차 건축비 각 2,000,000원, 3,000,000원이 납부되었음을 확인하는 내용의 납부영수증이 제출되어 있으며, 또한 청구인을 의뢰인으로 1989.5.29 5,000,000원, 1990.2.13 3,700,000원, 1990.4.10 1,362,830원이 각 입금된 내역이 나타나는 예금무통장입금명세가 제시되어 있으며 동 명세상의 전화번호(OOOOOOOO)는 입금 당시 청구외인의 전화번호임이 인정되고, 한편 청구인과 청구외인의 주민등록등본을 보면 청구인은 쟁점아파트에 거주한 사실이 없으며 반면 청구외인은 동 아파트에 1990.7.12 전입하여 1992.9.5까지 거주한 사실이 확인된다.

(4) 한편, 청구외인의 쟁점아파트에 대한 가처분신청 및 그에 대한 법원의 가처분결정의 내용을 모두어 보면, 청구외인은 1988.8.3 청구인과 계약을 체결하여 이미 계약금과 중도금이 지불된 상태에서 쟁점아파트에 대한 나머지 분양대금을 청구외인이 납입하는 조건으로 매매대금 23,550,000원에 동 아파트를 양수한 후 동인은 분양대금을 전부 납부하였으므로 청구인은 쟁점아파트에 대한 소유권이전등기를 하여 줄 의무가 있음에도 불구하고, 청구인은 쟁점아파트에 대한 소유권이전에 프리미엄을 요구하는 등 법률상 항쟁할 수 없는 사유로 동 이전등기절차에 불응하여 동 아파트의 소유권이전등기절차의 이행청구소송을 준비하는 바, 그동안 청구인이 쟁점아파트를 타에 처분하거나 기타 담보로 제공하면 청구외인에게 회복할 수 없는 손해가 발생되므로 처분금지 가처분신청을 제기하며, 그 신청이 이유있으므로 보증으로 공탁금 2,000,000원을 공탁하고 동 아파트에 대한 청구인의 매매 등 일체의 처분행위를 금지시키는 가처분승인결정(90카 57191, 1990.7.16)이 내려졌음 등을 알 수 있고, 또한 1991.6.27 가처분사건에 대한 청구외인이 제기한 본안소송에서 동인의 승소판결이 확정되어 동인 명의로 쟁점아파트의 소유권이 이전되어 가처분집행 해제신청을 제기하고 이에 대하여 법원의 가처분말소등기의 촉탁 및 담보사유의 소멸로 인한 공탁금의 담보를 취소하는 등기촉탁서도 아울러 보여진다.

(5) 위의 사실관계 및 제증빙을 종합해 보면, 쟁점아파트의 등기부등본상에 1988.8.3의 매매원인으로 청구외인에게 소유권이 이전된 점과 청구인 명의로의 소유권보존등기된 1990.5.31부터 불과 2개월 후에 1990.7.16 법원의 쟁점아파트에 대한 청구인의 처분금지 가처분결정에 의하여 매매등의 일체의 처분행위가 제한된 점, 청구외인이 제기한 1990.7.의 가처분신청서 및 소유권이전등기 청구소장 등의 기록내용 및 청구인이 주민등록등본의 기록상 일체 쟁점아파트에 거주한 사실이 없는 점과,

(6) 청구외인이 쟁점아파트에 1990.7.12 전입하여 1992.9.5까지 거주한 사실, 예금무통장명세상의 전화번호가 과거 청구외인의 것인 점, 1988.8.3 이후의 납부분들은 그 이전의 것과는 달리 납부기한이내 또는 그에 가깝게 납부되어 온 사실, 주택조합이 분양한 부동산은 일반적으로 조합원이 아니면 취득자격이 제한되어 쟁점아파트분양권의 양도 이후의 납부분을 청구인의 명의로 할 수밖에 없었던 부득이한 사유 및 동 분양권에 대한 매매계약서와 이행각서의 내용 등의 제반 사실관계를 연결시켜 살펴볼 때,

(7) 청구인이 쟁점아파트분양권을 청구외인에게 1988.8.3 양도하고 그에 따라 청구외인이 매매계약의 체결 후 건축비등을 부담하고 쟁점아파트에 대한 가처분결정 및 법원의 판결에 의하여 소유권이 이전된 것으로 간주함이 통상적인 경험칙에 부합되는 사실판단이라고 보여지며, 이러한 경우 쟁점아파트분양권의 양도시기는 원칙적으로 잔금지급약정일(1988.8.3)부터 소유권이전등기접수일(1991.5.27)까지의 기간이 1월을 초과하였으므로 등기부등본상에 기재된 등기접수일로 보아야 하는 것이나 이 건은 잔금청산일이 비교적 분명한 경우에 해당될 수 있으므로 잔금지급약정일을 쟁점아파트분양권의 양도시기로 봄(대법 87누 610, 1987.9.22 같은 뜻임)이 타당하다고 해석된다.

(8) 따라서, 청구인의 쟁점아파트분양권의 양도는 처분청의 이 건 결정고지 당시(1997.4.1) 이미 양도소득세의 국세부과제척기간인 5년이 경과되었으므로 이를 과세한 당초 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.