[요지] 부동산의 취득가액으로 인정되는 당해 부동산임대보증금액을 양도차익계산상 취득가액에 포함함
[요지] 부동산의 취득가액으로 인정되는 당해 부동산임대보증금액을 양도차익계산상 취득가액에 포함함
[주 문] 양천세무서장이 97.5.1 청구인에게 결정고지한 91년도 귀속분 양도소득세 99,244,310원은 청구인이 신고한 취득가액 642,502천원에 포함된 임대보증금 140백만원중에서 138백만원을 인 정한 640,502천원을 취득가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 OO특별시 서초구 OO동 OOOOOO 대지 344.2㎡, 건물 593.37㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 90.5.31 취득하여 91.4.17 양도한 후 92.5.30 실지거래가액(취득가액 642,502천원, 양도가액 713,280천원)에 의한 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 위 취득가액에 포함된 임대보증금 140백만원(이하 “쟁점임대보증금”이라 한다)은 신빙성이 없는 것으로 보아 이를 제외한 금액을 실지취득가액으로 하고 양도가액은 청구인의 신고가액을 인정하여 97.5.1 청구인에게 91년도 귀속분 양도소득세 99,244,310원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.7.3 심사청구를 거쳐 97.10.14 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
(1) 처분청은 청구인이 신고한 취득가액 642,502천원에서 쟁점임대보증금 140백만원(심사청구 과정에서 정확한 임대보증금액은 138백만원이라고 주장함)을 제외하고 실지 취득가액을 502,502천원으로 보았으나, 쟁점임대보증금은 전소유자인 청구외 OOO으로부터 쟁점부동산 취득시 인수받은 것이며, 또한 쟁점부동산 양도시에도 쟁점임대보증금을 양수인에게 승계시켜 이를 양도가액에 포함하여 신고하였으므로, 쟁점임대보증금을 합산한 가액을 취득가액으로 인정하든지, 아니면 양도가액에서도 쟁점임대보증금을 차감하는 것이 타당하다.
(2) 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 처분청에서 확인한 실지거래가액에 의하여 과세하는 것은 부당하므로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하든지
(3) 처분청에서 양도시 실지거래가액은 인정하고 있으므로 양도시 실지거래가액을 취득 및 양도당시의 기준시가 비율에 의해 환산한 가액을 취득가액으로 하여야 한다.
(4) 청구인이 양도소득세과세표준확정신고를 한 이 건의 경우 결정기한이 경과하여 결정한 처분은 부당하다.
(1) 89.5.18 청구외 OO은행과 전소유자인 청구외 OOO이 작성한 매매계약서에는 쟁점임대보증금에 대한 언급이 없을 뿐 아니라 OOO은 본인 명의로 소유권이전등기를 경료하기전에는 OO은행의 사전 승인없이 쟁점부동산을 임대할 수 없는 것으로 되어 있음에도 불구하고 청구인이 제출한 임대계약서는 OOO이 임대자로 되어 있고 계약서 작성일자도 대부분 청구인의 소유기간 이전인 것으로 보아 청구인이 전소유자로부터 쟁점임대보증금을 인수하였다는 주장은 인정할 수 없다.
(2) 청구주장(2) (3)은 심판청구시 제기된 사항이므로 국세청장의 의견제시가 없다.
(3) 과세관청은 과세표준과 세액을 결정한 후에도 그 결정에 탈루 또는 오류가 발견되면 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 경정하여야 하므로 납세자가 양도소득세 확정신고를 한 경우라도 과세표준과 세액의 결정기간을 경과하여 부과제척기간내에는 과세표준과 세액을 결정할 수 있는 것이다. (같은 뜻: 대법원 89누3304, 89.11.28).
3. 심리 및 판단
① 청구인이 신고한 취득가액에서 쟁점임대보증금을 인정하여야 하는지의 여부
② 청구인이 신고한 실지거래가액과 처분청에서 확인한 다른 실지거래가액이 있는 경우 기준시가에 의해 양도차익을 계산하지 않고 확인된 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산한 처분의 당부
③ 청구인이 신고한 실지 양도가액을 인정하고 취득가액은 인정하지 않은 경우에 양도가액을 취득 및 양도당시의 기준시가 비율로 환산한 가액을 취득가액으로 인정할 수 있는지의 여부
④ 청구인이 실지거래가액에 의해 양도소득세 과세표준확정신고를 한 경우에 결정기한을 경과하여 결정한 처분의 당부를 가리는데 있다.
