쟁점부동산의 양도차익산정시 취득가액 및 건물의 증축비용등을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분의 개요 청구인은 경기도 OO시 OO동 OOOOOO, OOOOOO의 대지 311㎡ 및 지상건물 197.16㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 85.3.2 취득하여 94.7.7 청구외 OOO에게 양도한 후 자산양도차익 예정신고나 과세표준 확정신고를 하지 아니하였다. 처분청은 쟁점부동산의 기준시가에 의한 양도차익(210,192,115원)이 실지양도가액(147,000,000원)를 초과하므로 실지양도가액을 쟁점부동산의 양도차익으로 보아 97.6.13 청구인에게 94년도 귀속분 양도소득세 65,011,570원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.8.13 심사청구를 거쳐 97.10.21 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산의 양도시기는 매매계약서상 잔금지급일인 89.5.1이고 양도소득세 고지일은 97.6.13이므로 이 건 과세는 국세부과제척기간을 경과한 부당한 처분이다.

(2) 쟁점부동산의 양도시기를 등기부상 소유권 이전일인 94.7.7로 본다고 하더라도, 처분청에서는 양도차익을 실지양도가액인 147,000,000원으로 보았으므로 쟁점부동산 취득가액과 청구인이 쟁점부동산을 소유한 기간동안의 증축비용등은 필요경비로 공제하여야 한다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 쟁점부동산의 소유권이전등기에 대한 판결문(서울고등법원 92나 62190, 93.12.1)을 보면 그 주문에서 “청구인은 쟁점부동산 매수자인 OOO으로부터 금 46백만원을 지급 받음과 상환으로 쟁점부동산에 관하여 89.3.30을 매매원인으로 하여 소유권이전절차를 이행하라”고 하고 있는바, 동 판결문의 내용으로 미루어 볼 때 청구인은 동 판결에 따라 OOO에게 소유권이전등기를 해 주면서 잔금조로 46백만원을 받은 것으로 추정은 되지만 분명한 잔금지급일자는 확인되지 아니하므로 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일인 89.5.1일부터 등기접수일인 94.7.7까지의 기간이 1월을 초과하고 있으므로 등기접수일인 94.7.7을 쟁점부동산에 대한 양도시기로 봄은 정당하다. 따라서 위 이행판결문의 주문에서 쟁점부동산의 매매계약일인 89.3.30일자를 매매원인으로 하여 소유권을 이전하라는 내용이 있다는 이유로 동 일자를 잔금청산일로 보아 부과제척기간이 경과되었다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.

(2) 청구인은 쟁점부동산에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 취득가액등 필요경비의 공제 없이 실지양도가액을 양도차익으로 하여 과세함은 부당하다고 주장하고 있으나, 청구인은 무신고자로서 원칙적으로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산해야 하는데 청구인의 경우는 기준시가에 의한 양도차익이 210,192,115원인 사실이 처분청에서 제시한 결정결의서에서 확인되므로 “기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하는 경우에는 확인되는 실지양도가액을 양도차익”으로 하도록 되어 있으므로 동 취지에 따라 양도차익을 계산하여 과세한 당초처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

① 쟁점부동산의 양도시기가 언제인지와

② 쟁점부동산의 양도차익산정시 취득가액 및 건물의 증축비용등을 필요경비로 인정할 수 있는지에 그 다툼이 있다.

• 나. 쟁점①에 대하여 살펴본다. 구 소득세법(94.12.22 법률 제4803호로 개정되기 전의 법률) 제27조 및 같은법시행령 제53조에 의하면, 자산의 양도시기는 당해자산의 대금을 청산한 날로하되 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 하고 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 하도록 하고 있다. 청구인은 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 매도하는 매매계약서를 89.3.30 작성하였는 바, 위 계약서에 의하면 총매매대금은 147,000,000원이고 계약금 15,000,000원은 89.3.30, 중도금 50,000,000원은 89.4.20, 잔금 82,000,000원은 89.5.1 지급하는 것으로 되어있고 “잔금 82,000,000원중 현재 월세보증금 및 전세금을 공제하고 매수인은 매도인에게 지급한다”라는 특약조항을 두고 있다. 그러나 쟁점부동산의 매수인인 청구외 OOO이 청구인을 상대로 제기한 쟁점부동산 소유권이전소송에 대한 서울고등법원의 판결문(93.12.1 판결, 대법원환송판결 92.10.13)에 의하면, 그 판결주문에서 “피고(청구인)는 원고에게, 원고로부터 금 46,500,000원을 지급받음과 상환으로 별지 목록 제1, 제2 기재 각 부동산(쟁점부동산)에 관하여 1989.3.30 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 각 이행하라”고 하고 있는 바, 위 판결은 청구인이 아직 쟁점부동산 매매에 따른 잔금을 수령하지 아니하여 위 잔금수령과 동시이행으로 쟁점부동산의 소유권을 이전하라는 내용이므로 쟁점부동산의 잔금지급일은 매매계약서상의 잔금일(89.5.1)이 아니라 적어도 위 판결후인 것으로 판단되는데 청구인은 이에 반하는 증빙을 제시하지 못하고 있다. 따라서 매매계약서상 잔금지급일인 89.5.1부터 등기접수일인 94.7.7까지의 기간이 1월을 초과하므로 관련법령에 따라 등기접수일인 94.7.7을 쟁점부동산의 양도시기로 봄이 타당하다고 할 것이다.
• 다. 쟁점②에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산을 양도후 자산양도차익 예정신고나 과세표준 확정신고를 하지 아니하여 처분청에서 기준시가로 양도차익을 결정하면서 그 양도차익(210,192,115원)이 실지양도가액(147,000,000원)을 초과하므로 실지양도가액 147,000,000원을 양도차익으로 보아 이 건 양도소득세를 결정고지하였으며, 기준시가로 양도차익을 결정하고 그 양도차익을 실지양도가액 147,000,000원으로 한데 대하여 청구인과 처분청간에 다툼이 없고 청구인은 쟁점부동산의 취득가액 37,000,000원과 증축비용등 65,093,419원을 필요경비로 공제하여 줄 것을 주장하고 있다. 구 소득세법 제45조 및 같은법시행령 제94조를 모두어 보면 양도차익계산시 취득가액 및 설비비·개량비와 자본적지출액등을 필요경비로 계산할 수 있으나, 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 취득당시의 기준시가에 일정한 금액(토지·건물 취득당시의 지방세법상의 과세시가표준액의 7%)을 가산한 금액을 필요경비로 공제하도록 하고 있다. 처분청은 쟁점부동산의 양도차익을 관련법령에 따라 기준시가에 의하여 산정코자 하였으나 이에 의한 양도차익이 실지양도가액보다 크므로 실지양도가액을 양도차익으로 한정한데 불과하다. 따라서 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우에 공제할 수 있는 필요경비를 인정하여 달라는 청구인 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.
• 라. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.