[요지] 쟁점토지의 기준시가는 보유기간중 54% 상승하였으나 신고가액은 4% 상승에 불과하며, 당시의 시세보다 현저히 낮은 가액으로 양도할 수밖에 없었던 합리적인 사유와 이를 입증할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙이 없이 매매당사자간의 이해관계에 따라 사실과 다르게 작성될 수 있는 거래사실확인서 등을 제출하였기에 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없음
[요지] 쟁점토지의 기준시가는 보유기간중 54% 상승하였으나 신고가액은 4% 상승에 불과하며, 당시의 시세보다 현저히 낮은 가액으로 양도할 수밖에 없었던 합리적인 사유와 이를 입증할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙이 없이 매매당사자간의 이해관계에 따라 사실과 다르게 작성될 수 있는 거래사실확인서 등을 제출하였기에 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 경기도 오산시 OO동 OOOOO외 5개필지 대지 1,289㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 90.10.30을 잔금지급일로 하여 양도계약을 체결하고 91.4.9 소유권 이전등기한 후 91.5.31 실지거래가액에 의해 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도에 대해 소유권이전 등기접수일을 양도일로 하여 기준시가에 의해 양도차익을 계산하여 97.5.1 양도소득세 50,986,890원을 청구인에게 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.6.26 심사청구를 거쳐 97.10.27심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
(1) 쟁점토지의 양도시기는 실제 잔금수령일인 90.12.23이므로 97.5.1 처분청이 이건 양도소득세를 부과한 당초 처분은 부과제척기간이 경과하였으므로 취소되어야 한다.
(2) 소유권이전 등기접수일을 양도시기로 하더라도 쟁점토지의 양도에 대하여 증빙을 갖추어 실지거래가액으로 신고하였으므로 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세하여야 한다.
(1) 청구인은 잔금청산일이 90.12.23이라고 주장하지만 그에 대한 증빙을 제시하지 못하고 있으며 매매계약서에 기재된 잔금청산약정일은 90.10.30일이고 소유권이전 등기접수일은 91.4.9인 바, 잔금지급약정일로부터 등기접수일이 1개월이 초과하였으므로 관련법령에 의하여 91.4.9을 양도일로 봄은 정당하다.
(2) 쟁점토지의 기준시가는 보유기간중 54% 상승하였으나 신고가액은 4% 상승에 불과하며, 당시의 시세보다 현저히 낮은 가액으로 양도할 수밖에 없었던 합리적인 사유와 이를 입증할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙이 없이 매매당사자간의 이해관계에 따라 사실과 다르게 작성될 수 있는 거래사실확인서 등을 제출하였기에 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.
3. 심리 및 판단
② 청구인이 주장하는 실거래가액을 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다. 2.～5. (생 략)」이라고 규정하고 있다. 또한, 같은법 제23조 제4항 제1호 단서 및 같은법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서는 법 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 취득가액 및 양도가액은 기준시가에 의하되 다만, 대통령령이 정하는 경우 실지거래가액에 의한다 라고 규정하고 있으며, 동법시행령 170조 제1항에서는 법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다라고 규정하고 있고, 1995.12.20 개정 동법시행령 제166조(96.1.1이후 양도소득세 결정분부터 적용) 제4항에는 「법 제96조 제1항의 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1호에 해당하는 경우를 말한다.
1. (생략)
2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 재산을 양도한 경우
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 경우」라고 하고 있으며 같은조 제5항에서는 「제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.
1. (생략)
2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는 경우」 라고 규정하고 있다.
(1) 쟁점토지는 90.10.30을 잔금지급일로하여 양도계약이 체결되었으나 쟁점토지중 일부는 91.3.18, 나머지는 91.4.8 소유권이전등기 되었음이 매매계약서 및 쟁점토지의 등기부등본에 의하여 확인되며 이에 대해서는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.
(2) 청구인은 쟁점토지의 양도계약서상 잔금지급일은 90.10.30로 하였으나 실제로 잔급을 받은 날은 90.12.23이므로 97.5.1 이건 양도소득세를 부과한 당초 처분은 과세제척기간이 경과한 위법한 처분으로 취소되어야 한다고 주장하면서 잔금지급 사실에 대해 쟁점토지의 취득자 청구외 OOO이 이서한 자기앞수표 9천만원 등 1억원이 90.12.24 청구인의 형인 이상수의 OOOO신탁 본점 OO부 구좌로 입금되었다는 사실을 확인하는 OOOO신탁 OO부가 발급한 확인서를 제시하고 있다.
(3) 청구인이 잔금으로 주장하는 90.12.23 OOOO신탁 OO부에 입금된 금액은 1억원으로 계약서상의 잔금 금액(88,000,000원)과 일치하지 아니하는 바, 이에 대하여 청구인은 위 입금액이 잔금 88,000천원에 잔금지급일을 지키지 아니한데 대한 위약금을 가산한 금액이라고 주장하나 위약금 산정이나 지급을 입증할 만한 증빙제시가 없을 뿐아니라 쟁점토지를 양도하고 받은 계약금 및 중도금에 대한 금융자료 등 객관적인 자료가 없어 위 입금액이 잔금인지 중도금인지 여부가 불분명하다 하겠다. 사실이 이러하다면 쟁점토지의 양도는 대금청산일이 불분명하고 매매계약서상 잔금지급일과 소유권이전 등기접수일간의 기간이 1개월이 초과하는 경우에 해당되어 소유권이전 등기접수일을 양도시기로 보아야 할 것으로 판단된다. 쟁점 ②에 대하여
(1) 청구인은 91.5.31 쟁점토지의 취득 및 양도시의 매매계약서, 거래상대방의 거래사실확인서 등을 갖추어 양도차익예정신고 및 자진납부를 하였으나 처분청은 신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세하였음이 처분청의 과세자료에 의하여 확인된다.
(2) 청구인은 청구인이 증빙 등을 갖추어 신고한 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세하여야 한다고 주장하면서 취득가액을 입증하는 자료로 취득시의 매매계약서 및 취득금액에 대한 영수증과 양도금액을 확인할 수 있는 자료로 양도시의 매매계약서 및 인감증명을 첨부한 거래상대방 3인이 날인한 거래사실확인서, 쟁점토지의 양도잔금으로 1억을 입금하였다는 사실을 입증하는 OOOO신탁의 입금확인서 등을 제시하고 있다.
(3) 청구인은 쟁점토지의 취득금액이 180,000천원이라고 신고하였으나 청구인이 제시한 쟁점토지의 취득시 거래상대방으로 받은 영수증 금액은 165,000천원으로서 취득금액과 일치하지 아니하고 있는 점, 쟁점토지의 기준시가는 보유기간중 54% 상승하였으나 신고가액은 4% 상승에 불과하여 당시의 시가보다 현저히 낮은 가액으로 양도할 수밖에 없었던 합리적인 사유와 이를 입증할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙이 없는 점에 비추어 볼 때 쟁점토지의 양도는 증빙에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당된다고 하겠고, 그렇다면 전시한 관련법령에 의하여 처분청이 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.