1. 쟁점①, ② 및 ③에 대하여 본다. 청구외 OOO은 쟁점부동산을 87.7.29 취득하여 88.12.16 청구외 OO은행에 경락에 의해 양도하고, 89.5.18 OO은행과 환매계약을 체결하여 매수하기로 약정하고 계약금만 지급한 상태에서 갱개계약에 의해 90.5.31 청구인에게 양도하였다. 청구인은 91.4.17 쟁점부동산을 청구외 OOO·OOOO에게 양도하고 92.5.30 실지거래가액(취득가액 642,502천원, 양도가액 713,280천원)에 의한 양도소득세 과세표준확정신고를 하였으며, 처분청은 위 취득가액중 쟁점임대보증금 140백만원을 인정하지 않고 동 금액을 제외한 502,502천원을 실지취득가액으로 보고 양도가액은 청구인이 신고한 가액을 인정하여 97.5.1 양도소득세를 결정고지하였으며, 위와 같은 사실관계는 등기부등본, 부동산매매계약서, 부동산갱개계약서 및 과세자료에 의하여 확인되고 있다. 청구인은 환매자인 OOO이 전소유자인 OO은행에 지급할 매매대금 502,502천원과 OOO이 소유할 당시부터 임대하여 청구인에게 양도할 당시까지 입주해 있던 입주자들의 쟁점임대보증금 140백만원을 합한 금액인 642,502천원을 실지매매대금으로 하여 이를 취득가액으로 하고, 청구인이 양도할 때에는 쟁점임대보증금중 112백만원을 양수인에게 인계하기로 하고 동 금액을 포함한 713,280천원을 양도가액으로 하여 양도소득세 신고를 하였으나, 처분청이 양도가액에 포함된 임대보증금은 인정하면서 취득가액에 포함된 쟁점임대보증금을 부인하는 것은 부당하므로 쟁점임대보증금중 정확한 금액인 138백만원을 취득가액에 포함시켜야 하며, 쟁점임대보증금을 인정할 수 없다면 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하든지, 실지양도가액을 취득 및 양도당시의 기준시가 비율로 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 계산하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 90.4.17 OO은행, OOO 및 청구인 3인이 작성한 부동산매매 갱개계약약정서를 보면, 청구인이 OOO의 권리와 의무를 승계하는 것으로 되어 있으나 쟁점임대보증금에 관한 사항은 언급이 없고, 동일자로 OOO과 청구인이 작성한 부동산매매 갱개계약약정서에는 OO은행의 양도대금 502,502천원과 쟁점임대보증금 140백만원을 합한 642,502천원을 매매대금으로 할 것을 약정한 것으로 되어 있는데, 이에 대한 처분청의 실지조사복명서에 의하면, 양도가액에 포함되어 있는 임대보증금 112백만원에 대하여 쟁점부동산의 매수자인 청구외 OOO에게 확인한 바 사실로 시인함에 따라 인정하였고, 취득가액에 포함되어 있는 쟁점임대보증금 140백만원은 제출된 부동산매매 갱개계약약정서상의 금액으로서 동 계약서는 당사자 3인이 참여하여야 함에도 OO은행의 참여나 사전승인없이 청구인과 청구외 OOO간에 작성되었다는 이유로 신빙성이 없는 계약서로 보아 쟁점임대보증금 140백만원을 불인정하여 취득가액에서 제외시키는 것으로 조사하였음이 확인된다. 이에 대하여 청구인은 당초 양도소득세 신고시 부동산매매 갱개계약약정서의 내용에 따라 취득가액에 쟁점임대보증금 140백만원이 포함되어 있는 것으로 신고하였으나 이는 계산착오에 의한 것이며, 정확한 금액은 138백만원으로서 심사청구시 138백만원으로 하여 청구하면서 이의 증빙으로 임차자인 청구 외 OOO등 7인과 작성한 임대차계약서 사본 7매를 제시하였고, 양도가액에는 7인의 임대보증금 138백만원중 쟁점부동산 양도전에 임대기간 만료로 계약해지된 청구외 OOO에 대한 임대보증금 15백만원과 청구외 OOO 대한 임대보증금 11백만원 합계 26백만원을 제외한 112백만원을 포함하여 양도가액을 713,280천원으로 신고하였음이 확인되며, 한편, OO은행이 쟁점부동산을 OOO에게 양도할 당시 양도가액(502,502천원)의 책정근거, 동 양도가액에 임대보증금이 포함되었는지의 여부 및 OO은행이 경락에 의해 쟁점부동산을 취득할 때 쟁점부동산에 입주한 임차인이 있었는지의 여부에 대하여 97.8.14 OOO가 OO은행에 사실확인을 요구하였던 바 OO은행은, 양도가액의 책정근거는 장부가격 382,799천원, 장부가격에 대한 연체이자 32,764천원 및 장부가격에 대한 할부기간(3년) 적용이자 86,939천원을 합한 502,502천원이고, 이 양도가액에는 임대보증금이 포함되지 아니하였으며, OO은행이 법원으로부터 쟁점부동산을 경락취득할 당시 쟁점부동산에 임차인이 있었다고 회신(OO은행 OOO 79 ; 97.8.14)하였으며, OOO가 OO은행(OOO지점)에 대한 담보 목적으로 감정평가사(감정역 OOO)에 의뢰하여 작성한 감정평가서상에도 쟁점부동산의 일부를 임대중이라고 기재하였다. 위의 사실을 종합해 볼 때, OO은행의 회신공문과 감정평가사의 감정평가서에 의해 쟁점부동산에는 임차인이 있었음이 확인되고, 이의 구체적인 증빙으로 청구인이 쟁점부동산 취득시 OOO으로부터 인계받아 처분청에 제출한 임대차계약서 7매(임대보증금 합계 138백만원) 중 청구인이 쟁점부동산 양도전에 임대차계약기간이 만료된 2매(임대보증금 합계 26백만원)를 제외한 나머지 5매는 임대보증금 합계가 112백만원으로서 청구인이 쟁점부동산의 양도시 임대보증금으로 신고한 112백만원과 일치하고, 쟁점부동산의 양수인(OOO)이 이 임대보증금이 취득가액에 포함되어 있다고 인정함에 따라 처분청에서도 112백만원을 양도시 임대보증금으로 인정하고서도 이를 취득시 임대보증금으로는 인정하지 않았을 뿐 아니라, 양도당시 임대차계약기한이 만료된 2매도 취득시 임대보증금으로 인정하지 않은 것은 부당하다 할 것인 바, 위의 여러가지 정황으로 보아 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시에도 쟁점부동산내에 임차인 7명이 입주해 있었으며, 이 임대보증금의 합계가 138백만원이라는 청구주장은 사실로 인정되므로 이 건 청구인이 신고한 취득가액 642,502백만원에 포함된 쟁점임대보증금 140백만원중에서 위의 138백만원을 임대보증금으로 인정한 640,502백만원을 취득가액으로 하여 과세표준과 세액을 경정함이 타당할 것으로 판단된다.
2. 쟁점④에 대하여 본다. 청구인은 쟁점부동산을 91.4.17 양도하고 92.5.30 과세표준확정신고를 한 이 건을 구 소득세법 제116조(현행 113조)의 규정에 의한 결정기한인 93.7.31까지 결정하지 않고 3년10월이 지난 97.5.1 결정한 것은 부당하다는 주장이나, 과세관청은 과세표준과 세액을 결정한 후에도 그 결정에 탈루 또는 오류가 있음이 밝혀진 때에는 부과제척기간내에서는 그 과세표준과 세액을 조사하여 경정할 수 있는 것이므로 결정기한에 관한 위 규정은 예시적 규정으로 보아야 할 것이다(대법원 89누3304, 89.11.28 같은 뜻). 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.